입력 : 2022.02.11 12:05
서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 끝나면 약 2만5000가구의 주택이 들어섭니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중 분석했습니다.
[신통기획 후보지 집중분석] ⑮성동구 마장동382 일대
[신통기획 후보지 집중분석] ⑮성동구 마장동382 일대
[땅집고] 신속통합기획 후보지로 뽑힌 서울 성동구 마장동 382 일대는 총 1만8749㎡ 규모다. 현재 추진위원회 준비 단계다. 통상 정비구역 지정까지 5년 정도 걸리는데 신통기획으로 3년 정도 줄어들 것으로 보인다. 현재 주민 동의율도 높은 편이다. 전체 소유주 136명 중 75명이 동의했다. 구역 내 종교시설(홍익교회)가 있지만 반대 여론은 없다. 서울시는 이 지역이 2종 일반주거지역인 점을 감안해 용적률을 최대 249.9%까지 받는다고 가정했을 때 지하 2층~최고 25층 5동 총 446가구가 들어설 것으로 보고 있다.
마장동 382일대는 지하철 5호선 마장역 바로 옆인 데다 도심 접근성이 좋아 교통 요지로 꼽힌다. 문제는 축산물시장이 가까워 악취로 인해 주거 선호도가 높지 않았다는 것. 주변에 다른 개발 사업도 진행되고 있어 마장동 382일대 정비사업이 완료되면 주거 환경이 크게 개선될 것이란 기대감이 높다.
■마장역까지 300m…축산물시장은 도시재생 추진
마장동 382일대는 2014년 도시재생사업지로 선정됐지만 벽화그리기 사업 정도만 진행된 낙후 주거지였다. 접도율(구역 내 폭 4m 이상 도로를 접한 건축물과 건물 비율)이 4%에 그쳐 차량을 이동할 수 없는 비좁은 골목이 대다수다.
하지만 마장동은 서울에서도 교통 요지로 꼽히며 비교적 저렴한 주택을 찾는 실수요자에게 인기가 있었다. 특히 신통기획 후보지로 선정된 마장동 382일대는 지하철 5호선 마장역 역세권으로 구역에서 300m 정도 떨어져 있다. 마장역에서 광화문역까지 15분이면 닿는다. 구역에서 800m 정도 떨어진 왕십리역에서는 2호선과 중앙선·분당선을 모두 이용할 수 있다. 왕십리역에서 강남구 선릉역까지 약 10분, 용산역까지 약 15분이 걸린다.
구역에서 800m 정도 거리에 이마트가 있고 한양대병원도 1km 이내에 있다. 구역 반경 1km 이내에 사근초, 마장초·중, 동마중, 한양사대부중·고 등이 있다. 청계천과 가까워 녹지도 풍부하다.
마장동 382 일대에는 정비사업도 한창이다. 구역과 인접한 세림아파트는 재건축 사업을 추진 중이다. 올해 준공 37년차인 세림아파트는 지난해 재건축 구역으로 지정돼 최고 29층 규모 아파트 996가구가 들어선다. 2023년 6월까지 재건축조합설립인가를 목표로 추진 중이다.
다른 개발 호재도 있다. 성동구는 지난해 1월 마장역세권을 지구단위계획구역으로 지정해 주거환경개선 사업에 나섰다. 마장동 765-1 일대 한국전력 부지(3만9567㎡)를 2023년 이전하고 그 자리에 주상복합과 업무시설이 들어설 예정이다. 악취와 오수 때문에 마장동 애물단지였던 마장축산물시장도 도시재생사업을 진행해 ‘청계플랫폼’(가칭)과 ‘서마장생생센터’(가칭) 등을 지을 예정이다.
■ 시세는 작년보다 2배 올라…매물은 많지 않아
마장동 382일대는 개발 기대감이 높아지면서 부동산 가격이 강세다. 향후 32평(전용 84㎡) 입주권을 받을 것으로 예상되는 구역 내 대지면적 102㎡ 매물 시세는 9억5600만원으로 지난해보다 두 배쯤 올랐다. 김지용 금강공인중개사사무소 대표는 “작년 1월만 해도 단독주택 시세가 3.3㎡당 1500만원이었는데 1년 만에 두 배 정도 올라 3.3㎡당 3000만원대에 매물이 나와있다”고 말했다. 현재 구역 인근에서 재건축을 추진 중인 세림아파트 전용 84㎡가 현재 12억~14억5000만원대인 것과 비교하면 마장동 382 일대는 향후 추가부담금 등을 감안해도 3.3㎡ 당 500만~1000만원 이상 저렴하다는 평가다.
다만 매물 자체가 많지 않다. 현재 마장동 382일대에서 노후 빌라를 구입하려면 실거주 목적이 있어야 한다. 신통기획 후보지는 선정 발표 후인 올 1월2일부터 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문이다. 한진희 세림공인중개사사무소 대표는 “마장동 382 일대는 공동주택이 한 필지도 없고 오래된 단독주택만으로 구성돼 있어 토지거래허가가 필요없는 대지 18㎡ 이하 작은 매물이 거의 없다”며 “토지소유주 대부분이 원주민이어서 실거주 비율이 높아 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다”고 말했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
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