"규제는 안 풀고…허가제 또 연장?" 목동·잠실 부글부글

[땅집고] “서울시가 토지거래허가구역 지정 후 규제를 완화하겠다고 했는데, 정작 안전진단 완화는 이뤄지지도 않았습니다. 지구단위계획 수립·고시도 계속 지연돼 재건축은 계속 제자리걸음입니다. 여기에 조합원 지위양도 시기까지 앞당긴다고 하니 규제만 이어지는 것 같네요.”(서울 양천구 목동신시가지 재건축 추진위원회 관계자)

오세훈 서울시장 취임 이후 토지거래허가구역으로 묶인 지역 주민들 사이에 “토지거래허가제를 풀어달라”는 목소리가 높아지고 있다. 지난해 4월 강남구 압구정아파트지구 24개 단지와 여의도아파트지구 및 인근 16개 단지, 목동택지개발사업지구 아파트 14개 단지, 성수전략정비구역 등 4.57㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 오 시장은 취임 이후 장기적으로 재건축 안전진단 등 규제를 완화하는 대신 부동산 투기, 시장 과열 등을 방지하기 위해 먼저 거래를 제한하는 이른 바 ‘선규제 후완화’ 대책의 일환으로 허가제를 시행했다.

하지만 이후 1년이 지나도록 재건축 규제가 풀릴 조짐이 보이지 않자 해당 지역 주민들이 불만을 드러내고 있다. 대통령직 인수위원회에서도 토지거래허가구역을 더 확대하고 정비사업 조합원 지위양도 제한 시기를 앞당긴다는 방침이어서 허가제 해당 지역 주민들의 반발이 더 커질 전망이다.

■ 오세훈식 ‘선규제 후완화’…시장선 “규제 밖에 없다” 비판도

오 시장은 지난해 4월 취임한 이후 재정비 사업이 추진되는 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 재정비 사업지의 조합원 지위양도시기를 앞당기자고 국토교통부에 건의했다. 재건축은 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후부터, 재개발구역은 정비구역 지정 이후로 각각 앞당기는 방안이다. 송석준 국민의힘 의원이 작년 이 같은 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의했고, 현재 국회에 법안이 계류 중이다.

서울시는 대신 재건축 안전진단 완화를 요청했다. 먼저 규제를 통해 지나친 시장 과열을 방지하고, 개발을 가능하도록 하겠다는 전략이었다.

이에 따라 작년 4월27일 강남구 압구정, 영등포구 여의도, 양천구 목동, 성동구 성수전략정비구역 등이 토지거래허가구역으로 묶였다. 잠실 일대 마이스 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진 영향을 받는 강남구 청담·삼성·대치동과 송파 잠실동은 기존 토지거래허가구역 지정 기간이 연장됐다.

시는 다음 달 열리는 도시계획위원회에서 4월26일자로 토지거래허가구역 지정이 종료되는 압구정·여의도·목동· 성수전략정비구역에 대해 토지거래허가구역 재지정 심의를 진행할 예정이다. 청담·삼성·대치·잠실동은 올해 6월22일로 지정 시한이 끝나 재지정 심의를 앞두고 있다. 업계에서는 이 지역 모두 허가제 기간이 연장될 가능성이 높다고 보고 있다.

하지만 최근 이 지역에서는 토지거래허가구역 지정 연장에 대한 반대 여론이 거세다. 허가지역 지정 후 재건축 규제가 완화될 것으로 기대했지만, 결과적으로 거래는 막히고 재건축 규제는 그대로이기 때문이다.

잠실동에 사는 황 모씨는 “왜 한강변 아파트 단지인 용산구 이촌동이나, 흑석동, 서초구 등은 허가제를 적용받지 않는지 의문”이라며 “재건축 규제 완화가 제대로 이뤄지지 않을 경우 허가제 지역 주민만 재산권 침해를 받는 것 아니냐”고 했다.

사실상 거래가 완전히 끊긴 곳도 많다. 양천구 목동공인중개사무소 대표는 “1가구2주택이어서 세 부담에 집을 처분하거나, 연세가 많으신 분들이 작은 평수 새 집으로 이사를 가는 등 꼭 팔아야 하는 사유가 아닌 이상 매매거래가 전혀 이뤄지지 않고 있다”며 “계약갱신청구권 기간이 남은 경우 매수자 실입주가 불가능해 매매거래가 불가능한 경우도 있다”고 말했다.

■토지거래허가구역 더 확대되나…“주변 풍선효과도 방지해야”

토지거래허가구역 시행 이후 해당 지역 거래량은 크게 줄었다. 목동의 경우 신시가지 아파트 14개 단지 2만5000여 가구 중 작년 4월27일부터 올해 3월30일까지 거래된 주택은 108건에 불과했다. 이는 전년도 같은기간 821건보다 거래량이 86% 감소했다. 서울시는 토지거래허가구역 지정 전 10개월(2019년 8월 23일~2020년 6월 22일)과 지정 후 10개월(2020년 6월 23일~2021년 4월 22일) 잠실 아파트 4개 동의 거래량을 비교했을 때 총 3197건에서 1349건으로 58% 감소했다고 밝혔다.

그럼에도 대통령직 인수위원회에서도 토지거래허가구역을 더 늘릴 것이란 이야기가 나온다. 인수위는 지난 25일 국토부 업무보고에서 “재건축 관련 규제 등의 정상화 과정에서 단기시장 불안이 나타나지 않도록 면밀한 이행전략을 마련할 예정”이라고 밝혔다.

하지만 토지거래허가구역 지정이 가격 안정 효과를 가져오는 것에 한계가 있다는 지적도 있다. 허가제 구역이 아닌 한강변 재건축 단지 용산구 이촌동 한강맨션 120㎡는 지난해 12월 44억5000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이촌동 ‘리버뷰’ 138㎡도 지난 19일 14억8000만원에 팔려 최고가를 다시 썼다. 직전 거래가인 지난해 5월 9억5000만원보다 5억3000만원 올랐다.

허가제가 적용되는 압구정동은 거래될 때마다 신고가가 이어지고 있다. 지난 2월말 강남구 압구정 현대1차 196㎡는 80억원에 거래됐다. 작년 3월 64억원에 팔렸는데 약 10개월 만에 16억원(25%) 상승했다. 작년 4월 압구정동 현대7차 245㎡도 80억원에 거래됐다. 올 초 서울시가 층수 제한 폐지를 발표한 직후 압구정 현대1차 196㎡가 80억5000만원 선에 매물로 나오기도 했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “토지거래허가제는 핀셋 규제 방식의 일종으로 문재인 정부에서도 효과와 부작용이 공존했다” 며 “규제·비규제지역간 형평성 문제, 다른 지역으로 매수세가 옮겨붙는 부작용도 발생할 수 있기 때문에 보완 대책도 같이 마련해야 할 것”이라고 했다. / 김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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