다주택자-집값 관계 분석해보니…예상 빗나간 반전 결과

[데이터로 읽는 부동산] 다주택자 줄면 집값이 안정된다?

[땅집고] 문재인 정부 초대 국토교통부 장관으로 취임했던 김현미 장관. 그의 취임식 발언에서 드러났듯이, 문 정부는 집권 초기부터 집값 상승 원인을 다주택자 매집으로 규정하고 다주택자 규제 정책으로 일관했습니다.

임기 말을 맞은 문 정부의 다주택자 규제는 과연 기대했던 결과를 낳았을까요. 데이터를 보면서 분석해보겠습니다. 2020년 ‘지역별 보유주택물건별 가구수’ 데이터가 새로 나와 2016~2020년 서울 아파트 연도별 상승률(KB 리브온 기준)과 보유주택물건별 가구수 증감 폭을 뽑아봤습니다.

다소 복잡해 보여 아래와 같이 1주택 가구와 2주택 이상 가구의 증감 폭으로 간소화해봤습니다.

우선 2016년은 1주택 가구가 크게 줄고 2주택 이상 가구가 급증한 것으로 미루어 1주택 가구가 적극적으로 보유 주택을 늘려간 것으로 보입니다.

그런데 2018년이 되자 1주택 가구가 늘어나고 2주택 이상 가구는 감소합니다. 2017년 8·2 대책으로 2018년 4월부터 다주택자 양도소득세 중과 제도를 시행하자 다주택자들이 보유 주택을 처분한 것으로 보입니다.

2020년에는 이 흐름이 더욱 또렷해집니다. 1주택 가구가 굉장히 큰 폭으로 늘고 2주택 이상 가구는 크게 감소합니다.

​2018년과 2020년은 집값이 급등했던 해입니다. 1주택 가구가 크게 늘고 2주택 이상 가구가 크게 감소했다는 공통점이 있는 때이기도 합니다.

■“1주택자 늘어나면 집값 더 올라”

실제로 서울 집값 상승률과 1주택 가구 또는 2주택 이상 가구 증감폭의 상관계수를 파악한 결과, 서울에서 1주택 가구가 늘어나면 집값이 올랐고, 2주택 이상 가구가 늘어나면 집값이 떨어졌거나 덜 올랐습니다. 서울 집값 상승률과 1주택 가구 증감은 ＋0.70으로 매우 높은 양(陽)의 상관관계가 있었습니다. 서울 집값 상승률과 2주택 이상 가구 증감은 －0.75로 대단히 높은 음(陰)의 상관관계가 있는 사실이 이를 뒷받침합니다.​

전국 단위로 데이터를 뽑아서 상관계수를 산출해도 똑같은 결과가 나왔습니다. 전국 집값 상승률과 1주택 가구 증감은 ＋0.53으로 역시 높은 양의 상관관계가 있었고 전국 집값 상승률과 2주택 이상 가구 증감은 －0.71로 변함없이 높은 음의 상관관계가 있는 것으로 확인됐습니다.

■“다주택자 옥죄자 유통 물량 줄어 집값 급등”

왜 이런 결과가 나왔을까요?

2000~2021년 서울 아파트 연도별 상승률을 살펴보면, 역대 각각 2위와 4위 상승을 기록했던 2006년과 2018년은 공통점이 하나 있습니다. 바로 직전 해인 2005년과 2017년 다주택자 양도세 중과 규제가 발표되고 이듬해인 2006년과 2018년에 다주택자 양도세 중과를 시행했다는 점입니다.

그 결과는 2000년 이래 역대 2위와 역대 4위 집값 폭등이었습니다. 즉, 다주택자를 인위적으로 줄이려는 시도는 시장의 폭등으로 이어져왔음을 알 수 있습니다.

주택산업연구원은 이를 두고 시장 경제 체제의 본질적 특징 때문이라고 분석합니다. 예컨대 과거 동구권 사회주의 국가가 다주택 보유를 금지하고 1가구 1주택 정책을 유지하다가 독립 후 시장 경제로 개방되자, 주택 시장에 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해 매매가와 임차료가 급증했던 것이죠.

다주택자의 역기능에 대해서는 적절한 규제가 필요합니다. 그러나 다주택자의 순기능에 대해서도 인정하고 시장과 적절히 조화를 이루도록 하는 지혜가 필요하지 않을까요. 윤석열 정부의 지혜로운 판단이 요구되는 시점입니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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