LTV만 건드린 尹…"서민은 그림의 떡, 집값만 더 오를 것"

[땅집고] 윤석열 당선인의 대통력직 인수위원회가 새 정부의 110개 국정과제를 발표했다. 부동산 부문에서 가장 구체화한 부분은 대출 제도다. 인수위는 생애최초 주택구입 가구에 주택담보대출비율(LTV)를 80%까지 완화한겠다는 방안을 국정과제로 삼았다. LTV완화가 이뤄지면 수도권에서 8억원짜리 아파트를 구입할 때 대출받을 수 있는 한도가 3억2000만원에서 6억4000만원으로 늘어나게 된다.

또 인수위는 주택담보대출이 일절 허용되지 않았던 다주택자에게도 최대 40%까지는 대출이 가능하도록 한다는 방침이다. 하지만 주택시장 일각에서 기대한 총부채원리금상환비율(DSR) 완화책은 빠졌다. 청년층에게 DSR 규제를 적용할 때만 미래소득을 고려하기로 했다. 인수위 측은 가계부채 급증, 집값 상승 우려를 고려한 조치라고 밝혔다.

LTV는 담보 대비 대출금액의 비율로, 예를 들어 아파트를 담보로 대출을 받을 때 가격 대비 대출금액의 비중을 말한다. DSR은 대출자의 연간 원리금 상환액을 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 제도다.

하지만 전문가들은 새 정부의 대출 완화책에 DSR규제 완화가 빠진 것이 주택시장 소비자에게 미치는 파급효과가 제한적일 것으로 예상했다. 대출을 많이 받을 수 있는 고소득·자산가의 경우 고가 주택을 구입할 기회가 늘어나는 반면, 소득이 많지 않아 대출한도를 높이기 어렵고 금리를 감당하기 어려운 저소득층은 여전히 수도권에 내 집 마련이 어려울 것이란 관측이다. 다만 기존에 이사를 계획한 1주택자의 경우 더 좋은 주택으로 이사할 수 있는 기회가 확대될 것이라고 전망이다.

■ LTV는 80%, DSR은 그대로…부분적으로 효과 있을 듯

현행 법상 규제지역에서 주택담보대출비율(LTV)은 40%에 그친다. 생애최초 주택구입자인 경우 여기에 20%포인트 더 우대받아 60%까지 받을 수 있다. 조정대상지역의 경우 LTV가 50%, 생애최초자는 70%가 적용된다. 새 정부는 생애최초 주택구입자에게 LTV를 지역과 무관하게 80%까지 허용하고 생애최초 구입자가 아닌 경우, 예를 들어 집을 한번 샀다가 매도해 무주택자이거나, 현재 1주택자인 경우에는 LTV 적용기준이 70%로 단일화돼 대출 상한 폭이 높아진다. 그러나 DSR은 현재 수준을 유지한다. 다주택자의 경우 규제지역에서도 최대 40%까지는 대출이 허용될 방침이다.

전문가들은 대출 규제를 완화하는 것은 바람직하지만, DSR을 현재 수준으로 유지할 경우 대출규제 완화 혜택이 고소득층에 한정될 것이라고 지적했다. 현재 총 대출액이 2억원이 넘으면 개인별 DSR 규제가 은행권에선 40%, 비은행권에선 50%가 적용되고 있다. 올해 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 대출자로 대상이 확대된다.

예컨대 연 소득이 6000만원이면 1년 동안 갚아야 할 원리금은 2400만원 미만이어야 한다. 수도권에 7억원짜리 아파트를 구입하려고 하는 경우 LTV 완화를 통해 대출 한도가 2억8000만원에서 5억6000만원으로 늘지만, 이자가 5%인 경우 현재 DSR을 적용하면 실제론 주택 가격의 60% 수준인 4억2000만원까지만 대출받을 수 있게 된다.

서진형 경인여대 교수는 “지금처럼 수도권에 주택 가격이 높은 상황에서 DSR완화 없이 LTV만 완화하는 것은 무주택 서민에겐 별 도움이 되지 않는다”며 “공급이 뒷받침된다면 주택 가격이 하향 안정화할 수 있지만, 빠른 시일 내 공급이 이뤄지긴 어렵기 때문에 당분간 수도권 집값은 지금보다 더 크게 오를 것으로 본다”고 했다.

두성규 전 건설산업연구원 연구위원은 “월소득이 낮거나 신용대출이 조금이라도 있는 경우, 현재 DSR기준으론 제1금융권에서 3억원을 꾸기도 힘든 상황”이라며 “서울 집값이 평균 10억원이 넘고 수도권 아파트 가격도 평균 6억원 넘는 상황에서 DSR완화 없이는 사실상 서민들이 주택을 구입하기 어렵다”고 했다.

하지만 무분별한 DSR완화도 부작용이 따를 것이란 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “그동안 어느 정도의 자금 여력이 있고 신용도도 높은데도 불구하고 지나친 대출 규제로 인해 내집마련이 어려웠던 무주택자들에게 LTV부터 완화하는 것이 더 시급하다”고 했다. 심형석 IAU교수는 “요즘 젊은 층은 각종 신용대출 등 부채가 있는 사람들이 많아 LTV만 풀어주는 것은 별 도움이 안 되는 것은 맞다”며 “새 정부가 청년층에 한해 미래소득 반영한다고 하는데, 제대로된 평가 시스템이 갖춰지지 않은 상황에선 무분별하게 DSR을 완화하면 안 된다”고 했다.

■ “수도권 집값 더 오를 듯…1주택자, 주거상향 기회 확대될 것”

기존 1주택자 또는 다주택자의 경우 주거 상향 이동의 기회가 확대됐단 분석도 나온다. 다만 전문가들은 대출규제 및 세제 완화책에 비해250만가구 공급에 대한 구체적인 로드맵이 없다는 점은 문제라고 지적했다. 공급이 부족한 상황에서 규제 완화책만 시행될 경우 수도권 주택가격이 크게 오를 수밖에 없을 것으로 본다.

심형석 교수는 “다주택자의 경우 주택담보대출을 40% 확대해주기 때문에 자금 운용 폭이 확대됐다”며 “다만 이번 국정과제에서 15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출금지를 완화하는 방안은 담기지 않았기 때문에 운신의 폭이 크지 않을 전망”이라고 했다. 이은형 연구위원은 “그동안 이사를 하기 어려웠던 1주택자들의 경우 기존 주택을 처분하고 더 나은 주택으로 이동하기엔 좋은 기회가 될 것”이라며 “다만 공급이 빠른 시일내에 이뤄지기 현실적으로 어렵고, 자잿값 상승 등 전반적인 인플레 국면에서 집값 안정화는 기대하기 어려울 것”이라고 평가했다.

두성규 연구위원은 “최근 대규모 공급지로 꼽힌 둔촌주공 아파트가 내부 갈등을 빚고 있고 이와 비슷한 갈등을 겪는 정비 사업지도 늘어나면서 서울 공급에 빨간불이 켜진 상태”라며 “공급 없이 규제를 완화하면 부동산 시장이 정상적으로 작동하기 어렵기 때문에 새 정부는 조속히 250만가구 공급에 대한 구체적인 로드맵을 제시해야 한다”고 덧붙였다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]