"분양가 싼데?"…문제는 '교도소뷰'·코앞 초대형 물류센터ㅣ의정부 더샵리듬시티

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 의정부 더샵리듬시티, 34평이 분양가 5억…코앞에 초대형 물류센터

[땅집고] “34평 분양가가 5억원 정도라니 저렴하긴 한데, 신도시 새 아파트 코앞에 혐오시설인 초대형 물류센터가 들어선다니…. 청약하기가 망설여지네요.”

포스코건설이 이달 경기 의정부시 산곡동에 ‘더샵리듬시티’ 아파트를 분양한다. 지하 2층~지상 25층 5동 총 536가구다. 오는 4월 26일 1순위 청약을 받는다. 2024년 9월 입주할 예정이다.

예비 청약자들은 ‘더샵리듬시티’의 저렴한 분양가에 주목한다. 34평(전용 84㎡) 기준 5억원 정도다. 이만하면 수도권 새 아파트 치고는 저렴하다는 평가다.

하지만 단지 코앞에 초대형 물류센터가 들어서는 것이 치명적인 단점으로 꼽힌다. 물류센터에 대형 화물차들이 수시로 드나들면서 매연·소음·분진이 발생하는 데다, 자칫 사고까지 날 수 있어 청약이 꺼려진다는 말이 나온다. 발코니 확장비도 최고 2700만원에 달한다.

■도보 40분 거리 탑석역에 7호선 연장선 개통

‘더샵리듬시티’는 의정부시 동남쪽 산곡동 일대 신도시인 리듬시티에 들어선다. 리듬시티는 산곡동 약 65만㎡ 부지에 주거시설과 함께 문화·쇼핑·관광·K팝 시설 등을 조성하는 복합문화 융합신도시다. 의정부시(34%)와 민간(66%)이 3824억원을 투입해 공동개발했다. 서울로 연결되는 전철 1호선을 끼고 있어 아파트가 몰려있는 구도심 의정부동·신곡동 일대까지는 직선 5.5㎞ 정도 떨어져 있다.

리듬시티는 2019년 말 착공해 현재 부지 조성과 아파트 개발이 한창이다. 다시 말해 지구 안에서 이용할 수 있는 생활 인프라가 아직 부족하다는 얘기다. 학교는 고산2초등학교가 2024년 3월, 훈민중학교가 2023년 3월 각각 개교할 예정이다. 반면 고등학교는 한 곳도 없다. 의정부 학군 내에서 무작위로 배정받는다.

수도권인데 대중 교통 이용하기가 불편하다. 지구를 지나는 지하철 노선이 전혀 없어서다. 현재 ‘더샵리듬시티’에서 가장 가까운 지하철역은 의정부 경전철 탑석역인데 걸어서 40분 정도 걸린다. 사실상 도보 이용은 불가능해 버스나 자가 차량을 타야 한다. 탑석역에는 지하철 7호선 연장선이 2024년 개통할 예정이다. 개통시 2호선으로 환승할 수 있는 서울 건대입구역까지 45분쯤 걸릴 예정이다.

■코앞에 초대형 물류센터…‘교도소 뷰’는 101·105동만?

주택형은 전용면적 기준 60㎡(A~B타입)와 84㎡(A~C타입) 두 가지다. 3베이 판상형인 60㎡B타입을 제외하면 모든 주택형이 4베이 판상형이다. 단지 내 커뮤니티 시설에 피트니스센터, 골프연습장, 작은 도서관, 독서실, 맘스카페, 경로당 등이 들어선다.

‘더샵리듬시티’는 주차장 부족도 우려된다. 대중 교통이 불편한 점을 고려하면 3~4인 가구 기준 최소 자동차 2대는 보유해야 하는데, 주차대수가 가구당 1.2대에 불과하기 때문이다.

이 아파트의 상품성을 확 떨어뜨리는 요소도 있다. 단지 서쪽 옆에 혐오시설로 꼽히는 초대형 물류센터가 들어서는 것. 지난해 11월 코레이트자산운용이 2만9000여㎡ 부지에 지하 2층~지상 5층, 연면적 10만㎡ 규모 물류센터 건축 허가를 받았다. 2023년 7월 준공 예정이며 주차대수는 525대다. 당초 스마트팜으로 개발하기로 했던 땅인데, 사업이 무산되자 의정부시가 물류센터를 유치한 것. 앞으로 물류센터가 준공해 대형 화물차가 드나들게 되면 입주민 안전이 위협받을 뿐 아니라, 집값에도 악영향이 미칠 것이란 우려도 나온다.

단지에서 서쪽으로 1㎞ 정도 떨어진 곳에 의정부교도소가 있는 점을 들어 ‘교도소 뷰’ 아파트가 되는 것 아니냐는 말도 나온다. 다만 아파트 동호수 배치도를 고려하면 단지 서쪽 끝에 있는 101동과 105동 일부 주택에서만 의정부 교도소 전경이 보일 것으로 예상한다.

■34평 분양가 최대 5억…주변 시세보다 2억 저렴

인근에 혐오시설이 여럿 있지만 분양가가 저렴하다는 것이 ‘더샵리듬시티’의 최대 강점이다. 주택형별로 ▲60㎡ 3억2800만~3억5300만원 ▲84㎡ 4억6900만~5억100만원이다. 지난해 의정부에서 실거래가가 10억원 돌파를 코 앞에 둔 단지(‘의정부역센트럴자이앤위브캐슬’ 84㎡·5월 9억2000만원)가 나왔던 점을 고려하면, 이 정도 분양가는 저렴하게 느껴진다는 평가다.

다만 발코니 확장비와 유상옵션까지 고려하면 예비청약자들은 분양가보다 4000만~5000만원 정도는 더 마련해야 할 것으로 보인다. 발코니 확장비가 84㎡ 기준 2600만~2700만원으로 비싼 편이다. 유상옵션의 경우 에어컨을 최소(3대)로 설치하는 데 572만원, 침실 붙박이장 395만원 등을 써야 한다.

리듬시티가 있는 산곡동 일대 아파트 실거래가와 ‘더샵리듬시티’ 분양가를 비교하면 최소 2억원 정도 저렴하다. 단지에서 직선 790m 거리에 있는 ‘대광로제비앙더퍼스트’(932가구) 84㎡가 지난 3월 6억8900만원에 팔렸다.

땅집고 자문단은 “지난해 1월 리듬시티에 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’ 3개 블록이 분양했는데, 최저 19대 1에서 최고 73대 1로 모든 단지가 1순위 청약 마감했다. 비슷한 입지에 분양하는 ‘더샵리듬시티’도 청약 마감은 할 것”이라며 “다만 리듬시티가 의정부 외곽 신도시인 점, 단지 인근에 물류센터 등 기피시설이 들어서는 점 등을 고려하고 청약에 나서야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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