전매제한·거주의무 쏙 피했다지만…"분양가 왜 이리 비싸?"ㅣ신영지웰 운정신도시

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 파주 신영지웰 운정신도시

[땅집고] 신영이 경기도 파주시 운정3지구 A42블록에 ‘신영지웰 운정신도시’를 이달 분양한다. 이 아파트는 지하 2층~지상 20층 7동에 전용면적 84~100㎡ 총 606가구다. 전용면적별로 ▲84㎡A 332가구 ▲100㎡A 99가구 ▲100㎡B 175가구다. 3월 10일 특별공급을 시작으로 3월 11일 1순위, 3월 14일 2순위 청약을 받는다.

지난해 하반기부터 운정3지구에는 민간 사전청약 단지를 포함해 아파트 공급이 꾸준히 이뤄지고 있다. 이 단지는 사전청약 단지를 제외하고 올해 운정3지구에서 처음 공급하는 민간분양 물량이다. 일각에선 대형 건설사 브랜드 아파트도 아니고, 분양가도 시세와 큰 차이가 없어 경쟁력이 떨어진다는 평가가 나온다. 실제 분양가는 단지 맞은편에 최근 공급했던 ‘우미린’ 추정분양가보다 평균 1000만원 가량 비싸다.

전매제한과 거주의무기간이 없어 입주 즉시 전세를 놓을 수 있는 건 장점이다. 다만, 이 아파트 입주 시기에 운정3지구 공급 물량이 대거 동반 입주하기 때문에 세입자를 구하기 어려울 수 있다는 점을 감안해야 한다. 파주 운정신도시 최대 호재로 꼽히는 수도권광역급행철도(GTX) 신설역은 버스를 타고 나가야 할 만큼 멀다.

■GTX 운정역까지 1.3㎞…버스타고 20분 이동해야

건설사 측은 GTX-A노선이 운정신도시에 놓인다는 점을 강조한다. 하지만 2024년 개통 예정인 GTX-A 노선 운정역은 단지에서 직선거리 약 1.3㎞로 걸어가기는 힘들고 버스를 타야 한다. 역세권 단지와 비교하면 이동시간이 10~20분 정도 더 필요하다.

그나마 GTX-A 노선은 2024년 삼성역을 제외한 일부 구간만 개통한다. 국토교통부는 최근 서울시 영동대로 복합개발사업과 연계된 삼성역 정거장 공사 지연으로 개통하더라도 삼성역 무정차 통과를 검토하고 있다. 삼성역까지 완전한 노선 개통은 2028년에나 가능할 전망이다. 결국 GTX를 활용해 강남까지 이동하려면 입주 후 4년 이상 더 기다려야 하는 셈이다.

다만 도로망은 잘 갖춰져 있다. 단지 인근 자유로와 제2자유로, 서울~문산 고속도로 등을 통해 상암·여의도 등 서울 주요 업무지구로 이동할 수 있다. 2024년 말에는 수도권제2순환고속도로 김포~파주~포천 구간도 완공한다.

■대부분 비스듬한 남향…일부 주택은 다른 동에 가려

이 아파트 주택형은 84㎡와 100㎡로 중대형 위주다. 전 주택형이 전면에 거실과 방 3개가 붙은 4베이 판상형 구조여서 실내 개방감을 확보했다. 하지만 주택 대부분이 완벽한 남향은 아니다. 서향이나 동향에 가깝게 배치된 동이 많다. 배치도를 보면 단지 중앙에 정원 등 조경시설을 만들고 이를 조망할 수 있게 했다. 하지만 일부 동은 옆 동과 지나치게 붙어 일부 주택에는 해가 충분히 들지 않을 가능성도 있다.

단지에서 걸어서 5~10분 거리에 초롱초등학교, 심학중학교가 있다. 주변 아파트에 비해 단지 내 방과 후 교실, 작은 도서관, 어린이집, 다함께 돌봄센터 등 교육시설은 잘 갖춰진 편이다. 다만 주변에 대형 마트·편의시설 등 생활 인프라가 전무하다. 차량으로 2km 정도 이동해야 롯데프리미엄아울렛 파주점, 파주출판단지, 메가박스 등을 이용할 수 있다.

■입주 때 전세 가능…입주 물량 많아 세입자 들어올까?

이 단지는 분양가가 주변 시세와 비교하면 별 차이가 없다. 전용 84㎡가 4억1000만~4억7000만원, 100㎡가 4억8000만~5억3800만원 선이다. 최근 공급한 ‘우미린’ 추정 분양가(4억3060만~4억4070만원)보다 평균 1000만원 정도 더 비싸다. 한울마을6단지, 책향기마을15단지 등 기존 아파트와 비교해도 시세 차이가 거의 없거나 오히려 더 비싼 편이다.

장점도 있다. 입주일 이후 전매제한과 거주의무기간이 없다. 인근 지역 주택매매가격의 100% 이상 가격에 분양해 분양가 상한제 적용 주택에 대한 거주의무기간이 적용되지 않는다. 사전청약을 받았던 ‘우미린’의 경우 본청약 때 전매제한과 거주의무기간이 결정될 전망이다. 자금 사정이 넉넉치 않은 청약자는 입주 때 전세놓아 자금을 확보하는 방법도 선택할 수 있다.

다만 최근 GTX 호재가 있는 인천이나 경기 의정부는 물론 서울에서도 청약 경쟁률이 크게 꺾이는 추세란 점은 고려할 사항이다. 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌수유팰리스’ 22개 주택형 가운데 6개 타입이 모집 가구수를 채우지 못했다. 지난 2월 GTX-C노선 의정부역 인근에 분양한 ‘의정부역 월드메르디앙 스마트시티’의 경우 1순위 해당지역 청약에서 전체 주택형 총 68가구가 미달됐다.

땅집고 자문단은 “입주 시기인 2024년 12월쯤이면 운정3지구에 그동안 공급한 물량이 한꺼번에 집들이를 하기 때문에 세입자를 구하기 어려울 수도 있다”며 “최근 운정신도시 일부 아파트값이 반짝 오른 경우도 있지만, 장기적으로 전체 아파트의 가격 상승 효과가 나타날지는 불확실하다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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