"이렇겐 못해" 삐거덕…양재2동 도심복합사업 파투나나

[땅집고] “도심복합사업 현금청산하는 방식에도 동의하지 않은 주민들이 제법 많거든요. 토지소유자마다 이해관계가 천차만별인데 주민 3분의2 동의만으로 밀어붙여도 되나요?”.

“이 동네는 재개발 사업이 10년 넘게 추진됐지만, 번번이 무산됐습니다. 사업성이 도저히 나오지 않습니다. 현실적으로 도심 복합사업 말고는 답이 없습니다.”

지난해 말부터 정부가 추진하는 ‘도심 공공주택 복합사업(이하 도심복합사업)’에 본격적으로 뛰어든 서울 서초구 양재 2동 옛 양재1·2구역. 이 일대는 도심 복합사업이 진행될 경우 강남권에선 첫 사업지가 되는 셈이어서 추진 당시 큰 주목을 받았다. 하지만 최근 들어 주민간 갈등이 불거지고 있다. 현재 추진준비위와 비대위에 따르면 양재2동 1구역의 경우 토지등소유자 1700명 가운데 55%가 도심복합사업에 찬성했고 15%는 반대하고 있는 것으로 알려졌다. 현행법 상 도심복합사업 예정지구 지정 6개월 후 토지등소유자 1/2 이상이 반대하거나 1년 내 토지등소유자 2/3 동의 미확보 시에 후보지 지정이 철회된다.

도심복합사업은 지난해 2·4대책을 통해 발표된 노후 주택 정비사업이다. 공기업이 토지소유주로부터 토지를 수용해 직접 개발하는 대신 소유주들에게 우선 입주권을 준다. 재개발 수익을 나누는 주체는 주민이 아닌 사업시행자인 공기업이 된다. 다만, 민간 개발보다 더 높은 사업 수익 및 인센티브 등을 보장한다. 민간개발보다 노후도 요건을 완화해 개발 가능한 사업지를 늘리고, 양재2동의 경우 현재 200%인 용적률 상한을 최대 300%까지 높이는 것도 가능하다.

하지만 이미 신축 빌라가 많이 들어선 데다, 대로변에 형성된 상권도 제법 호황이어서 사업에 반대하는 주민들의 반대 목소리가 높아졌다. 지난해 12월 반대 주민들이 비대위를 결성했다. 반면, 도심복합 사업에 찬성하는 주민들은 현실적으로 빌라촌을 벗어날 방법은 ‘도심 복합사업’ 말고는 답이 없다고 주장한다. 주민 갈등이 깊어지면서 양재 2동 1·2구역 정비 사업이 난관에 봉착했다는 평가가 나온다.

■ “도심복합사업 아니면 답 없어” VS. “현금청산 불이익 커”

양재1·2구역은 강남권 사업지인데다, 신분당선 양재시민의숲역이 가까운 역세권이어서 도심 복합사업지 중에선 입지가 우수한 편에 속한다. 개발이 완료되면 개포동 일대 신축 아파트와 입지가 비슷해 가치가 오를 것이란 기대감이 높았다.

사업에 찬성하는 주민들은 민간 개발로는 노후도 요건을 충족하기 어려워 당장 사업을 시작할 수 없다고 주장한다. 과거에 양재2동은 재개발 사업이 추진됐지만, 번번이 사업이 중단됐다. 이후 신축 빌라가 난립했고 개발은 더 어려워졌다. 2종 일반주거지역인 이 일대는 주택 말고도 근린상가 등 신축 건물이 많다. 민간 재개발 사업을 추진하려면 준공 30년 이상인 건축물이 구역 내 전체 건물의 67%(3분의2) 이상을 충족해야 하는데, 지금 상황에선 5~10년은 더 기다려야 한다. 도심복합으로는 준공 20년 이상 건축물 60% 이상이면 개발할 수 있어 당장 추진이 가능하다.

양재2동 도심복합 사업 추진준비위원회 측은 “민간 개발과 비교할 때 도심 복합이 인센티브가 크고, 노후도 요건도 까다롭지 않기 때문에 아파트 개발 추진의 가능성만 놓고보면 도심복합 외에는 사실상 방법이 없다고 보고 있다”고 했다.

반대는 주민들은 도심복합사업의 방식이 문제가 있다고 주장한다. 사업주체가 조합이 아닌, 공기업이 되고 공기업에 토지 소유권을 넘겨주는 데 대한 반발이 크다. 소범석 양재2동 1구역 3080 반대 비상대책위원장은 “도심복합사업은 인센티브 등이 있지만, 사업수익을 배분하는 것은 공기업이어서 방식에 신뢰가 가지 않는다”며 “사업시행자가 토지주로 구성된 조합이 되는 일반 민간개발 방식을 선호한다”고 말했다. 비대위 측에선 해당 지역에 신축 상가도 많고, 상권도 나쁘지 않아 상가를 보유한 주민들도 반대도 무시할 수 없다는 설명이다.

■ 강남권 지역 후보지 지정 불투명…“섣불리 투자 말아야”

주민들간 갈등에도 불구하고 개발 소식과 함께 지난해 말 이 일대 부동산 가격은 급등했다. 양재2동은 최근 대지지분 3.3㎡(1평)당 약 6000만원에서 9000만원에 가격이 형성됐는데, 공공개발 사업 추진이 본격화하면서 거래가 갑자기 40~50건 정도 이뤄졌다. 대지지분 10평 정도인 다세대주택 가격은 작년보다 평균 5000만~1억원 정도 상승했다. 하지만 전문가들은 강남권 지역은 도심복합사업 자체의 추진 여부가 불투명하기 때문에 투자에 유의를 해야 한다고 조언한다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “현실적으로 이 지역은 도심복합 사업기준을 맞춰 추진하지 않는한 민간개발이나 신통기획 방식으로도 아파트 개발 가능성이 희박한 곳”이라며 “도심 복합사업의 경우도 주민이 법적으로 절반 이상 반대하면 추진이 불가능한데, 주민 반대가 30% 까지만 높아져도 후보지로 선정되기 어렵기 때문에 장밋빛 전망만 보고 섣부르게 투자해서는 안 될 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]