외부충격에 집값 반토막…YS시절 부동산시장 재현 가능성은

[역대 정부 부동산 정책에서 배운다] ②공급 효과 톡톡히 본 김영삼 정부

[땅집고] 1993년 2월25일 김영삼 정부가 출범했다. 노태우 정부 시절 강력한 수요 억제와 공급 확대 정책을 시행한 영향이 이어지면서 김영삼 정부 집권 내내 부동산 시장은 어느정도 안정세를 유지했다.

1993년 금융실명제, 1994년 주택임대사업자제도, 1995년 부동산실명제를 잇따라 도입하면서 부동산 시장으로 유입 자금이 줄어든 것이 큰 도움이 됐다.

하지만 정권 말 국내 경제 상황은 급반전했다. 저달러·저유가·저금리 등 이른바 3저(低) 호황으로 연10% 이상 고도 성장을 해오던 국내 경제가 1997년 IMF외환위기로 무너졌다. 고금리와 가계부채 증가로 자산가치가 폭락해 국내 부동산 시장도 초토화했다. 그동안 고도 성장과 부동산 불패 신화의 시대가 마침내 종지부를 찍었다.

■충분한 공급으로 집값 안정…1995년 이후 규제 풀어

김영삼 정부의 대표적인 부동산 정책은 ‘투기와의 전쟁’으로 요약할 수 있다. 1993년 2월 지나친 투기를 막기 위해 주택투기 예고지표를 도입하고 이후 8월 금융실명제를 실시했다. 부동산 거래에 대한 자금출처조사가 대대적으로 이뤄지면서 아파트 거래량이 자연스럽게 줄기 시작했다.

노태우 정부에서 등장했던 토지 공개념 3법, 즉 택지소유상한법, 토지초과이득세법, 개발이익환수법 효과가 본격적으로 나타나고, 공급이 많아진 덕분에 땅값과 집값이 모두 하락했다. 1994년 수도권 미분양 물량은 10만 가구를 넘기도 했다.

1995년 이후에는 부동산 규제 완화책을 펴기도 했다. 미분양 주택할부금융제도를 실시하고 양도소득세율도 감면했다. 일부 지역 대형 주택부터 순차적으로 분양가 자율화 조치도 이뤄졌다. 민간부문 주택건설 인허가 간소화, 민간주도 재개발·재건축, 소형주택의무비율 완화 등 민간을 통해 서민주택을 건설할 수 있는 기반을 닦았다. 1998년부터 민간택지 분양가가 전면 자율화했다. 투기 가능성이 적은 지역에 대해 토지거래신고·허가 등을 해제했다.

충분한 주택 공급으로 교육이나 교통 등 삶의 질에 대한 관심도 조금씩 커졌다. 주택 건설에서도 양적 측면만 부각되다가 질적 측면이 강조되는 변화가 나타나기 시작했다. 이런 흐름은 서울·수도권에서 부동산 시장이 양극화로 이어지는 계기가 됐다. 집값이 전반적으로 안정 또는 하락세인 가운데 신도시와 KTX(고속철도) 개발이 이뤄지는 곳은 부동산 가격이 급등하기도 했다.

■IMF 외부 충격에 부동산 시장 초토화

김영삼 정부 말기에 터진 외환 위기는 이른바 국가부도 사태로 이어졌다. 국내 경제가 산산조각났고, 고금리와 가계부채 증가로 집값은 폭락해 반토막이 났다.

지금 부동산 시장에도 이 같은 외부 충격 우려가 적지 않다. 집값이 고점이라는 인식과 금리인상, 대출규제 강화 등에 따른 매수 심리 위축이 상당히 영향을 주는 모습이다. 올 초부터 새 정부가 들어서고, 규제 완화 조치가 이뤄질 것이라는 기대감에 수요층이 매수시기를 저울질하며 관망세를 보이고 있다. 전국적으로 집값 상승 폭이 줄고, 일부 지역은 가격이 하락 반전한 곳도 있다. 금융위기 시절처럼 부동산 폭락 현상이 나타나는 것 아니냐는 전망도 나온다.

하지만 문재인 정부 공급 정책은 실수요자가 원하는 분양주택보다 공공 임대주택 공급에 더 큰 방점이 찍혔다. 주택 공급의 주도적 역할을 민간 건설시장에 적극 맡겼던 김영삼 정부와는 다르다.

공공 임대주택은 시장에서 ‘소위된 계층’을 위한 특수 주택이다. 최대한 저렴한 가격에 집을 지어, 최대 다수에게 혜택을 주는 것이 목표다. 입지 경쟁력도 떨어진 곳에 짓는 경우가 많다. 주택 수요자들이 일반적으로 찾는 주택과 확실한 차이가 있다. 공공 임대주택은 결국 ‘공급 확대’ 효과로 이어지기에는 한계가 있다. 문재인 정부 시기처럼 부동산 규제가 지속하는 동시에 수요자가 원하는 분양주택이 충분히 공급되지 않으면 강력한 외부 악재에도 불구하고 가격이 안정되지 못할 가능성도 있다.

문재인 정부는 무주택자에게 조금만 기다리면 저렴한 가격에 원하는 주택을 골라서 구입할 수 있다고 말해왔다. 하지만 거래 위축이 가격 하락으로 이어져도 매도 물량이 쌓이고 호가 하락이 눈에 띄게 나타나야 들어맞는 말이다. 지금의 거래절벽은 지역별 양극화가 더 심해질뿐이다. 입주 물량 감소에 신규 공급도 당분간 기대하기 어려운 점을 종합하면 단기 조정을 겪은 후 상승세로 재도약하는 쪽에 더 많은 무게가 실린다.

윤석열 정부는 이런 점을 고려해 규제 완화와 함께 절대적 공급 부족분을 충족시킬 때까지 공급 촉진에도 박차를 가해야 한다. 현재 외부 충격 요인으로 거론되는 물가 상승, 금리 인상 여파, 러시아와 우크라이나 전쟁에 따른 건자재 수급불안 등에 대한 대안 마련은 새 정부 공약에 반영되지 않았다. 외부 충격으로 부동산 시장에 문제가 생기면 자산을 보유한 계층은 그나마 버틸 수 있지만, 여유자금이 없는 서민은 내 집 마련 길이 더 멀어질 수도 있어 정부가 대책을 마련해야 한다.

/글=두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 정리=김리영 땅집고 기자


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