천지개벽 앞둔 황금땅…용산, 대통령 오면 개발 가속도?

[땅집고] 윤석열 대통령 당선인이 대통령 집무실 용산 이전을 공식화하면서 용산 일대 여러 개발 사업지 운명에 관심이 쏠린다. 일단 윤 당선인은 “대통령 집무실을 옮겨도 주변 지역 규제는 없을 것”이라고 약속했다. 대통령 집무실 이전이 최소한 개발 사업의 발목을 잡지는 않을 것으로 관측된다. 일각에서는 ‘용산 대통령 시대’를 맞아 주변 낙후 지역 정비에 탄력이 붙지 않겠느냐는 기대감도 나온다.

용산 일대에는 ▲유엔사 부지, ▲철도정비창 부지, ▲캠프킴·수송부 부지, ▲지상철의 지하화 등 굵직한 개발 프로젝트가 널려 있다. 일부 사업은 수년째 제자리걸음하고 있는 상황이다.

■속도내는 유엔사 부지 복합단지 개발

대통령실이 옮겨갈 국방부 청사 인근 개발 사업지 중 가장 관심을 끄는 곳이 용산 이태원동 유엔사 부지(5만1762㎡)다. 서울 강북 ‘노른자 땅’으로 꼽히는 미군기지 동쪽으로 용산공원(가칭)과 붙어있다. 디벨로퍼인 일레븐건설이 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 1조500억원에 매입했다. 총 사업비만 2조원 넘는다.

일레븐건설은 이곳에 지하 8층, 지상 20층 아파트 420가구와 오피스텔 722실, 6성급 호텔(285실), 업무·판매시설을 개발할 예정이다. 아파트는 주변 한남더힐이나 나인원한남에 맞먹는 최고급 수준으로 계획하고 있는 것으로 전해졌다.

당초보다 사업일정이 늦어지고 있지만 지난 16일 현대건설이 시공 우선협상대상자로 선정되면서 사업에 탄력을 받을 것으로 보인다.

■개발 가이드라인 수립 중인 용산정비창 부지

총 51만2138㎡ 규모로 용산 일대 개발사업지 중 부지가 가장 큰 용산정비창은 공공기관인 코레일이 보유하고 있다. 해당 부지는 2006년 당시 오세훈 서울시장이 추진했던 ‘한강르네상스’ 계획 핵심 사업이다. 사업비 31조원을 투입해 서부이촌동과 철도정비창 부지를 통합개발한 뒤 최고 620m, 지상 111층 랜드마크 빌딩을 짓는다는 계획이었다. 하지만 글로벌 금융위기로 인한 부동산 경기 침체와 자금난 등 악재를 겪으면서 사업은 10년 넘게 멈춰섰다.

문재인 정부는 2020년 8·4대책을 통해 용산정비창 부지에 공공주택 중심으로 1만 가구를 공급하겠다고 밝혔으나, 이 계획도 불투명하다. 오 시장이 정비창 부지를 단순 주거지가 아닌 상업·업무·문화 중심 국제업무지구로 개발하겠다고 공언했기 때문이다. 오 시장은 ‘2040 서울도시기본계획’에서 광화문~용산~여의도 구간을 용산정비창 개발 계획과 연계해 ‘글로벌 혁신코어’로 개발하겠다고 했다.

서울시는 현재 개발 가이드라인을 수립하고 있다. 사업 시행자인 코레일과 SH공사는 각각 도시개발계획 수립과 설계를 맡는다. 코레일 측은 서울시의 가이드라인이 나오기 전까지 각종 영향평가 등 관련 용역 절차를 밟고 있다. 시 관계자는 “구체적인 건물 층수는 설계를 해봐야 알 수 있다”며 “만일 경호 문제로 대통령 경호실에서 필요하다고 협조하면 협의해볼 수 있다”고 했다.

■캠프킴은 토지 정화 작업 중…수송부는 ‘감감무소식’

서울 용산구 한강로1가 1-1 일대 캠프킴 부지(5만1700㎡)와 동빙고동 7 일대 수송부 부지(7만8900㎡)는 고밀도 개발이 가능한 구역이다. 업계에서는 두 곳이 정비창 부지보다 입지가 좋은 ‘황금 땅 중 황금 땅’이라고 평가한다.

캠프킴은 주한 미군이 2018년까지 주둔하던 군사기지로 2020년 말 한국에 반환했다. 국방부와 LH는 2007년 양여 협약을 체결하고 LH가 평택 미군기지를 건설·기부하면 국방부로부터 캠프킴·수송부 부지, 유엔사 부지, 외인아파트 부지(6만600㎡) 등 4개 부지의 소유권을 받아 민간에 매각하기로 했다.

그런데 국토부는 2020년 8·4대책에서 캠프킴 부지에 3100가구 규모 공공주택 단지를 공급하겠다고 발표했다. 현재 캠프킴 부지는 국방부가 지난해부터 토지 정화 작업을 진행 중이다. 토지 오염이 심각해 정화작업은 앞으로 적어도 2년 이상 걸릴 전망이다.

작업이 끝날 것으로 예상되는 2023년 말부터 LH가 해당 부지를 양여받을 수 있다. LH 관계자는 “해당 부지 소유권이 넘어오면 바로 착공할 수 있도록 준비 작업을 하고 있다”며 “다만 토지 정화작업 마무리 시점이 확실하지 않아 착공 시기는 변동될 수 있다”고 말했다. 반면 수송부 부지는 개발이 완전히 멈춰있다.

■용산 일대 지상철도 지하화 기대감 ‘솔솔’

대통령 집무실 정문이 위치하는 서빙고로 일대 지상철의 지하화 사업도 주목된다. 용산은 전철 1호선 용산~남영역, 경의중앙선 한남~서빙고~이촌~용산역, 경부선에 이르는 지상철 구간이 많아 도로 단절이 심한 지역으로 유명하다. 철도 지하화가 용산 내 숙원 사업으로 꼽힐 정도다.

이런 상황에서 대통령 집무실이 용산으로 이하면 교통난으로 주민 불편이 커질 수 있다. 민심을 잠재우기 위해 새 정부에서 용산 일대 지상철의 지하화 작업에 속도를 낼 가능성이 높다고 점쳐지는 이유다. 송승현 도시와경제 대표는 “용산 대통령실 이전 시 주민들의 가장 큰 우려가 바로 교통”이라면서 “민심을 잠재우기 위해 용산 지상철도 지하화 작업을 빠르게 추진하려고 할 가능성이 높다”고 말했다.

실제로 서울시는 대통령실 이전 논의 이전부터 서울시내 지상철의 지하화 용역을 진행 중이다. 다만 용산을 우선 검토하고 있는 것은 아니라는 입장이다. 용역 결과는 올 하반기 나올 예정이다. 시 관계자는 “지상부를 처리하면서 지하 공간을 개발하는 형태가 아직 없기 때문에 어떤 모델로 추진할지 연구하는 단계”라면서 “용산만 따로 검토하고 있지는 않다”고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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