"높은 임대수익률? 입지 보다 중요한 건 이것"

[땅집고] 경의중앙선이 지나는 서울 마포구 동교로 일대. 철로 옆 한적한 골목길을 걷다 보면 갈색 벽돌로 지은 네모반듯한 4층짜리 건물이 눈에 들어온다.

외벽에 ‘연남장’이라는 간판을 달고 있는 이 건물1층에는 카페와 레스토랑이 운영 중이다. 1층을 제외한 나머지 층에는 코워킹 스페이스와 창작 스튜디오, 전시·이벤트 공간이 입점했다. 이른바 다목적 복합문화공간이다. 1층은 평소에 카페와 레스토랑으로 운영하지만 팝업스토어, 플리마켓, 공연, 콘퍼런스 등 ‘로컬’과 ‘예술’을 주제로 한 다양한 행사가 열리기도 한다.

과거 유리공장으로 쓰였던 200평 남짓한 연남장은 리모델링을 통해 로컬 비즈니스 공간으로 인기를 끌고 있다. 이 건물 리모델링과 운영을 기획한 홍주석 어반플레이 대표는 “연남장은 연남동 메인 상권에서 떨어져 있어 유동인구가 많지 않았던 곳”이라며 “건물에 문화 콘텐츠를 녹여내면서 고객 발길이 늘어나고 건물 가치도 크게 상승했다”고 했다. 홍 대표는 오는 4월 19일 개강하는 제22기 땅집고 건축주대학에서 ‘콘텐츠를 기반으로 한 꼬마빌딩 운영 전략’에 대해 강의한다.

홍 대표는 코로나19 사태 이후 상가 시장 공실 리스크가 높아져 과거처럼 목이 좋으면 임대는 걱정할 필요 없다는 공식이 깨지고 있다고 말한다. 홍 대표는 “어디에, 무엇을 짓느냐도 중요하지만 임대 수익률을 꾸준하게 유지하는 방식에 대해서도 처음부터 고민해야 한다”고 했다.

건물에 선호도 높은 브랜드나 업종 유치를 통해 유동인구를 불러들일 수 있는 운영 전략이 더욱 중요해진 것. 홍 대표는 “건물 입지나 이용객, 소비패턴 등 다양한 요소를 고려한 최유효 운영방안을 도출해 건축주가 원하는 임대료와 수익성을 달성할 수 있다”고 했다.

건물을 어떻게 운영할지는 지역 특성과 문화, 방문객 소비패턴과 니즈(Needs) 등에 따라 달라진다. 이를 다각도로 분석해야 성공적으로 건물을 운영할 수 있다. 홍 대표는 “‘1층이니까 카페가 잘되겠지’라는 형식적 접근보다 어떤 건물을, 어떻게 운영할지 처음부터 명확한 방향성을 가지고 기획해야 한다”고 했다.

예컨대 연남장이 있는 연남동은 주변이 탁 트인 공원으로 조성된 경의선숲길이 특징이다. 숲길을 따라 문화가 형성되고 '홍대 문화'가 연남동까지 이어지며 맛집과 트렌드를 선도하는 작가들이 모여들었다. 홍 대표는 “연남동은 콘텐츠 스타트업 회사와 방송 관련 업계 종사자들이 많이 거주하는 동네”라며 “최근 이들의 개성과 취향에 주목하는 스몰 브랜드 상점을 임차사로 들이는 경향이 뚜렷해지고 있다”고 했다.

연희동의 경우 최근 공방과 미술 갤러리 등 예술 관련 취미 활동에 관심있는 사람들이 모여드는 것이 특징이다. 골목 곳곳에 아티스트 공방과 갤러리가 들어서고 있다. 프랜차이즈 가게가 아닌 개성이 담긴 독립 브랜드 상점이 유동인구를 불러모은다. ‘매뉴팩트 커피’· ‘피터팬1978 제과점’·‘금옥당’ 등 로컬 상점과 현대식 전통시장 ‘사러가 마트’, 외국인학교 인근 미국식 마트가 대표적이다.

상업용 건물에서 1층은 흔히 얼굴로 꼽힌다. 1층에 대한 인상이 건물 전체 이미지로 굳어지는 만큼 섬세한 공간 사용자경험(UX) 설계와 운영 방안이 중요하다. 홍 대표는 “건축주가 건물 개발을 위해 무작정 컨설팅회사 문을 두드리기보다 적절한 운영 노하우를 코칭할 수 있는 운영·기획사를 만나는 것이 성공하는 건축의 첫걸음이 될 것”이라고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com


[제22기 땅집고 건축주대학 모집]

2017년 개설한 이후 1000명 이상이 수강한 ‘땅집고 건축주대학’이 22기 과정을 오는 4월 19일 개강합니다. 건축주대학은 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우를 전달합니다. 지금까지 1000명이 넘는 예비 건축주들이 강의를 수강한 국내 최고 실전형 건축 과정입니다. 실제 건축에 나선 건축주도 적지 않습니다.

강의는 총 12회로 구성합니다. 모든 강의를 케이스 스터디 중심으로 운영하고 성공 노하우를 직접 보고 배우는 현장 스터디 3회를 진행합니다.

심영규 글로우서울 이사가 건물 가치를 높이는 건축 기획과 디자인을 소개하고, 윤재선 팀153 소장이 수익형 빌딩 기획과 건축 방법을 알려드립니다. 김종석 에이티쿠움파트너스 대표와 홍만식 리슈건축 소장이 빌딩 가치를 높이는 설계 전략을, 김형섭 마고퍼스종합건설 대표와 박정수 트래콘건설 사장이 시공과 관련한 꼭 알아야 할 실전 노하우를 전달합니다.

공간 기획·운영 전문 스타트업 어반플레이 홍주석 대표와 노창희 리맥스코리아 부사장은 건물 완공 후 공간 기획과 임대차 시장 트렌드에 대해 소개합니다. 조하림 세희세무회계 세무사는 빌딩을 활용한 상속·증여·양도 세무전략에 대해 강의합니다.

선착순 30명 이내이며 수강료는 180만원입니다. 홈페이지(www.zipgobuild.com)에서 신청하면 되고, 사전 모집 기간(4월 13일)까지 신청하면 10만원 할인합니다. (02)6949-6190.