입력 : 2022.02.16 03:47
시크릿 브라더가 쓴 책 ‘1000만원으로 아파트투자 한다’에는 투자 아파트를 고르는데 필요한 총 7가지 기준을 제시했다. 이제 저자가 찾아낸 저평가 아파트 중 대표 사례를 골라서 이 기준을 실전에 적용하는 과정을 살펴본다. 이 글은 필자 개인의 분석과 투자 의견이며, 땅집고의 편집 방향과는 관계가 없다.
[저평가 아파트 투자 실전 분석] ⑩경북 김천시
[저평가 아파트 투자 실전 분석] ⑩경북 김천시
[땅집고] 3억원 이하 아파트는 실거주 가치가 뛰어나 매매·전세 수요 모두 꾸준하다. 그러나 모든 입지 요소를 완벽히 갖추지 않았을 확률이 높다. 예를 들어 지하철·광역버스 등 대중 교통을 이용하기 불편하지만 학군은 괜찮아 학부모가 꾸준히 찾는다거나 서울 접근성은 떨어지는데 단지 주변에 일자리가 있고 생활 인프라를 잘 갖춰 직장인이 꾸준히 찾을 수도 있다.
3억원 이하 아파트를 고를 때에는 일부 단점 때문에 주목을 덜 받았지만 특정 수요층에는 매력적인 단지를 주목해야 한다. 이 아파트 중 입지 가치가 비슷한 다른 곳만큼 상승하지 못한 단지를 고르는 것이 포인트다. 단지의 장단점을 객관적으로 파악하는 것이 중요하다.
■ 혁신도시 김천…일자리, 학교 유치해 주거 수요 꾸준
경북 김천 율곡동은 정부가 전국 11곳에서 추진하는 혁신도시 중 한 곳이 자리잡은 지역이다. 혁신도시란 공공기관을 이전해 기업, 대학 등을 유치하고 성장 거점으로 개발하는 도시다.
김천은 2005년 혁신도시로 지정되면서 2014~2017년 인구 수가 급격히 늘어나 현재 인구는 약 14만 명 정도다. 혁신도시는 정부가 새롭게 개발한 도시인 만큼 신축 단지들이 몰려있고, 인프라가 나름 잘 갖춰져 있다. 게다가 공기업이 밀집해 있는 등 일자리도 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.
현재 김천의 미분양 가구 수를 살펴보면 지난해 12월 기준 676가구다. 연초 1097가구 였던 것에 비하면 줄었지만 여전히 쌓여있어 아파트값 상승폭이 크지는 않았다. 하지만 향후 김천의 입주 물량이 줄어드는 것으로 미루어보아 김천은 상승가능성이 높다.
김천은 바로 옆에 붙은 구미와 함께 봐야 한다. 김천의 입주물량은 2019년 이후로 부족하고, 구미랑 합쳐 봐도 많지 않다. 때문에 현재 남아있는 미분양 가구 수가 차차 해소될 것으로 예상된다.
■ 매매지수가 전세지수 추월하면서 가격 올라
김천의 매매지수를 살펴보면 2018년부터 6월부터 2021년 5월까지 매매상승지수는 전세상승지수보다 낮았다. 이런 요인 때문에 집값 상승 압박이 강한 지역으로 볼 수 있다. 통상 전세상승지수가 높으면 향후 입주물량이 부족해 전세지수가 지속적으로 상승하면서 매매가가 동반상승하는 경향이 강하다. 실제 책이 출간된 이후인 2021년 6월 매매지수가 전세지수를 추월했다.
최근 5년 간 김천 혁신도시 율곡동 ‘힐스테이트율곡’ 전용 75㎡와 매매가 흐름이 비슷했던 아파트인 강원 원주시 혁신도시에 있는 ‘후른숨휴브레스’와 충남 공주시 ‘공주신금우남퍼스트’ 84㎡ 시세는 2021년 5월 기준 3억6000만~4억원 정도다. 이 때 힐스테이트율곡은 3억3000만원으로 두 개 단지 가격 흐름과 비교해봤을 때 향후 4000만~8000만원 정도의 상승 여력이 있을 것으로 거라고 예상했다. 실제 힐스테이트율곡은 지난해 12월 같은 주택형이 3억7000만원까지 올랐다.
■ 현재 갭은 9000만원…수요 급증 어려울 것
다만 위험 요인도 있다. 현재 율곡 힐스테이트의 가장 큰 단점은 갭(매매가와 전세금의 차이)이 9000만원 정도라 소액으로 투자하기에는 어려워 투자 수요가 유입할 가능성이 낮다. 김천은 현재 인구가 14만명으로 수요가 제한적이라 가격이 오르려면 투자 수요가 유입해야 미분양이 해소되면서 매매가가 오른다.
현재로서는 일자리가 추가로 더 늘어날 가능성도 낮아 수요가 더 늘기도 어렵다. 때문에 인프라도 현재 수준에서 급격하게 발전하기 어렵다는 점도 투자 전 고려해야 할 점이다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자
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