"땅값 무섭게 오를 곳"…결코 지나쳐선 안 될 두 지역

도시·개발계획 분석 전문가인 엄재웅(서경파파)씨가 신간 ‘강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다’(위즈덤하우스)를 펴냈다. 엄씨는 부동산에서 가장 중요한 것은 입지가 아닌 정책이라며 도시계획을 집중 분석해 바람직한 투자 방향을 제시한다.

[강남되는 강북 부동산] ④GTX의 힘? 연신내·불광 지역중심 개발

[땅집고] 개발이 쉽지 않아 보이는 구릉지인 서울 은평구 연신내와 불광에 많은 예산을 투입해 개발하는 이유는 고양시와 인접한 관문이면서 오세훈 서울시장과 박원순 전 시장 모두 주목한 지역거점이기 때문이다.

은평구는 우선 고려해야 할 거점개발지(광역중심지)가 없지만 GTX(수도권광역급행철도)-A노선이 있어 결코 간과해서는 안 되는 지역이다. 최근 땅값이 빠르게 오르고 있어 알아두면 분명 큰돈이 될 것이다. 지금부터 연신내와 불광 지역 중심으로 생활권계획을 해석해 보자.

①연신내·불광역 상가 정비와 상업 기능

연신내역은 GTX-A노선 역세권이다. 지금도 속칭 더블 역세권이어서 서울 변두리치고는 유동 인구가 꽤 많다. GTX-A 덕분에 강남까지 더 빠르게 갈 수 있고 배후 주거지인 고양시 수요도 받을 수가 있어서 유동 인구가 더욱 늘어날 전망이다. 상암DMC와 연계해 역세권 고밀주거 사업인 역세권청년주택도 대거 짓고 있다. 맛집과 카페에 과감하게 돈을 쓰는 20~30대 인구가 입주하면 기존에 낡고 쇠퇴한 상권을 새롭게 정비할 만한 충분한 명분이 될 것이다.

②독바위 역세권 근린상업 기능 강화

독바위역은 임장(현장방문)을 해보면 전혀 지하철역이 들어설 곳이 아닌 곳에 역이 있는 느낌이다. 안방에서 전철 지나가는 소리가 들릴 것만 같다. 지나칠 정도로 초역세권인 지역이 바로 독바위역이다.

입지적으로 고립되어 보이는 동네에 최근 변화가 생기고 있다. 역세권에 준주거지역으로 용도가 변경되면서 1~2인 가구를 겨냥한 오피스텔이 들어서고 상권도 정비되고 있다. 독바위 역세권 재개발 지역의 용도도 준주거지역, 3종 일반주거지역으로 각각 바뀌었다. 평균 7~15층, 잘 지어봐야 25층밖에 안되던 2종 일반주거지역을 변경한 것이다.

도시계획을 확인한 결과, 서울시 의도대로 신분당선 연장이 유력해 보였다. 따라서 역세권 주거지 개발 사업도 함께 이루어진다. 1인 가구와 아파트 개발을 동시에 진행해 균형 있는 주거지 사업을 하겠다는 것이다.

③복합 주거입지 유도

만약 서울시생활권계획이나 서울시 공문에서 이런 단어를 봤다면, 빨리 용도지역부터 확인해야 한다. 기존 상업지역은 더욱 범위가 늘어나고 용적률 인센티브를 받을 수 있기 때문이다. 일반주거지역이라면 상업지역, 준주거지역으로 용도를 변경해 주겠다는 뜻이기도 하다. 원칙적으로 주상복합은 상업지역, 준주거지역에서만 가능한 개발 사업이다. 투자자 입장에서 보면 땅값이 빠르게 올라갈 수 있는 지역인 셈이다.

④역세권 주거지에 짓는 청년주택

연신내역과 불광역 역세권에는 1~2인 가구 주거시설 신축이 많다. 최근 신축 건물은 과거보다 층수가 매우 높아졌다. 도시형생활주택이라서 일조권과 주차장, 단지 내 녹지조성 등에 대한 의무가 거의 없다. 디벨로퍼들에겐 매우 매력적인 곳이다.

뿐만 아니라 서울에서 가장 큰 역세권 청년주택을 짓고 있다. 서울시가 작정하고 2030세대를 위한 도시로 만들고 있는 것이다. 2030세대가 정착하는 곳은 기회의 땅이다. 합정, 상수, 성수, 익선, 삼청동 등 2030세대 덕분에 상권이 살아나면서 금싸라기 땅이 되지 않은 곳이 없다.

2030 젊은이들은 일자리가 가깝고 대형 상권이 있는 도심이나 강남권을 주거지로 선호한다. 그런데 연신내와 불광 같은 관문 지역은 하나같이 청년층을 겨냥한 일자리, 상권, 주거지, 교통 개발계획이 있다. 비슷한 곳으로 ▲창동-상계 ▲망우-상봉 ▲가산-독산 ▲공항동 같은 곳들이 있다. 서울 전역을 자족도시화하려는 의도이며, 연신내-불광도 청년을 위한 편의·문화시설이 늘어나면서 외지인이 찾아오는 도시로 개발될 것으로 보인다.

동북권 재개발 성지가 동대문구라면 은평구는 서북권 재개발 성지다. 입지는 여전히 변두리여서 아파트 매수자에게 관심을 덜 받는 지역이지만 덕분에 서민들이 돈을 벌기에는 이만한 곳이 없다. 뿐만 아니라 미래가치와 비교했을 때 시세 상승 여력이 커 보여서 진심을 다하는 지역주택조합 사업지도 많다.

주거지가 아닌 곳에 좋은 역세권 신축이 들어서면 집값이 굉장히 잘 상승한다. 우리는 은평구의 가치를 은평뉴타운, 수색증산뉴타운의 시세로만 판단할 것이 아니라 연신내 역세권, 불광 역세권의 땅값으로 판단해야 한다. /글=엄재웅(서경파파), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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