"분양권은 주택 수 포함 안 되잖아" 착각했다간 세금 폭탄

베테랑 세무사 20여명이 모여 출범한 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 올해부터 분양권도 주택 수 포함…계산 잘못했다간 세금폭탄

[땅집고] 최근 양도소득세 관련 개정 내용 중 가장 주의해야 할 부분이 분양권의 주택 수 포함이다. 세목(稅目)별로 주택 수 포함을 적용하는 시기도 제각각이고 1주택자 비과세에도 영향을 줄 수 있어서다.

분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 주택 수에 포함했다. 이전에는 주택, 사실상 주택으로 사용하는 건축물과 부속토지, 조합원 입주권만 주택 수에 포함했다. 분양권은 공급이 예정된 주택을 양도받을 수 있는 권리를 말한다. 분양계약이나 청약 등으로 획득하거나 기존 분양권자에게 매입해서 보유할 수 있다.

분양권을 주택 수에 포함하면서 가장 큰 영향을 받게 된 항목이 바로 1가구 1주택 비과세와 1가구 다주택 중과세다. 분양권을 주택 수에 포함하면 1가구 1주택 양도세 비과세 판단 시 1주택자가 아닌 것으로 보기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다. 기존에 집을 보유한 상태에서 분양권을 보유하면 다주택자로 판정해 주택 양도 시 중과될 수 있다.

올해 1월 1일부터 입주권 양도에 따른 비과세 판단을 할 때 계산하는 주택 수에도 분양권을 포함했다.

주택 수에 포함하는 경우에도 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는 방법이 있다. 1주택 보유자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 양도세를 부과하지 않는다.

이때 주의할 점은 분양권 양도는 엄연히 주택을 파는 것과는 다르다는 것이다. 분양권이 주택은 아니기 때문에 매각할 때 주택과 다른 취급을 받는다. 이에 따라 보유기간 1년 이상은 60%, 1년 미만은 70% 세율을 적용해 세금을 부과한다.

분양권과 입주권 차이도 잘 알아두는 것이 좋다. 입주권은 양도 시 종전 주택이 비과세 요건을 충족하면 입주권 양도세를 피할 수 있다. 반면 분양권은 종전 주택이라는 개념이 없기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다. 입주권은 재개발‧재건축 등의 조합원이 가지는 새 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

재개발·재건축의 경우 조합원은 사업시행기간 내에 대체주택을 취득한 경우, 신축주택 완성 전후로 대체주택을 양도하면 세금이 부과되지 않는다. 해당 주택을 재건축 등으로 인해 마련한 임시용 주택으로 보기 때문이다. /글=장보원 세무사, 정리=장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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