"난 괜찮겠지" 부동산 세금 전략 안 짰다 수억원 날벼락

[땅집고] “세금을 잘 알고 미리 대비한 투자자와 그렇지 않은 경우 기대수익은 하늘과 땅 차이라고 할 수 있죠. 너무 복잡해서 회피하고 싶어도 내 자산을 지키고 목표 수익을 내려면 절세 전략부터 최우선으로 세워야 합니다.”

지금까지 5만부 이상 팔리며 부동산·세금 분야 베스트셀러에 올랐던 투에이스(본명 김동우)의 책 ‘부동산 절세의 기술’(지혜로 출판사) 세번째 개정판이 나왔다. 이번 개정판에는 15년 경력의 양도소득세 전문가인 최왕규 세무사(참세무법인 마포지점 대표세무사)가 공동 저자로 참여해 눈길을 끈다. 최 세무사는 “문재인 정부 이후 부동산 세법이 매우 복잡해져 아무리 좋은 투자를 했더라도 절세 차이가 최종 수익률 차이를 결정하는 시대가 됐다”고 했다.

최 세무사는 대기업과 대학교를 비롯해 각종 협회에서 세무 관련 강연과 상담을 진행했다. 시시각각 바뀌는 규제 환경에서 부동산 투자자에게 도움이 되는 세법 정보를 블로그에 공유해 주목받았다. 땅집고가 최 세무사의 절세 전략에 대해 들어봤다.

―복잡해진 부동산 세제에 대처하는 기본 자세가 있다면.
“2020년 6·17 대책과 7·10 대책으로 주택 취득세·종부세·양도세가 어느 때보다 복잡해졌다. 세무사도 바뀐 제도를 따라잡기 힘들 정도다. 부동산 투자자가 절세하려면 무엇보다 조정대상지역과 중과 대상 주택, 이 두가지 개념은 반드시 숙지해야 한다. 구체적인 상황별로 어떻게 세금을 적용하는지 머릿속에 넣고 있어야 한다.

예를 들어 똑같은 오피스텔을 보유한 사람이라도 1주택자와 다주택자가 내는 세금은 다르다. 주거용이냐, 업무용이냐에 따라서도 다르다. 임대사업자와 비사업자가 내는 세금에는 차이가 크다. 부가가치세를 환급받을 수 있는 경우도 있지만 반대로 환급받은 부가세를 오히려 토해야 하는 경우도 생긴다. 이처럼 자신이 처한 구체적인 상황에 따라 취해야 할 전략도 달라진다.”

―무주택자와 1주택자도 절세 전략이 필요할까.
“일반적으로 양도소득세나 종합부동산세 같은 부동산 세금은 남의 일이라고 생각하는 경향이 많다. 그러나 세금 부담이 거의 없는 무주택자도 언제든지 주택을 취득할 수 있다. 매매로 취득할 수도 있지만 증여나 상속받는 경우도 생긴다. 1가구1주택자도 마찬가지다.

기초적인 세금 지식이나 준비가 없을 경우 당황하게 된다. 세무사 등을 통해 상담받으려고 해도 기본적으로 부동산 자산 현황표, 향후 절세 전략 등에 대한 나름의 방향이 있어야 한다. 기본적 부동산 세금에 대한 기초적 이해가 있어야 향후 절세 옵션도 늘어날 수 있다는 것이다.”

―세금을 소홀히 여겼다가 낭패를 보는 경우가 많은가.
“요즘엔 세법이 워낙 복잡해져 한순간 잘못된 판단으로 수천만원, 많게는 수억원을 세금으로 내야 하는 상황이 생긴다. 특히 양도세는 매우 혼란스러워 의뢰인과 세무사 간 분쟁도 잦은 편이다.

실제로 다주택자 A씨는 얼마전 3채 중 한 채를 임대주택으로 등록했다. 등록한 임대주택은 양도세 중과 계산시 주택 수에 포함하지 않는다고 생각했다. 그래서 한 채를 양도하며 1가구 2주택으로 신고하고 세금을 납부했다. 그런데 세무당국은 1가구 3주택으로 판정해 추후 세금을 추징했고, A씨는 약 9000만원의 양도세를 추가 과세당하는 날벼락을 맞았다.

비과세 요건을 갖추지 않은 이상 임대주택으로 등록한다고 해서 중과 계산 시 무조건 주택 수 산정에서 제외하는 것은 아니라는 사실을 몰랐기 때문에 벌어진 일이다. 주택을 양도하기 전에 세무사와 상담했더라면 피할 수 있는 세금이었다. 이런 불상사를 막으려면 부동산 매입 전부터 철저한 절세 계획을 세우고, 세무 대리인과 시의적절하게 충분한 상담을 진행하는 것이 중요하다.”

―투자에 앞서 세금을 감안한 수익률을 잘 따져할 것 같다.
“일반 투자자도 많이 접하는 입주권 투자를 예로 들어 보자. 2021년 6월 재건축 아파트 입주권에 투자해 약 5000만원 시세차익을 냈다고 치자. 양도세는 보유 기간에 따라 세율이 다르다. 만약 매입 후 1년이 지나지 않아 판다면 양도세율은 양도차익의 70%로 세금은 3500만원을 내야 한다. 1~2년 안에 팔면 양도차익의 60%인 3000만원을, 2년이 지나면 일반세율 24%를 적용받아 678만원을 각각 내야 한다.

세후 수익이 최종 수익률이다. 더 나은 수익을 거두려면 결국 세금 설계부터 제대로 해야 한다. 투자를 잘했다고 생각했는데 세금 지식이 부족해 나중에 큰 손해를 보는 경우가 많다. 절세 차이가 수익률 차이로 이어진다는 사실을 반드시 기억해야 한다.”

―새 정부에서 부동산 세제가 어떻게 달라질까.
“윤석열 정부에서는 ▲다주택자에 대한 양도세 중과, ▲양도세 비과세를 위한 주택 보유기간 재산정 문제, ▲주택임대사업자와 매매사업자를 더욱 효율적으로 활용하는 방법 등이 이슈가 될 것이다. 특히 윤석열 정부는 부동산 세금을 완화할 가능성이 높다. 이 중 다주택자 양도세 중과 배제 카드는 이미 기정사실이다. 다주택자라면 새 정부가 제공한 절세 기회를 최대한 활용해야 한다.

정부는 정책을 통해 부동산 경기를 부양하기도 하고, 반대로 억제하기도 한다. 이 때 정부가 사용하는 주요한 수단이 바로 세금이다. 세금 정책이 바뀌면 부동산 시장 판도가 뒤바뀐다. 따라서 현명한 투자자라면 세금 등 정부 정책 변화를 꾸준히 모니터링하면서 효과적인 절세 전략을 세우는 것이 필요하다.” /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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