입력 : 2022.04.03 11:07
[궁금합니다]
“한곳에서 10년 정도 가게를 운영해 온 자영업자입니다. 이제 장사를 접고 귀향할 생각인데요. 지금 점포에 권리금을 내고 들어올 새 세입자를 구해 건물주에게 주선하려고 합니다. 그런데 10년 전 권리금계약서를 따로 작성하지 않았던 점이 마음에 걸립니다. 제가 권리금을 문제 없이 돌려받을 수 있을까요?”
[이렇게 해결하세요]
상가 임대차 시장에서 권리금이란 기존 임차인이 점포를 운영하며 쌓아온 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상가건물임대차보호법(상임법)이 개정되면서 권리금도 법으로 보호받을 수 있게 됐다. 이 법에 따라 새 세입자에게 권리금을 받으려는 상가 임차인이 많다.
하지만 임대차계약서는 작성했어도 권리금계약서를 작성하지 않아 권리금을 회수하는 과정에서 낭패를 보는 경우가 수두룩하다.
부동산 전문 변호사들은 “임대차계약을 맺을 때와 마찬가지로 권리금을 계약할 때도 반드시 계약서를 작성해야 한다”며 “만약 권리금계약서를 작성하지 않았을 경우 크게 세 가지 문제가 발생할 수 있다”고 했다. ▲권리금 거래액 증명 ▲신규 세입자 주선 여부 증명 ▲신규 세입자의 계약파기 시 책임소재 여부가 대표적이다.
권리금계약서 미작성시 세입자가 겪는 가장 큰 문제는 ‘건물주 방해로 권리금 거래가 이뤄지지 않았을 때 그 손해를 입증하기 어렵다는 것’이다. 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “만약 세입자와 건물주가 권리금 소송을 벌일 경우, 기존 세입자가 새 세입자와 거래하기로 한 권리금 액수가 얼마였는지, 세입자가 건물주와 맺은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 새 세입자를 주선했는지 여부를 증명하지 못해 소송에서 불리할 수 있다”고 조언했다.
만약 신규 세입자가 계약을 진행하기로 약속했는데도 직전에 말을 바꿔 계약을 파기할 경우에도 문제가 발생한다. 권리금계약서를 작성하지 않고 계약금조차 받지 않았다면, 기존 세입자가 입은 손해를 증명하지 못하게 되는 것.
권리금계약서는 어떻게 작성해야 안전할까. 네 가지를 반드시 넣어야 한다. ①권리금 액수 ②계약 체결일 ③계약금·중도금·잔금지급 시기를 정확히 작성하고, ④계약 당사자들이 계약서에 인감도장을 날인하고 각각 1부씩 보관해야 한다. 추후 계약이 파기될 경우에 대비해 책임 부분도 명시해야 한다. 신규 세입자의 잘못으로 계약이 되지 않았을 경우 계약금을 어떻게 처리할지 등을 미리 정해야 법적 다툼을 최소화할 수 있기 때문이다.
현행 상임법상 세입자가 법적인 절차에 따라 신규 세입자와 권리금 거래를 했음에도 불구하고 건물주가 이를 방해한다면, 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 건물주의 방해로 세입자가 새 세입자에게 권리금을 회수할 기회를 놓쳤으니, 이에 상응하는 금액을 배상하도록 요구하는 소송이다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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