입력 : 2022.04.14 07:34 | 수정 : 2022.04.14 08:05
[증여의 시대] 다주택자 탈출길 열렸지만…증여vs.양도 놓고 고심
[땅집고] 문재인 정부에서 다주택자들은 죄인 취급을 받아왔다. 강도높은 세무 조사와 징벌적 과세를 견뎌야 했다. 새로 들어서는 윤석열 정부는 출범과 동시에 다주택자 징벌적 과세 규정을 없애려고 하고 있다. 첫번째 공약은 1년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 배제하는 것이다.
그런데 양도세 완화 정책을 시행해도 다주택자가 시장에 매물을 쉽게 내놓기 어렵다는 분석도 나온다. 정부가 5월에 시행령을 고쳐 시행하더라도 종합부동산세 부담에서 벗어나려면 6월이 오기 전 집을 처분해야 하는데 시간이 너무 촉박하다. 무엇보다 ‘양도’와 ‘증여’ 사이에서 고민하는 다주택자가 많다. 부담부 부분에 대한 중과세가 사라지면 증여를 통한 이득도 커지기 때문이다.
■양도세 완화 적용 기준일 ‘계약일’로 해야 매물 나올 것
양도세 중과세를 배제하면 다주택자 세 부담은 얼마나 줄까. 현재 2주택자인 A씨 사례로 살펴보자. A씨가 15년 전 10억원에 산 서울 강남권 아파트를 올해 30억원에 양도한다고 가정하자. 현행 법상 다주택자 중과세 정책에 따르면 할증 세율 20%를 적용받아 양도세가 13억5806만원에 이른다. 하지만, 중과세를 유예할 경우 장기보유특별공제와 일반세율 적용으로 양도세는 6억2000여 만원에 그친다.
[땅집고] 문재인 정부에서 다주택자들은 죄인 취급을 받아왔다. 강도높은 세무 조사와 징벌적 과세를 견뎌야 했다. 새로 들어서는 윤석열 정부는 출범과 동시에 다주택자 징벌적 과세 규정을 없애려고 하고 있다. 첫번째 공약은 1년간 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 배제하는 것이다.
그런데 양도세 완화 정책을 시행해도 다주택자가 시장에 매물을 쉽게 내놓기 어렵다는 분석도 나온다. 정부가 5월에 시행령을 고쳐 시행하더라도 종합부동산세 부담에서 벗어나려면 6월이 오기 전 집을 처분해야 하는데 시간이 너무 촉박하다. 무엇보다 ‘양도’와 ‘증여’ 사이에서 고민하는 다주택자가 많다. 부담부 부분에 대한 중과세가 사라지면 증여를 통한 이득도 커지기 때문이다.
■양도세 완화 적용 기준일 ‘계약일’로 해야 매물 나올 것
양도세 중과세를 배제하면 다주택자 세 부담은 얼마나 줄까. 현재 2주택자인 A씨 사례로 살펴보자. A씨가 15년 전 10억원에 산 서울 강남권 아파트를 올해 30억원에 양도한다고 가정하자. 현행 법상 다주택자 중과세 정책에 따르면 할증 세율 20%를 적용받아 양도세가 13억5806만원에 이른다. 하지만, 중과세를 유예할 경우 장기보유특별공제와 일반세율 적용으로 양도세는 6억2000여 만원에 그친다.
중과세 배제에 따른 세 부담은 13억 5806만원에서 6억2106만원으로 7억3700만원 절세되는 만큼 엄청난 혜택이다.
그러나 시간이 촉박한 것이 문제다. 정부가 시행령을 고쳐 양도세를 완화해도 종부세 부담까지 덜려면 지금 당장 집을 팔더라도 5월 말 이전에 잔금을 치뤄야 한다. 이 때문에 업계에서는 다주택자들이 양도보다 증여를 선택할 가능성이 높다고 보고 있다.
■양도세 중과 배제하면 ‘부담부 증여’ 유리할 수도
지난 2년간 다주택자가 종부세와 양도세 중과세를 피하기 위한 수단으로 자녀에 증여하는 방법을 사용해 왔는데 중과세 정책은 큰 장애물이었다. 양도세 중과세가 완화하면 부담부 증여시 부담부 부분에 대한 중과세가 사라져 절세 효과가 커진다.
앞서 예를 든 A씨가 양도하려는 주택을 15억원에 전세를 놓았다고 가정해보자. 이를 자녀에게 증여할 경우 증여는 ‘통 증여’와 부담부 증여를 선택할 수 있다. 통 증여란 전세 보증금 15억원을 자녀에게 전가시키지 않고 부모가 부담하면서 자녀에게는 아파트 전체를 증여하는 방법이다. 아파트를 증여하면서 부모가 받은 전세 보증금 15억원을 자녀에게 줘야 한다. 이 경우 증여세는 10억2000만원 수준이다.
자녀는 부모로부터 반환받은 전세보증금 15억원으로 증여세와 취득세를 부담한다면 최상의 증여 방법이 될 것이다. 단, 자녀가 증여받은 집에 거주하려면 전세 보증금 15억원을 세입자에게 돌려줘야하기 때문에 스스로 보증금을 마련해야 하는 과제가 남는다.
부담부 증여할 경우 전세 보증금에 대해 부모는 양도세를 내야 하고 나머지 부분에 대해 자녀는 증여세를 내야 한다. 즉 아파트 시가 30억원 중 전세 보증금15억원에 대해 부모에게 양도소득세를 과세하고, 나머지 15억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 과세한다.
현행 법상 양도세가 중과세되면 양도세는 6억4306만원이지만, 중과세가 유예될 경우 지방세를 포함해 양도세 부담은 2억8446만원이 된다. 중과세가 유예될 경우 부담부증여에 대한 양도세 부담은 6억 4306만원에서 2억 8446만원으로 3억 5860만원 절세된다. 자녀가 부담할 증여세는 4억2000만원 수준이다. 중과세 유예 전 가족의 총 세 부담은 10억6000만원에서 유예 후에는 7억8000만원 수준으로 줄어든다.
중과세가 유예될 경우 제3자에게 양도하는 것이 세부담이 적을 수도 있지만, 증여해서 얻는 이득도 있기 때문에 단순하게 비교할 수 없다. 다만 증여를 고려한다면 양도세 중과세 유예가 한시적으로 유예되는 지금이 절호의 기회가 될 수도 있음을 감안해야 한다. /글=유찬영 세무사무소 가문 대표, 정리=김리영 땅집고 기자
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