이 호재에도 아직 이 가격?…수원 저평가된 4억원대 아파트

시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는 데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다.

[저평가 아파트 실전 사례]⑪경기 수원시

이번 편에서는 수도권에서 4억원 이하로 구할 수 있는 아파트를 소개한다. 최근 GTX(수도권광역급행철도), 정비사업 등의 호재로 수도권 전역의 주택시장이 뜨거워졌다. 이에 따라 수도권에서 4억원 이하 아파트 단지를 찾기 어려워졌다.

하지만 아직 덜 오른 단지들이 있다. 호재의 직접적인 영향권에서 벗어난 단지들이다. 이 단지들은 호재의 영향을 받는 단지들에 비해 상대적으로 입지가 떨어지는 것은 사실이다. 하지만 역으로 생각해보면 이 단지는 이미 호재가 반영된 아파트의 가격을 따라 오를 가능성이 높다고도 볼 수 있다.

■ 수원 4억원 이하 아파트

수도권에서 찾을 수 있는 4억원 이하 저평가 아파트(2021년 5월 기준)는 경기 수원시에 있다. 수원은 인구 120만 명이 살고 있는 지역으로 수도권에서도 큰 도시로 분류된다. 영통구의 삼성전자 등 일자리를 갖추고 있는데다 교통 호재도 있어 수요가 탄탄하다. 경기권 상승이 본격적으로 시작된 2016년 이후에는 수원에는 미분양 주택이 거의 없다.

다만 수원의 공급은 적지 않다. 특히 팔달구에 몰려있기는 하지만 수원 전체가 팔달구의 영향을 받기 때문에 입주물량 추이를 살펴보고 투자시점을 정해야 한다. 특히 갭투자를 한다면 입주가 많은 시기 전세금이 낮아질 수 있기 때문에 언제 어디에서 입주를 하는지 항상 확인해야 한다. 다음의 표는 향후 입주할 예정인 수원 아파트들이다.

■ 매매·전세지수 치솟은 가운데 아직도 눌려있는 곳은 어디?

권선구의 매매·전세지수 그래프를 살펴보면 2019년 이후 2021년 5월까지 가파르게 상승한다. 통상 매매지수가 이 정도 오르면 해당 지역에서 저평가된 단지를 찾기가 어렵다. 특히 호재가 있는 지역의 신축 아파트에 제일 먼저 호재가 가격에 반영돼 오른다.

그런데 수원 권선구에는 아직 호재에 대한 기대감이 반영되지 않은 단지가 있다. ‘삼천리1차’다. 이 단지는 생활 인프라를 두루 갖춰 실거주하기 좋은 지역에 있다. 바로 옆에 대형마트 3개, 백화점, 아울렛, 버스터미널, 병원, 공원이 있다. 초·중·고등학교도 가깝고 학원가도 형성돼 있다. 하지만 수원시 내 호재의 직접적인 영향을 받는 단지도 아니고 준공 28년 차로 지어진 지도 오래돼 집값이 덜 오른 편이다.

그런데 2008~2019년 삼천리1차와 시세 흐름이 비슷했던 경기 시흥시 조남동 ‘삼호가든’과 경기 김포시 장기동 ‘청송현대홈타운3차’ 두 단지 매매가가 최근 2년 새 급등했다. 이들 단지는 2019년까지만 해도 84㎡가 2억8000만~3억1000만원이었다. 하지만 현재 기준 시세는 삼호가든이 6억원을 넘겼고 청송현대홈타운은 5억원을 넘겼다.

호재를 고려해도 삼천리1차가 결코 위 2개 아파트와 비교했을 때 뒤지지 않는다. 오히려 입지만 보면 삼천리1차가 더 좋다. 그럼에도 가격이 벌어진 것은 순간적인 저평가가 일어난 것으로 보인다. 때문에 책 출간 전이었던 지난 해 5월 삼천리1차가 삼호가든의 실거래가인 5억원까지는 오를 것으로 예상했다. 실제 삼천리1차는 키맞추기를 시작하면서 75㎡가 지난 해 12월 4억7500만원에 거래됐다. 같은 해 4월 3억4000만원에 팔렸는데 8개월만에 1억 3500만원이 오른 것이다.

■ 정비사업 논의 없고 호재지역도 아니라는 점 감안해야

다만 위험 요인도 있다. 이 단지는 앞서 언급했던 수원 내 호재의 직접적인 수혜지가 아니다. 수원역에서 GTX-C 노선이 개통하지만 이 아파트에서 수원역까지 가려면 버스를 타고 약 20분 정도 이동해야 한다. GTX-C노선이 2027년 개통 예정이라 개통에 따른 가격 상승 효과 및 키맞추기를 하기까지도 적어도 5년 이상의 시간이 남았다. 지어진 지 28년 된 아파트지만 재건축이나 리모델링에 관한 논의가 나오고 있지 않다는 점도 아쉽다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자

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