'임대사업 종소세 신고' 단순경비율 vs. 간편장부 비교해보니

[땅집고] 매년 5월이면 종합소득세 신고를 해야 한다. 2020년부터 연간 2000만원 이하 주택임대소득도 신고 의무가 생겼다. 특히 지난해부터 전월세신고제 시행으로 임대소득을 신고하지 않으면 가산세를 내거나 세무조사를 당할 가능성이 크다.

신고방식은 사업소득(수입금액)에 따라 다른데 수입금액이 2400만원 미만이면 ‘단순경비율’을 적용하며 기장(記帳) 의무가 없다. 단순경비율이란 말 그대로 단순하게 전체 수입금액 중 일정 비율까지는 아무 증빙 없이도 경비(비용)로 인정한다는 뜻이다. 하지만 임대사업에 들어간 비용에 따라 수입금액이 2400만원 미만이라도 간편 장부로 신고하는 것이 절세에 유리한 경우가 있다. 사업자별로 단순경비율과 간편장부 신고 중 어떤 방식이 유리할지 땅집고가 알아봤다.

■사업 비용이 크지 않다면 단순경비율이 유리

단순 경비율로 신고하는 것이 유리한 경우부터 알아보자. 수입금액 대비 실제 들어간 비용의 비율(경비율)이 단순경비율보다 낮다면 단순경비율로 신고하는 것이 유리하다. 단순 경비율은 부동산 종류에 따라 다르다.

예를 들어 A씨가 지난해 6월 임차인을 낀 5억원짜리 지식산업센터를 매수했다고 가정하자. A씨는 매매가 80% 대출을 받았고 공실없이 6개월 간 월세 200만원, 보증금 2000만원을 받았다. 그렇다면 A씨 수입금액은 월세 1200만원(200만원×6개월)에 보증금 간주임대료 18만원(2000만×1.8%×1/2), 전자신고세액공제(1만원)을 합한 1219만원이다. A씨의 실제 경비는 6개월 대출이자 500만원(4억×2.5%×6/12), 대출담보설정비 15만원을 합한 515만원이다. 이때 A씨의 총 수입금액 대비 경비율(515만원÷1219만원)은 42.2%로 지식산업센터 단순경비율인 57.2%보다 낮아 단순경비율로 신고하는 것이 유리하다.

■ 사업 비용이 많다면 간편장부가 더 유리

하지만 총 지출 비용이 많다면 간편장부로 신고하는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있다. 특히 공실 기간이 길어져 손실이 난 경우 공실로 받지 못했던 임대료, 관리비, 중개수수료 등을 손실로 보고 비용 공제하므로 간편장부로 신고하는 것이 유리하다.

예를 들어 A씨가 지식산업센터를 분양받고 잔금을 납부한 이후 2개월 간 공실이었다가 3개월차에 세입자를 구했다고 가정하자. A씨의 수입금액은 월세 800만원(200만원×4개월)에 보증금 간주임대료 12만원, 전자신고세액공제 1만원을 합한 813만원이다. A씨의 실제 경비는 6개월 대출이자 500만원에 대출담보설정비 15만원, 2개월 공실 관리비 80만원, 임차중개 수수료 200만원에, 블라인드 설치비 40만원을 합한 835만원이다. 이때 A씨의 총 수입금액 대비 경비율(835만원÷813만원)은 102.7%로 들인 비용이 수입 금액을 넘기며 손실을 봤다. 이 경우 실제 경비율(102.7%)을 토대로 간편장부를 작성하는 것이 유리하다. 이월결손금에 대해 내년에 공제받을 수 있기 때문이다.

또 대출이 많을 경우 대출이자를 비용 처리할 수 있어 수익이 적게 잡혀 간편장부로 신고하는 것이 유리할 수 있다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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