전매 무제한에 개발 호재 넘치지만…10년은 주변이 공사판ㅣ오송역 파라곤 센트럴시티 3차

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 충북 청주시 흥덕구 ‘오송역 파라곤 센트럴시티 3차’

[땅집고] 지난해 방사광가속기가 충북 청주시 흥덕구 오송읍에 들어선다는 소식이 알려진 이후 오송 일대 부동산 시장이 주목을 받고 있다. 오송은 생명과학단지가 지속적으로 조성되고 있다. 또 ‘KTX 오송역’이 있어 세종시로 가는 관문 역할도 한다. 오송은 이미 4~5전부터 부동산 시장이 강세를 보이는 지역 중 한 곳이다. 동양건설산업이 충북 청주시 흥덕구 오송읍 오송바이오폴리스 B-4블록에서 민간임대아파트 ‘오송역 파라곤 센트럴시티 3차’를 공급한다.

지하2층~지상25층 15동 총 1754가구다. 전용면적 기준 주택형별로 ▲68㎡ 462가구 ▲84㎡ 1292가구다. 작년 분양한 오송역 파라곤 센트럴시티 1차(2415가구)와 2차(1673)가구를 합쳐 총 5842가구 대단지로 조성한다. 3월14일까지 청약을 받았고, 15일 당첨자 발표, 17일 정당 계약을 진행할 예정이다. 2024년 10월 입주할 예정이다.

이 아파트는 100% 추첨제로 당첨자를 가린다. 청주시 1년 거주자에게 30% 우선 공급하고, 나머지 70%는 충북·세종 거주자에게 공급한다. 해당 지역 거주자에게만 청약 기회가 돌아가지만 수도권 등 외지인들도 관심이 많다. 민간임대아파트여서 전매가 무제한으로 가능한 데다 임대 아파트는 분양권으로 간주하지 않기 때문이다.

10년 임대 이후 확정분양가로 분양하는데, 확정 분양가격이 주변 시세에 비해 경쟁력이 있어 외지 투자자들의 관심이 높다. 전매 횟수에 제한이 없어 당첨자 발표 이후는 물론 계약 막바지까지 거래가 활발할 것으로 예상된다. 분양회사 관계자는 “분양권 매매를 해도 취득세와 양도소득세 등을 부과하지 않는다는 점 때문에 투자자 관심이 쏠리고 있다”며 “세종이나 충북 이외 지역에서도 문의가 많다”고 했다.

■연구단지 인근 아파트…입주 직후 생활인프라 미비

현재 오송에는 6개 산업단지가 조성 중이며 질병관리처 등 6대 국책기관이 입주해 있다. 6개 산업단지 중 한 곳인 오송바이오폴리스는 세종시와 청주시 구도심 사이에 있다. 79만1703㎡ 면적에 총 1만2613가구, 3만1557명이 입주 예정이다. 오송바이오폴리스 내 북측에는 ‘오송바이오산업단지’가 있다. 사업면적 328만3844㎡ 규모에 명이 제약·의약품 회사 90여 개가 들어설 예정이며 지난해 준공했다.

오송바이오 폴리스지구 남측에는 생명과학국가산업단지(676만9091㎡)가 조성 중이다. 의약품, 전기장비, 전자부품 , 식료품 등의 제조업과 연구 개발 시설 등이 들어서고 2025년 착공 2032년 완공 예정이다. 개발 호재가 많다는 것은 장점이지만, 오송역 파라곤 센트럴시티 3차 입주 후 최소 10년 동안은 공사장 인근에서 살아야 한다는 의미이기도 하다. 또 산업단지가 조성 중이어서 기업이 입주하기 전까지 임차인을 구하기 어려울 수도 있다.

이 단지는 오송역 인근에 있다. 오송역에는 SRT(수서발고속철도)와 KTX(고속철도)가 지난다. 오송역에서 1㎞ 정도 떨어져 있지만 지난해 분양한 오송역 파라곤 1·2차를 비롯해 오송읍 내 다른 단지보다는 가까운 편이다. 오송역에서 서울 수서역까지 20분이면 이동할 수 있다. BRT(간선급행버스)를 이용해 세종시 정부청사까지 15분이면 오갈 수 있다. 지방 아파트치고는 도로 교통이 우수한 편이다. 2024년 개통 예정인 서울~세종 고속도로가 인근을 지난다.

단지 바로 앞에 상업시설과 전시컨벤션 시설인 컨펙스 등이 들어설 예정이지만 미래의 일이다. 아직 주변 지역에 입주한 아파트가 없고 상가도 분양을 앞두고 있어 생활편의시설은 미비하다. 가장 가까운 대형 상업시설은 조치원읍 홈플러스여서 제법 거리가 있다. 송산공원, 오송호수공원, 연제저수지 등이 1.2㎞정도 떨어져 있어 녹지 공간은 많은 편이다.

■ 주택형 전부 판상형 구조…조망권·일조권 침해 가능성 낮아

주택형은 총 3개로 모두 판상형 구조다. 68㎡와 84㎡A는 3베이 판상형이고 84㎡B는 4베이 판상형이다. 64㎡는 주로 동향, 84㎡A는 남향, 84㎡B는 남향과 동향이 섞여있다. 모두 판상형 구조지만 동간 간섭이 없어 조망권을 확보할 수 있을 것으로 예상된다. 동간 간섭이 없어 전 가구에서 일조권 또한 침해받을 확률이 낮다. 이 단지 커뮤니티 시설로는 피트니스클럽, 골프연습장, 독서실, 어린이집, 경로당 등이 있다.

■ 10년 뒤 확정 분양가, 현재 주변 시세보다 2000만원 이상 저렴

임대보증금은 ▲ 68㎡ 2억6700만~2억9000만원 ▲ 84㎡ 3억3200만~3억6000만원이다. 임대보증금은 입주 후 1년 이후부터 매년 5% 이내에서 오를 수 있다. 합의형 확정분양을 선택하면 10년 후 우선분양권을 받을 수 있으며 10년 간 임대료는 동결된다. 확정분양가는 ▲68㎡ 3억9000만~4억1300만원 ▲84㎡ 4억6500만~4억9300만원으로 발코니 확장비가 포함된 금액이다. 현재 비슷한 입지의 파라곤 2차 전용 84㎡가 5억1000만원에 거래되는데 이보다 2000만원 정도 저렴한 편이다.

현재 오송역 파라곤 3차 인근 분양전환 가능한 민간임대 아파트 ‘오송2차대광로제비앙’, ‘라이크텐’ 전용 84㎡ 임차권이 3억~3억2000만원에 매물로 나와 있다. 다만 오송역 파라곤 센트럴시티 3차의 확정분양가가 발표되자 집주인들이 매물을 거둬들이고 있다. 웰황금알 공인중개사사무소 관계자는 “파라곤 3차 전세보증금이 4억원, 확정분양가가 5억원 정도로 예상되면서 현재 2차 매물을 내놓은 집주인들이 매물을 거둬 들이고 있다”고 말했다.

현지에서는 이 단지 매수 계획이 있다면 당첨자 발표 직후보다는 계약일 말미에 매수할 것을 권한다. 계약금을 두 번에 나눠 납부해야 하는데 계약당일 내야하는 금액이 1000만원으로 실거주 의사가 없는 사람들의 당첨 물량이 계약일 후반부에 급하게 소진될 것으로 보고 있기 때문이다. 오송읍 인근 공인중개사 사무소 관계자는 “전매 제한이 없었던 오송 파라곤2차는 당첨자 발표 직후 매수자들이 몰려 웃돈이 5000만원 가까이 붙었다가 이후에 점점 가격이 조정돼 최근에야 전고점을 회복됐다”며 “중장기적으로 가격은 오르겠지만 상대적으로 수요자들이 덜 몰리는 계약일 후반부에 매물을 찾아 계약하는 것이 유리한 전략”이라고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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