"시장독점·무소불위…집값 폭등, 그 뒤엔 HUG"

[땅집고] “주택도시보증공사(HUG)가 주택 분양보증 시장을 독점하고 있는데, 그 분양보증은 제대로 하지 않고 권한을 벗어난 분양가 통제에만 집중하고 있는게 현실입니다. 보증수수료를 과도하게 책정해 수분양자와 조합원에게 부담도 큽니다. 민간 금융사나 공제조합이 주체가 된 제2보증 기관을 만들어 경쟁해야 분양보증 시장이 더 투명해질 수 있습니다.

주택 정책 전문가로 꼽히는 서종대 주택산업연구원장은 “분양보증은 건설사 도산으로 분양 사고가 났을 때 수분양자 손해를 최소화하고 입주할 수 있도록 하는 일종의 보험인데 공공이 독점할 이유가 없다”면서 “오히려 HUG가 분양가를 통제하고 보증을 거절하는 방식으로 공급을 위축시켜 시장에 혼란만 키웠다”고 지적했다.

서 원장은 1981년 행정고시 합격 후 건설교통부(현 국토교통부) 주택국장, 주거복지본부장, 국무총리실 세종시기획단 부단장을 지내 대표적인 ‘주택통’이다. 공직 퇴임 이후 한국주택금융공사 사장과 한국감정원장을 지냈다.

땅집고는 서 원장을 만나 HUG 분양보증으로 인한 폐해와 제2보증기관 설립 필요성에 대해 들어봤다.

―HUG가 분양가 통제 기구로 전락했다는 비판이 많아.
“HUG가 분양보증 시장을 독점하면서 발생한 일이다. 통상 보증기관은 사업주체의 신뢰도와 보증 대상 사업성에 따라서 보증수수료를 차등 적용한다. 사업 주체는 보증을 거절당하면 수수료가 더 높아도 문턱이 낮은 기관을 찾아간다. 그런데 현재 주택보증 시장을 HUG가 독점하고 있다보니 정부 눈치를 보면서 보증을 내세워 분양가를 통제하는 기관으로 전락한 것이다. 분양가 통제로 사업성이 낮아지면서 주택 공급이 위축되는 등 시장이 제대로 작동하지 못해 집값 폭등을 불렀다.”

―분양보증 심사 방식도 문제다.
“그렇다. HUG는 보증심사 기준과 방법을 외부에 일절 공개하지 않는다. 그러다 보니 사업자가 분양가를 책정할 때 보증을 거절당할지, 통과될지 전혀 예측할 수 없고, 결과적으로 사업 지연이 비일비재하다. 깜깜이 심사를 진행하다보니 주택사업자가 HUG 직원들과 예속되는 현상이나 부적절한 관계를 맺는 일도 일어난다.”
(이에 대해 HUG 관계자는 “HUG는 공공기관으로서 부정청탁 및 금품 등 수수의 금지에 관한 법률 등 관계 법령에 따라 엄격한 내부통제 및 감사 절차를 운영하고 있다”면서 분양보증 심사와 관련하여 주택사업자가 HUG 직원들과 예속되는 현상이나 부적절한 관계를 맺는다는 주장은 전혀 사실 무근”이라고 주장했다.)

―분양보증 수수료가 과도하다는 지적도 있다.
“과도한 수수료는 결국 무주택 서민에게 전가될 수밖에 없다. 원래 보증수수료는 위험이 클 때 커지는 게 정상이다. 그런데 HUG 는 분양가 통제로 미분양 리스크가 거의 없는 서울 강남에도 똑같은 수수료를 적용한다. 지금보다 수수료를 44% 정도 낮춰도 아무런 문제가 없다. 실제로 코로나19 사태 이후 HUG가 수수료를 50%까지 인하한 적이 있는데 여전히 이익을 냈다.”

―분양보증 거절을 통한 분양가 통제가 심각하다.
“분양보증을 독점하는 상황에서 보증을 거절하는 것은 횡포다. 사업성이 낮으면 수수료를 올리면 된다. HUG 는 사업성이 높은 사업장에도 분양가가 높다는 이유로 보증을 안 내준다. 보증기관이 법적 근거도 없는 분양가 책정에 간섭하는 것은 월권이다. 사고가 날 걱정이 없는 곳에서 수수료를 과다 책정하는 것도 말이 안된다. 분양가상한제 등 규제지역이 아니 곳에서도 HUG 가 분양가를 심사해 시세보다 낮추도록 강요하고, 말을 듣지 않으면 보증을 거절한다. 시·군 분양심의위원회가 분양가를 조정하는데 HUG 는 HUG대로 분양가를 또 조정하는 이중구조가 너무 불합리하다. 결국 경쟁체제 도입 밖에 없다.”

―HUG가 주택기금을 운용하면서 분양보증까지 맡아도 되나.
“돈을 빌려주는 사람이 동시에 빚 보증도 같이 서주는 꼴이다. 한 기관이 주택금융과 공적보증을 동시에 제공하는 것은 위험 분산 측면에서도 맞지 않다. 금융과 보증은 역할을 나눠 상호 견제 기능을 유지해야 한다.”

―민간이 보증기관을 만들면 문제없나.
“걱정할게 없다. HUG도 처음에는 건설업계에서 출자한 공제조합으로 출발했다. 최근 국내 자본시장 안정성이 높아졌고 사업 위험성이 크다고 판단하면 손해를 최소화할 수 있는 방법도 많아졌다. HUG는 위험성 높은 현장에선 사업자와 공동명의로 분양수익금 계좌를 만들어 공사 진행률에 따라 공사비를 지급하고 있다. 공사를 진행한만큼 기성금을 지불하고 건설사가 분양수익금을 함부로 건들 수 없는 구조다. 이 때문에 건설사가 도산해도 새 시공사를 바로 찾아서 공사를 진행할 수 있다. 신탁사가 사업을 대신 관리하는 신탁방식을 채택하도록 해 투명성을 높이기도 한다. 최근 보증사고가 거의 없고 회수율이 100%에 수렴하는 것도 이 때문이다. 정부 감독기준에 따라 민간도 충분히 할 수 있고 HUG보다 더 낮은 수수료로 편리하고 투명한 서비스를 제공할 수 있다.”

―보증시장 개선을 위한 정부의 역할은.
“경쟁체제는 시장 경제 질서와 건전성 유지를 위한 기본 원칙이다. 공정거래위원회가 이미 3차례에 걸쳐 주택보증 독점체제를 개선하라고 권고했는데 문재인 정부는 분양가 통제를 위해 귀를 닫았다. 경쟁을 도입하면 주택시장 건전성도 높아질 수 있다. 제2보증기관 설립 법적 근거가 될 주택법 개정안이 이미 국회에 제출돼 있다. 서울보증 등 민간 보증회사의 주택보증 시장 진입 허용 방안, 건설·금융업계의 공제조합 설립 방안 등 두 가지가 나와있다. 이미 분양가상한제를 시행 중인 만큼 더 이상 제2보증기관 지정을 미룰 명분이 없다. 정부와 국회는는 관련 법을 조속히 통과시켜 시장을 개방해야 한다.” /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]