'이 시국에?'…이 아파트가 두 달 만에 3억 폭등한 이유

[땅집고] 경기도 의정부시 장암동에 재개발 사업으로 들어선 ‘의정부 장암더샵포레스트’(677가구). 이 아파트 84㎡(이하 전용면적)는 지난해 말까지만 해도 4억원대 중후반에 거래됐다. 이후 올해 1월 7억9500만원 신고가에 거래되며 직전 거래 대비 3억원 가량 가격이 한번에 뛰었다. 불과 2개월 사이에 의정부 시내에서 가장 비싼 값에 거래된 이 아파트를 두고 논란이 일었다. 대출 규제와 금리 인상 등 집값 상승을 짓누르고 있는 최근의 상황과는 정반대의 거래가 체결됐기 때문이다.

불과 수개월 만에 어떻게 수억원이 뛴 가격에 거래가 된 걸까. 이 아파트 입주민을 비롯한 인근 공인중개사들은 “2년간 끌어왔던 소유권 등기 문제가 올해 초 해소되면서 인근 시세 대비 제값에 거래된 것”이라고 말한다.

재개발·재건축 아파트의 경우 사업을 시행한 조합이 대지와 아파트에 대한 소유권보존등기를 우선적으로 마쳐야 한다. 이후 이 보존등기를 바탕으로 일반 수분양자들이 소유권이전등기를 받아갈 수 있다. 소유권이전등기 절차는 준공 이후 1년 이내까지 의무적으로 이행해야 한다.

그런데 ‘장암더샵포레스트’는 준공 후 2년이 지나고서야 소유권보존등기를 겨우 마쳤다. 장암동 34-2번지 ‘장암생활권4구역’을 재개발해 지은 이 단지는 2020년 1월 준공했다. 장암생활권4구역 재개발 조합은 준공 후 2년이 지난 지난해 12월 24일에서야 소유권보존등기를 마치고, 개별 소유자 소유권이전등기는 올해 1월에서야 완료했다.

■ 소유권 이전등기 안되면… ‘문제있는 아파트인가?’

이 단지의 소유권이전등기가 지연되면서 어떤 문제가 발생했을까. 현행법상 소유권이전등기를 해야만 아파트에 대한 실질적인 소유권이 법적으로 인정돼 아파트 거래가 가능하다. 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 시점에는 입주권이나 분양권으로만 거래할 수 있다. 입주권이나 분양권은 향후 갑작스런 아파트사업 지연 등 리스크를 감당해야 하는 측면이 있어 불완전한 권리다. 준공 이후 1년 이상 시간이 지난 아파트에서 소유권이전등기가 나지 않으면 ‘문제가 있는 단지’라는 인식이 생긴다.

실제로 이 단지 한 입주민은 김모씨는 지난 1년간 소유권 이전등기가 되지 않아 팔고 싶어도 집을 팔수 없었다. 분양권으로 내놓자니 헐값에 팔아야하고, 등기를 기다리자니 언제까지 기다려야할지 몰라서 불안했다는 것. 김씨는 “맘고생이 많았지만 입주민들 사이에서는 드디어 등기를 마쳐서 ‘제 값을 받고 팔 수 있다’는 분위기”라고 했다. 준공 후 1년이 지난 시점인 지난 한해동안 거래된 ‘장암더샵포레스트’ 매물은 분양권 3건이 전부였다.

조합에 따르면 이 아파트의 소유권이전등기가 이처럼 늦어진 것은 ‘알박기’ 때문이다. 장암4구역 재개발 조합 관계자는 “재개발 구역 내 일부에서 소위 ‘알박기’로 추정되는 토지와 주택 때문에 관리처분계획인가 이후부터 조합과 소유주가 법적 다툼이 벌어졌고, 해당 건축물 철거 이후에도 명도소송과 매도청구 확정판결을 받기까지 오랜 시일이 걸려서 (등기가) 늦어졌다”고 말했다.

■ 소유권 등기 지연되면… 수분양자 반발 격화

소유권 등기절차가 준공 1년이 지난 시점 이후까지 지연되면 이로 인해 발생한 손해는 조합이 배상책임을 지게 된다. 수분양자들 입장에서는 등기이전이 안되면 입주 이후 주택담보대출을 받을 수 없어 신용대출 등으로 잔금을 치러야 해 자금난을 겪을 수 있다. 또 전세로 임대를 주려고 해도 등기를 하지 못해 낮은 가격에 임대차 계약을 체결해야한다.

양도세 비과세요건인 2년 이상 보유여건을 충족한 뒤에도 등기 이전이 안되면, 현금확보가 필요한 상황에서도 아파트 매도 자체가 불가능해지기 때문에 수분양자들의 반발은 더욱 커질 수 있다. 다주택자들의 경우에는 주택 처분을 할 수 없어 공시가격 인상에 따른 '세금폭탄'을 맞을 수 있어 주의해야 한다.

김예림 법무법인 덕수 변호사는 "정비사업에서 사업상 지연 요소들은 불가피하게 발생할 수 밖에 없는 측면이 있다. 이 경우 조합에서 이해관계가 잘 조정되는 것이 최선이지만, 소송까지 가는 경우에는 소수의 토지등소유자 때문에 다수의 수분양자들이 피해를 입지 않도록 담당 법원 재판부에서 신속하게 재판을 진행시키는 등 특별조치가 필요할 것"이라고 했다./손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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