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낡은 벽돌 빌라 '쇼룸 상가'로 바꾸니 건물 가치 쑥쑥

    입력 : 2022.03.15 10:59 | 수정 : 2022.03.17 11:31

     
    홈케어 브랜드 본사 등이 입점한 서울 강남구 논현동 지상 4층 근린생활시설 건물. 오래된 지상 3층 빨간 벽돌집(아래 사진)에 1층을 더 올리는 증축 리모델링을 적용했다. 창문 크기를 두 배로 키우고 건물과 외부를 연결하는 노출 계단을 만들어 멀리서도 눈에 잘 띄고 접근하기도 쉬워졌다. /이지은 땅집고 기자

    서울 지하철 7호선 학동역 4번 출구 쪽 대로변과 이면도로를 따라 조성된 강남구 논현·학동 일대 ‘타일거리’. 고급 타일 업체와 세라믹·조명 등 인테리어 소품을 파는 가게와 쇼룸이 몰려 있다.

    타일거리 이면도로를 10분 정도 걷다보니 창문을 유독 크게 낸 지상 4층짜리 빌딩이 나왔다. 천연 고농축 세제와 섬유유연제로 최근 젊은층에 인기 있는 한 프리미엄 홈케어 브랜드의 사옥이다. 이 건물은 통창 수준으로 시원하게 뚫린 창문을 통해 각 층에 입점한 매장 안이 훤히 들여다보인다. 주변 건물은 대부분 벽돌이나 돌로만 마감했는데, 이 빌딩은 벽돌과 금속재 두 가지를 섞어 외관을 장식한 것도 눈에 띈다.

    원래 이 건물은 1995년 준공한 지하1층, 지상 3층 규모 낡은 벽돌 다가구주택이었다. 건축주가 지난해 8월부터 4층으로 증축 리모델링을 시작해 올 1월 완공했다. 증축을 통해 원래보다 연면적이 126평에서 18평쯤 더 늘었다. 완공 두 달도 안됐지만 벌써 모든 층이 꽉 찼다. ▲지하 1층~지상 1층 타일업체 ▲지상 2~3층 프리미엄 홈케어 브랜드 ▲4층 IT전문 스타트업이 각각 입점했다. 건축비 5억5000만원이 들었지만 한 달 임대료만 2000만원쯤 된다.

    이 건물 설계를 맡은 김종석 땅집고 리모델링건축지원센터장(에이티쿠움파트너스 대표)은 “다가구주택을 상가로 바꾸는 프로젝트인만큼 기존 건물 장점을 살리면서 상업용 건물의 매력을 극대화해 주변과 차별화하는 리모델링 설계를 고안해냈다”며 “건물이 디자인적으로 돋보여서 공사 중에도 꾸준히 임차 문의가 들어왔다”고 했다.


    ◇누수 막기 위한 ‘20㎝의 마법’…징크로 모던한 느낌 살려

    기존 다가구주택은 준공 26년차였다. 통상 수십년된 건물은 비교적 구조가 약한 연와조(벽돌)가 대부분이어서 증축 리모델링할 경우 하중을 못 견뎌 별도 구조 보강이 필요하다. 하지만 이 건물은 운 좋게 철근콘크리트로 지어 튼튼했다. 이 때문에 구조 보강을 거의 하지 않아 건축비를 크게 절약했다.

    또 기존 주택이 건폐율(법정 60%)은 꽉 채웠던 반면 용적률(최고 200%)에는 여유가 있었다. 따라서 기존 건물에 한 개층을 더 올리는 수직증축 리모델링이 가능했다. 리모델링 후 용적률은 종전 168%에서 199.84%가 됐다. 증축한 4층 외관 마감재는 철제인 함석 패널을 사용했다. 붉은 벽돌 기존 건물에 모던한 느낌을 주기 위한 포인트 자재였다. 김 대표는 “함석는 내구성과 방수 성능이 좋으면서 경쾌하고 세련된 분위기를 낸다”며 “현재 건물에 입점한 업체들이 추구하는 브랜드 이미지도 고려해서 정한 것”이라고 했다.

    이 건물을 찬찬히 보면 증축한 4층이 20㎝ 정도 도로 쪽으로 툭 튀어나왔다. 기존 건물과 증축한 부위가 맞닿은 곳에 자칫 누수가 생길 것을 감안한 설계였다. 증축 부위가 일종의 처마 노릇을 해 빗물로부터 기존 건물을 보호한다.


    ◇창문 키우고 노출 계단 만들어…건물 자체가 쇼룸

    주거용으로 쓰던 빌라를 상가로 바꾸는 만큼 고객 눈길을 사로잡기 위한 설계도 필요했다. 먼저 창문을 키웠다. 김 대표는 건물 4개면에 있던 창문의 크기를 모두 2배 정도 키우기로 했다. 층마다 창문이 천장부터 바닥까지 닿을 정도로 커졌다. 통창 못지 않은 크기가 됐다. 확 커진 창문을 통해 거리에서도 매장 안을 들여다 볼 수 있어, 마치 건물 자체가 하나의 쇼룸 같다.

    노출 계단도 만들었다. 기존 빌라는 출입구에서 각 층으로 갈 수 있는 계단실이 외부와 차단돼 있었는데, 이를 모두 철거한 것이다. 건물과 외부 공간이 연결된 것 같은 효과를 내면서, 건물 채광과 통풍 효과도 높인다. 노출 계단 바로 옆에 세워둔 얇은 콘크리트 가벽도 포인트다. 이 벽에 층마다 입점 업체 정보를 적어둘 수 있어 세입자에게 도움이 된다.

    김 대표는 “큰 창문과 노출 계단 설계로 ‘열린 건물’을 지어 보행자가 건물에 대해 느끼는 심리적 거리감을 줄였다”며 “2층 이상 매장도 1층 못지 않은 모객 효과를 내 상가 가치가 확 오르고 임대 수익도 덩달아 늘었다”고 했다.


    <건축비 확 낮추고 수익률 쑥 올리고…리모델링 마스터 클래스 4기 모집>

    예비 건축주를 성공으로 이끄는 멘토 역할을 해 온 땅집고가 ‘리모델링 마스터 클래스 4기’ 과정 수강생을 모집합니다. 리모델링은 수익성을 높이고 건축비는 낮추는 건축기획 전략으로 최근 주목받고 있습니다.

    땅집고는 오래된 건물을 보유하고 있거나, 꼬마 빌딩 매입해 리모델링 계획이 있는 예비 건축주를 위해 4월 12일 ‘리모델링 마스터 클래스 4기’ 과정을 개설합니다. 교육 과정은 총 8회로 운영합니다. 리모델링을 준비하는 건축주라면 반드시 갖춰야 할 기본 지식과 실무 노하우를 배우고, 실제 건축 때 건축가나 시공사 현장소장과 효율적으로 의사 소통할 수 있는 방법을 알려드립니다.

    모든 강의를 케이스 스터디 중심으로 운영하고, 리모델링 현장을 직접 찾아가 필요한 정보를 배우는 현장 스터디도 2회 진행합니다.

    김종석 땅집고리모델링센터 센터장(AT쿠움파트너스 대표)가 ‘수익성은 높게, 건축비는 낮게 - 성공적인 리모델링 건축기획 노하우’를 주제로 강의하고, 유타건축사무소의 김창균 소장이 ‘리모델링 증축 설계와 인허가 전략’, 김형섭 마고퍼스종합건설 대표가 ‘리모델링 성공사례 분석하기’ 등을 주제로 강의합니다. 분야별 전문가가 공실률을 줄이는 임대 전략, 절세 노하우 등도 알려드립니다. 수강 인원은 20명 안팎이며, 수강료는 160만원입니다. 3월 25일까지 결제하면 10만원 할인 혜택을 제공합니다.


    <강의 소개>

    ▶교육 과정(모집 정원)
    -리모델링 마스터 클래스 4기(20명 내외)
    ▶교육 일시
    -2022년 4월12일~4월 29일(총 8강, 현장 스터디 2회 포함)
    ▶수강료: 160만원(사전예약 150만원. 3월 25일까지 신청시)
    ▶수강 신청·커리큘럼 확인: 홈페이지 zipgobuild.com
    ▶전화 문의: 운영사무국 02-6949-6190




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