입력 : 2022.04.14 11:20
[땅집고] 윤석열 정부 초대 국토교통부 장관 후보자로 원희룡 전 제주지사(대통령직인수위원회 기획위원장)가 지명되면서 공시가격 제도가 개편될 가능성이 커지고 있다. 원 후보자는 지난해부터 공시가격에 대한 비판의 목소리를 높여왔다. 현 정부의 현실화율 정책에 대한 재검토와 함께 공시가격의 조사와 결정권한을 지자체로 이양(移讓)하는 방안 등이 제도개편의 핵심골자가 될 전망이다.
공시가격은 정부가 부동산에 대한 조사를 통해 발표하는 가격이다. 토지에 매겨지는 ‘공시지가’(公示地價)와 단독주택에 매겨지는 ‘단독주택 공시가격’, 아파트 등을 대상으로 한 ‘공동주택 공시가격’으로 나뉜다. 공시가격은 재산세와 종부세 등 보유세와 보험료 산출 등 60여개의 근거가 된다. 공시가격에 따라 국민들이 내야 할 세금과 준조세 성격의 보험료, 정부 보조금 수급 여부까지 갈리기 때문에 온 국민들이 관심을 갖고 있다.
■ “1차 조사는 국토부, 검증은 지자체”…공시가격 결정권한 ‘이원화’ 가능성 높아
원희룡 장관 후보자는 과거 제주지사 시절부터 현행 공시가격 조사·발표 체계에 대한 비판에 앞장서 왔다. 지난해에는 제주도 자체 공시가격 검증 센터를 운영하면서 폐가가 공시가격 조사 대상이 되고, 땅값을 포함한 주택 공시가격이 토지 공시가격보다 낮은 이상 사례를 적발하기도 했다.
지난해 4월에는 오세훈 서울시장, 박형준 부산시장, 권영진 대구시장, 이철우 경북지사 등과 함께 현행 공시가격 제도 개선을 건의하기도 했다. 당시 공동 건의문에는 ▲지자체장에 공동주택 가격조사·산정보고서 제공 ▲감사원 조사 ▲2021년 공시가격 전년 수준으로 동결 ▲공시가격 결정권한 지자체로 이양 등을 제안 등이 담겼다.
업계에서는 공시가격 조사를 감독하고 최종 결과를 검증하는 권한을 지자체로 이양하는 것이 제도 개편의 핵심이 될 것이라고 본다. 현재까지는 1차적인 가격결정과 발표는 국토교통부가 그대로 수행하되 지자체에 검증 권한을 주는 방안이 유력하다. 최종 책정권한이 지자체로 넘어가는 것이다.
검증권한을 지자체에 이양시키는 목적은 ‘투명성’ 확보다. 현재 공시지가와 주택 공시가격의 조사·검증을 각각 감정평가사와 한국부동산원이 맡고 있다. 문제는 공시지가의 경우 조사를 수행하는 감정평가사와 이를 검증하는 감정평가사를 다르게 해서 객관성을 확보하는데 반해 주택 공시가격은 한국부동산원이 조사와 검증을 모두 맡고 있다는 것. 국토부 산하 기관인 한국부동산원은 개별 조사원을 명시하지 않고 있다. 이 때문에 ‘깜깜이’ 조사 논란이 수시로 불거진다. 또 공시가격을 정할 때 ‘정부입김’이 작용한다는 것은 공공연한 비밀처럼 돼 있다.
■ 공시가격 산정 기관 바뀔 수도
새로운 정부에선 공시가격 조사 실무 주체도 바뀔 가능성이 있다. 한국부동산원이 전문성과 인력 규모 면에서 공시가격 조사를 수행하기에는 무리가 있다는 지적이 있다. 업계 관계자는 “한국부동산원은 2016년부터 한국부동산원법(입법당시 ‘한국감정원법’)에 따라 감정평가 업무를 수행할 수 없게 된 조직”이라면서 “가격을 조사‧평가할 때 전문 ‘감정평가3방식’(비용접근법·시장접근법·소득접근법) 사용해서는 안 되다보니 ‘시세’와 같은 변동성 크고 불분명한 데이터를 활용할 수밖에 없는 구조”라고 했다.
지난해 한국부동산원은 공동주택 공시가격을 산정하는 과정에서 조사원 한 명당 2만7300가구를 조사했다는 사실이 알려지면서 부실조사 논란을 빚었다. 당시 부동산원 측 관계자는 “조사원 당 평균 578개 단지(아파트 84개, 연립주택 등 494개)를 조사했는데 맡은 단지의 가구수에 따라 총 가구수는 차이가 있다”면서도 “보도대로 조사원 한 명이 2만7300가구를 산정업무를 수행한 사실이 있다”고 했다.
지난해 당시 원희룡 제주도지사가 설치한 제주특별자치도 공시가격검증센터장을 맡았던 정수연 제주대학교 교수는 “한국부동산원이 공시가격 조사‧검증을 수행하는 것에 대해 전문성과 인력부족, 공시가격 제도의 오남용 문제가 꾸준히 제기돼왔다”면서 “이제라도 전문성을 갖춘 ‘감정평가사’가 관련 업무를 수행하고 현장에서 관리감독을 수행할 수 있는 지자체가 검증권한을 갖도록 제도를 정상화할 필요가 있다”고 했다.
현 문재인 정부가 추진하던 공시가격 현실화율 정책도 검토 대상이 될 전망이다. 공시가격 현실화 추진계획 재수립은 윤석열 대통령 당선인의 대표 공약 중 하나다. 인수위원회 관계자와 국토교통부 등 정부 관계자의 말을 종합하면 현재 시세 대비 90%까지 올릴 계획이었던 공시가격 현실화율을 80% 선으로 낮추고, 2030년인 공시가격 현실화율 도달 목표년도도 낮추는 방안이 유력하게 논의 중이다.
■ ‘공시가격 현실화율 정책 개편’은 신중 기할 듯
다만 현실화율 정책의 경우 단계적으로 시행될 가능성도 있다. 원 후보자도 지난 11일 인사청문회 준비를 위해 정부과천청사에 출근하며 취재진을 만난 자리에서 “(현 정부의 공시가격 정책에) 많은 문제점을 느끼긴 했지만, 정책은 어느 한 측의 요구와 입장만 갖고 결정할 수 없다”며 한발 물러나는 모습을 보였다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “공시가격 현실화율 정책의 경우 보유세 등 세금과도 연관이 깊어서 시장에서 규제 완화의 시그널로 받아들일 가능성이 있다”면서 “집값 등락에 민감한 여론을 감안할 때 좀 더 심도있는 분석으로 접근할 필요가 있다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com
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