입력 : 2022.03.02 07:24 | 수정 : 2022.03.02 15:15
[땅집고] 올 2월18일 경기도 고양시 일산서구 주엽동 ‘강선마을14단지 두산’ 아파트가 리모델링 조합설립인가를 신청했다. 지하철 3호선 주엽역 2·3번 출구 앞 역세권 단지로 1994년 입주해 올해 28년차다. 일산에서 리모델링 조합 승인 신청은 이번이 두번째다. 강선마을14단지 옆 ‘문촌마을16단지 뉴삼익’ 아파트 리모델링 추진위원회는 이보다 빠른 올 1월 조합설립인가 신청을 마치고 승인을 기다리고 있다. 신청 당시 주민 동의율은 법정 동의율 67%를 훌쩍 넘긴 73.5%에 달했다.
두 단지를 합하면 총 1748가구로 리모델링이 끝나면 주엽역 인근에 2009가구 새 아파트가 들어서게 된다. 두 아파트는 워낙 입지가 좋은 노른자로 꼽혀 대형 건설사들이 벌써부터 사업 수주에 군침을 흘리고 있다. 단지 곳곳에는 대형 건설사들이 내건 수주 제안 플래카드가 눈에 띈다.
최근 일산신도시에서도 아파트 리모델링 바람이 본격적으로 불기 시작했다. 그동안 사업 추진에 발목을 잡았던 용적률 규제 완화가 눈앞으로 다가왔기 때문이다. 고양시가 3종 일반주거지역에서 리모델링하는 경우 용적률을 최대 300%까지 완화해 주는 조례 개정안을 입법예고한 것. 이에 따라 기존 용적률이 높은 역세권 노후 단지들이 대거 사업에 뛰어들고 있다.
■ “용적률 최고 300%까지 완화”…곳곳서 리모델링 시동
일산·분당·평촌·중동·산본 등에 조성된 수도권 1기 신도시는 오는 2026년이면 입주 30년을 맞는다. 재건축 연한을 충족하지만, 1기 신도시 아파트는 기존 용적률이 200% 안팎에 달해 대부분 단지가 재건축은 물론 리모델링도 사업성을 확보하기 어려운 실정이다.
하지만 최근 고양시가 도시계획조례 개정안을 입법 예고하면서 리모델링 사업에 물꼬가 트였다. 제3종일반주거지역 용적률을 250%에서 300%까지 완화하는 내용이 골자다. 전철3호선 주엽역과 대화역 반경 1km 이내 아파트는 3종 주거지여서 대부분 대상이 된다.
입법예고 이후 일산신도시 전체에 리모델링 바람이 불고 있다. 일산서구에서 강선14단지와 문촌 16단지를 필두로 강선12단지, 장성2단지대명, 후곡11·12단지가 리모델링 추진에 나섰다. 고양시 덕양구에서는 별빛마을8단지, 샘터1단지 등이 연내 리모델링 조합 설립을 목표로 사업을 진행 중이다.
문촌16단지 뉴삼익은 최고 20층 956가구로 현재 용적률은 182%다. 리모델링하게 되면 일반분양 143가구를 더해 1099가구 규모 새 아파트로 탈바꿈한다. 강선14단지 두산 역시 용적률이 문촌16단지와 똑같다. 층수는 최고 25층으로 총 792가구다. 역시 용적률 최대 300%를 적용하면 일반분양 118가구를 포함해 총 910가구로 리모델링하게 된다. 모두 수평·별동 증축 방식 리모델링을 추진하고 있다. 기존 아파트 주택형은 넓히고 별동에는 일반분양 아파트를 채우는 식이다.
김유정 강선14단지 두산 리모델링 추진위원장은 “안전진단이나 초과이익익환수제 등을 고려하면 재건축은 원천적으로 불가능하다고 보고 있고, 그나마 리모델링도 고양시에서 규제를 완화해 추진이 가능해졌다”며 “기존 법규로는 리모델링 사업 조차도 불가능했는데 용적률을 300%까지 완화하면 일반공급 물량을 118가구(15%)까지 지을 수 있다”고 했다.
■주엽역 일대 일산 최고 노른자…리모델링 끝나면 20억 육박할까
일산에서 리모델링 사업을 추진 중인 단지들은 대부분 일산에서도 최고 노른자 입지로 꼽힌다. 일산신도시 중심인 3호선 주엽역과 대화역 인근이기 때문이다. 롯데백화점, 그랜드백화점, 현대백화점, 킨텍스, 일산 호수공원 등 각종 쇼핑·편의시설이 코앞이다. 전철 3호선 역세권으로 서울 도심까지 환승없이 50분 만에 갈 수 있고 단지에서 5~10분 거리에 버스중앙차로 정차역이 있어 서울과 수도권 각지를 오가는 수십여대 급행버스도 편리하게 이용할 수 있다.
수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 킨텍스역의 경우 대화역과 주엽역에서 1km 정도 떨어져 있어 걸어서 15분 정도면 이용할 수 있다. 버스로 한두 정거장이면 닿는다. 향후 일산에서 인천 검단신도시를 연결하는 인천2호선도 주엽역을 지날 예정인데, 이 노선이 개통하면 주엽역에서 GTX 킨텍스역까지 전철로 한 정거장이면 이동할 수 있다.
지난해 문촌16단지 뉴삼익 전용 84㎡는 8억8500만원(6층)에, 강선14단지 두산 같은 주택형은 8억9800만원(14층)에 팔렸다. 1년 전보다 1억~2억원 정도 상승했고 현재 호가는 9억원대다.
업계에서는 주엽역 인근 아파트 리모델링 사업이 완료하면 30평대 기준으로 시세가 20억원에 육박할 것으로 기대한다. 일산 킨텍스 인근 신축 아파트 전용 84㎡가 15억원에 이르기 때문이다. 킨텍스꿈에그린 전용 84㎡는 지난해 8월 14억7000만원(42층)에 거래됐고, 93㎡는 올 1월 17억1000만원에 팔렸다.
이동훈 한국리모델링협회 정책위원장은 “리모델링은 기존 가구수의 최대 15%까지 일반분양으로 공급할 수 있어 정비효과나 사업성이 낮다는 평가가 많았는데 최근 서울에서도 리모델링 단지가 나오고 일반분양을 통해 사업성을 충분히 얻는 사례가 나오자 이 같은 인식이 크게 바뀌고 있다”며 “리모델링 용적률 규제가 완화하면 일산뿐만 아니라 1기 신도시 전반에 리모델링 사업이 본격화할 가능성이 높다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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