풀고 또 풀고…역대급 규제 완화에도 MB정부 집값 떨어진 이유

[땅집고] 이명박 정부가 들어선 2007년은 노무현 정부 시절 강력한 부동산 규제정책 여파가 뒤늦게 효과를 내는 상황이었다. 여기에 미국 리먼브라더스 사태로 촉발한 글로벌 금융위기가 국내 경제 전반에 큰 충격을 준 시기였다.

리먼 사태는 미국 투자은행 리먼브라더스가 2008년 9월15일 뉴욕 남부법원에 파산보호를 신청하며서 글로벌 금융위기의 시발점이 된 사건이다. 이는 역사상 최대 규모 파산으로 전 세계 금융시장을 공포로 몰아넣었다. 당시 국내 건설업체는 연이은 도산에 시달렸고, 전국적으로16만가구가 넘는 미분양 물량이 쌓였다. 집 가진 거지라는 의미의 이른바 ‘하우스 푸어’(House poor)가 넘쳐날 만큼 주택 시장은 급속도로 불황의 늪으로 빠져들었다.

■역대급 규제 완화로 수요 촉진…신도시로 공급도 늘려

이명박 정부는 경제위기로 크게 위축한 국내 부동산 경기 회복을 위해 규제 완화 정책을 통해 불황에서 회복시키려 노력했다. 집권 초반 주택담보인정비율(LTV)를 60%에서 70%로 높이고 취·등록세도 2.2%에서 1.1%로 낮춰 주택 매수를 장려했다. 재건축 분야에선 안전진단을 간소화하고 조합원 지위양도 금지 정책도 폐지했다. 양도소득세를 매길 때 고가주택 기준을 9억원으로 올리고 종합부동산세 제도를 개편했다. 2009년 2월 1년간 한시적으로 신축 주택 양도세를 한시적으로 완화하기도 했다.

정권 말기인 2012년엔 서울 강남 3구 이외 지역을 투기지역과 투기과열지구에서 해제했다. 정부의 노력에도 불구하고 주택을 매수하려는 수요자가 늘지 않았다. 당시 인천 검단신도시, 경기 오산 세교지구를 신도시로 지정하고, 위례신도시 등 보금자리주택지구를 계속 지정해 공급 확대 정책을 함께 작동한 이유도 있었다.

■집값 떨어지면 매수자 없어…하우스 푸어 속출

이명박 정부 시절은 주택 매매보다 전세로 머무르는 수요가 크게 늘면서 매수자를 찾기 힘든 전형적인 매수자 우위 시장이 형성된 시절이었다. 전세시장으로만 수요가 몰려들다보니 전세 매물이 부족해 이른바 ‘전세 난민’이 사회적 문제로 대두되기도 했다.

부동산 가격이 상승할 때는 보유 중인 주택을 팔아 대출금을 갚아도 이익을 볼 수 있다. 하지만 경기가 악화해 부동산 시장 침체로 이어지면 주택 가격이 급락해 분양가보다 낮은 가격에도 주택이 팔리지 않게 된다. 주택 보유자는 가치가 더 오르지 않는 주택에 대해 막대한 대출 원금과 이자를 부담하면서 생활고에 시달리게 된다. 결국 하우스 푸어가 되는 것이다. 주택가격이 급락하면 담보대출과 전세보증금을 합쳐도 주택가격에 못 미치는 경우가 생기는데 이런 주택을 ‘깡통주택’이라고 부른다.

이명박 정부 당시에는 노무현 정부 5년과 비교하면 유례없는 규제 완화가 시행됐음에도 하우스 푸어와 깡통주택이 넘쳐났다. 주택 가격은 당연히 약세를 면치 못했다. 노무현 정부 시절과는 정반대 상황에 부딪힌 것이다. 급변하는 국제 정세와 경제 위기가 찾아오는 상황, 주택시장 수급 균형이 깨진 상황에선 정책 변화만으로 문제를 해결하기 어렵다는 것이 여실히 드러난 시대였다.

/글=두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 정리=김리영 땅집고 기자


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