입력 : 2022.03.15 07:21
[땅집고] 요즘 국민들 관심은 아파트를 중심으로 한 주거용 부동산에 집중돼 있다. 언론이나 정부 정책 방향도 자연스럽게 주거용 부동산에 포커스가 맞춰져 있다. 하지만 토지는 생각보다 거래량이 많다.
건물·토지 전문 스타트업 밸류맵 자료에 따르면 2021년 기준 전국 토지 거래량은 약 76만5000여 건에 달한다. 전국 아파트 실거래량 57만7000여 건보다 32.5% 정도 많다. 외부에 토지 거래 데이터를 제공하면 “잘못된 수치 아니냐”고 물어볼 정도다.
거래금액도 2020년 90조원에서 작년 125조원으로 1년 만에 38% 증가했다. 거래면적은 10억9135㎡로, 전년도 9억7616만㎡ 대비 11.8% 증가에 그쳤다. 결국 땅값이 급격히 상승한 셈이다. 지목별로 전·답(논·밭) 거래량이 전체 61.2%를 기록했고, 임야는 15.6%, 대지는 13.0%를 각각 기록했다.
주거용과 업무상업용 부동산 가격이 큰 폭으로 뛰면서 개발 수요가 증가한 점이 토지 거래량과 가격 상승의 주된 이유다. GTX(광역급행철도) 착공과 SK반도체 클러스터 인허가 등 주요 개발 계획이 진척되며 인근 지역 토지 관심이 높아지면서 땅값을 띄웠다. 작년 상반기 LH(한국토지주택공사) 사태로 촉발된 토지 투기 논란은 일반인의 토지에 대한 관심을 더욱 높이는 계기가 됐다.
하지만 이런 가격 상승세가 올해까지 이어지기는 쉽지 않을 것으로 보인다. LH사태 이후 정부가 발표했던 각종 규제가 입법화하기 시작하면서 토지 시장에도 예전에 없던 규제가 속속 도입되고 있기 때문이다. 올해 토지 관련 규제 강화로 토지 거래량의 60~70% 이상이 규제 여파를 받을 전망이다.
올 3월부터 수도권·지방광역시·세종시의 경우 지분거래는 모두, 일반 거래의 경우 1억원 이상 토지 거래시 자금조달계획서 제출이 의무화됐다. 다른 지역도 6억원 이상 취득시 자금조달계획서를 내야 한다. 작년 기준 수도권·광역시·세종시 지분거래는 약 11만9000여 건, 1억원 이상 거래는 8만9000여 건이다.
다른 지역의 6억원 이상 단독 거래는 1만여 건이다. 합산하면 약 22만건이 규제 대상에 해당한다. 더불어 1년 이내 인접 토지 매입시 매입금액이 합산되기 때문에 미치는 범위는 거래 건수의 30% 이상에 달할 것으로 보인다.
여기에 5월부터는 농지 취득·보유 절차가 더욱 까다로워진다. 취득시 제출해야 하는 서류나 조건이 강화됐고 위반시 과태료도 부과된다. 불법 전용한 농지의 경우 농지취득자격증명 발급이 제한돼 원천복구하지 않으면 거래할 수 없다. 농지 소유·이용실태 조사도 강화되면서 전체적으로 농지를 개발·투자 목적으로 매매하는 행위가 상당 부분 위축될 전망이다. 작년 기준 농지 거래 건수는 40만3000여 건으로 토지 거래량의 52%에 달한다.
규제 강화와 함께 금리 인상, 주거용 부동산 가격 보합세 등이 겹치면서 올해 토지 거래도 상당 부분 위축될 가능성이 높다. 이미 규제가 적용되기 전인 지난 1월 토지 거래량이 4만9552건으로 전년 동기(5만9164건)보다 1만 건 이상 줄었고 2월에도 감소 추세가 이어지고 있다. 토지 관련 취·등록세를 주요 세원으로 하는 농촌지역 지자체는 올해 세수 확보에 차질이 예상된다.
귀농·귀촌을 준비하는 중년 세대도 토지 매입이 더욱 어려워질 수 있다. 원자재 가격 상승에 더해 규제 강화가 예고되기 때문이다. 반면 규제의 핵심인 속칭 기획부동산은 이미 지분 거래가 아닌 근저당을 통한 차입금 매매 방식 등 변종 거래 행위가 포착되고 있어 실효성 검증이 필요해 보인다. /글=이창동 밸류맵 리서치팀장, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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