입력 : 2022.03.23 04:23
[땅집고] Q : 며칠 전 상가 세입자가 제 허락 없이 다른 사람에게 상가를 무단으로 임대한 사실을 알게 됐습니다. 당초 상가임대차계약서에 ‘무단 전대가 발생하는 경우 임대차계약은 해지된다’는 문구가 있습니다. 세입자에게 이 조항을 언급하니, ‘현재 재임대로 들어온 세입자를 내보낸 상태이기 때문에 문제 될 게 없다’며 뻔뻔하게 나옵니다. 건물주로서 이런 세입자를 상대로 어떤 대응을 할 수 있을까요?
‘전대(轉貸)’란 건물주 등 임대인에게 공간을 빌린 임차인이 제3자에게 빌려주는 행위를 말한다. 흔히 ‘재임대’라고도 한다. 그런데 상업용 부동산 시장에선 무단 전대를 두고 건물주와 세입자가 실랑이하는 경우가 적지 않다. 만약 건물주가 사전에 전대를 허락했다면 별 문제 없겠지만, 세입자가 마음대로 전대 행위를 벌이는 경우 법적 분쟁이 벌어질 여지가 있다.
부동산을 전문으로 하는 엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “통상 세입자가 무단 전대 행위를 스스로 실토하는 경우보다 건물주에게 발각된 경우가 대부분”이라며 “건물주는 세입자의 무단 전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있으며, 만약 계약 해지를 통보했는데도 퇴거하지 않는다면 명도소송까지도 가능하다”고 조언한다.
현행 상가건물임대차보호법(상임법) 제10조 제1항 제4호는 ‘세입자가 건물주의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 계약갱신요구권을 거부할 수 있다’고 규정한다. 즉 세입자가 건물주 허가 없이 상가를 마음대로 제 3자에게 빌려준 사실이 발각된 경우, 건물주는 세입자에게 계약 해지를 요구할 수 있으면서 계약갱신요구권을 거부할 수도 있다는 얘기다.
만약 무단 전대를 이유로 명도소송을 제기할 경우, 건물주가 세입자와 전차인 중 누구를 상대로 소송을 걸어야 할까. 엄정숙 변호사는 “상가를 전차인이 점유하고 있는 상황이라면, 세입자와 전차인 두 사람 모두를 상대로 명도소송을 제기해야 한다”고 했다. 세입자만을 상대로 명도 소송을 진행할 경우 승소 판결을 받더라도 추후 강제 집행할 때 문제가 생길 수 있다는 것. 강제 집행시 당사자 특정이 다르면 승소 판결문이 무용지물이 될 수 있다는 설명이다.
한편 세입자가 건물주를 의식해 재임대로 들어 온 세입자를 내보낸 후, 명도소송이 진행되는 틈을 타 다시 상가를 무단으로 전대하는 일이 발생할 수 있다. 건물주는 이런 경우를 대비해 명도소송과 함께 ‘점유이전금지가처분’도 신청해야 한다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로, 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 상가를 전대하는 것을 금지하는 가처분을 말한다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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