[윤석열 시대, 고수에게 길을 묻다] ②제네시스 박 “양도세 중과 유예 정책 반드시 활용해라”

[땅집고] “윤석열 정부에서는 확실히 부동산 세금 정책이 완화될 것으로 보입니다. 다주택자라면 새 정부가 주는 절세 기회를 반드시 활용하세요. 가장 치명적인 ‘양도소득세 중과’는 꼭 피해야 합니다.”

땅집고가 운영하는 유튜브 ‘땅집고TV’와 GS건설이 운영하는 ‘자이TV’는 지난 20일 ‘윤석열 시대, 부동산 고수에게 길을 묻는다-부동산 정상화 방안과 시장 전망’을 주제로 무료 세미나를 공동 개최했다. 세미나는 서울 중구 메트로타워 2층 ‘상연재 서울역점’에서 열렸다.

이날 세미나에서는 세무 전문 유튜버인 박민수 더스마트컴퍼니 대표(필명 제네시스박)가 ‘세금 규제 완화에 따른 투자 전략과 절세 방안’에 대해 강연했다. 박 대표는 “아직 윤석열 대통령 당선인을 필두로 한 대통령직인수위원회가 부동산 세금과 관련한 정책을 확정한 것은 아니다”라면서도 “지금 완화하겠다고 언급되고 있는 항목들을 미리 파악해두면, 새 정부 들어 주택 매수·매도 전략을 짜는 데 확실히 도움이 될 것”라고 강조했다. 박 대표 강의를 정리해 소개한다.

■“주택임대사업자 부활·종부세율 개편은 꿈도 꾸지 마라(?)”

윤석열 당선인은 문재인 정부가 집값을 잡겠다며 내놨던 부동산 정책들을 확 뒤집을 예정이다. 문재인 정부는 다주택자에게 세금을 중과하는 등 부동산 억제책을 펼쳤지만, 새 정부는 이 같은 규제를 완화해 부동산 거래를 활성화하겠다는 취지다.

박 대표는 윤 당선인이 오는 5월 10일 취임한 뒤 실행하겠다고 공표한 부동산 정책들을 실행 가능 시기에 따라 단기·중기·장기 3가지로 분류하고, 각 정책별 실행 가능성에 대해서도 설명했다.

박 대표는 윤 당선인 취임 직후 시행될 세금 정책은 ‘1주택자 보유세 완화’와 ‘다주택자 양도세 중과 유예’ 두 가지를 꼽았다. 먼저 1가구 1주택자라면 올해 주택 보유세를 매길 때 올해 공시가격이 아닌 지난해 공시가격을 적용한다. 이에 따라 서울 서초구 ‘반포자이’ 아파트 전용 84㎡를 가진 1주택자가 올해 내야 할 보유세는 지난해와 비슷한 1526만원(2022년 공시가 26억500만원)으로, 올해 공시가격을 적용할 경우(2108만원)보다 1300만원 이상 줄어들 전망이다.

인수위는 윤 당선인 취임 다음날인 5월 11일부터 다주택자 양도소득세 중과 제도를 1년 동안 한시적으로 유예하겠다고 밝혔다. 그동안 다주택자들이 최고 75%에 이르는 양도세 중과세율 때문에 집을 팔지 못했는데, 새 정부 들어 매도할 길이 열린 것이다.

윤 당선인이 중기적으로 개편할 수 있는 정책에는 ‘공시가격 개편’과 ‘공정시장가액 조정’이 있다. 박 대표는 “현재 우리나라는 부동산 세금을 매길 때 공시가격 기준으로 삼기 때문에, 공시가 책정 방식이 개편되면 파급 효과가 클 것”이라며 “공정시장가액 비율은 시행령만 고치면 조정 가능하기 때문에 실행 가능성이 높다고 본다. 하지만 인수위가 이에 대해 언급한 바 없어 두고 봐야 할 것”이라고 했다.

‘주택임대사업자 부활’, ‘종부세율·취득세율 개편’은 장기 과제로 분류된다. 이 정책들은 국회를 통과해야 개정할 수 있는데, 그러려면 현재 다수당인 더불어민주당 협조를 받아내야 하기 때문이다. 민주당은 자신들이 주도한 부동산 정책이 실패했다고 인정하기도 하지만, 자신들이 만든 법안 개정에는 쉽게 동의하지 않는 상황이다. 박 대표는 “종부세율에 대해서는 인수위가 ‘긴 호흡으로 개편하겠다’고 했다. 이를 해석하면 ‘당장은 (개편을) 꿈꾸지 말라’는 얘기”라며 “법률을 개정해야 하는 부분이기 때문에 미리 선을 그은 것으로 보인다”고 했다.

■다주택자, 5월31일까지 황금기에 집 팔면 보유세·양도세 대폭 감소

박 대표는 “새 정부 들어 모든 주택 보유자와 예비 매수자들이 절세 혜택을 볼 것으로 예상한다. 하지만 가장 치열한 전략을 짜야 할 사람은 다주택자”라며 “현 정부가 주택 수에 따라 세제를 개편했기 때문에, 매수·매도 계획에 따라 세금이 수천만원에서 수억원 가까이 차이날 수 있을 것으로 본다”고 강조했다.

그럼 다주택자는 집을 언제, 어떻게 팔아야 할까. 박 대표는 “윤석열 정부가 출범한 다음날인 5월 11일부터, 부동산 세금 과세 기준일 전날인 5월 31일까지 약 한 달 기간 동안 주택을 매도하면 보유세도 줄이고 양도세 중과도 피할 수 있어 가장 좋다”면서도 “매매거래 성사까지는 날짜가 너무 촉박한 것이 문제다. 올해엔 그냥 보유세를 낼 각오하고, 양도세 중과만 피하겠다는 마음가짐으로 매도에 나서는 것을 추천한다”고 했다.

이어 박 대표는 “보유한 주택 중 어떤 것을 먼저 파느냐에 따라 양도세 차이가 크기 때문에 ‘순서’를 잘 정하는 것이 관건”이라고도 했다. 현 정부가 다주택자에 대해 양도세 중과세율을 적용하고 있지만, 중과를 면제해주는 주택도 있기 때문에 이를 고려해서 매도 전략을 짜야 한다는 것. ▲수도권 외 기준시가 3억원 이하 주택 ▲광역시 내 군 지역, 경기·자치시 읍면 지역 기준시가 3억원 이하 주택 ▲1가구 2주택인 경우 기준시가 1억원 이하 소형주택 ▲비조정대상지역 주택 ▲세법상 장기임대주택인 주택 등이다.

박 대표는 “양도세 중과는 세액이 불어나는 데 큰 영향을 미치기 때문에 웬만하면 피하는 것이 좋다”면서 “윤석열 정부가 집값을 잡겠다고 한 만큼, 다주택자 매물을 시장으로 끌어내기 위해 양도세 중과 유예 정책을 더 연장할 수도 있을 것이라고 본다. 이 기회를 꼭 활용할 것을 추천한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]