입력 : 2022.02.06 10:43
[지성의 돈되는 부동산 1인법인] ②법인투자 시 '부가가치세(VAT)'를 주의하라
[땅집고] 부동산 투자와 관련한 각종 세금을 줄이기 위해 법인을 설립하고 운영하는 것은 개인 임대사업자에 비해 번거롭습니다. 설립하고 등기하려면 시간도 필요하고, 비용도 듭니다. 정관도 만들어야 하고, 자본금도 은행에서 확인받아야 하고, 감사도 임명하고 회의록도 만들어야 하죠. 번거로운 절차가 꽤나 많습니다.
법인 투자가 항상 유리한 것만도 아닙니다. 개인보다 불리한 점도 분명히 존재하는데 대표적인 것이 부가가치세(VAT)입니다. 부가가치세는 상품이나 서비스를 공급할 때 생긴 매출에 따라붙는 세금입니다. 개인의 부동산은 상품으로 보지 않지만 법인의 부동산은 상품, 즉 사업용 자산으로 보기 때문에 부가가치세를 매깁니다. 단, 토지에는 부과하지 않고 건물에 대해서만 거래가격의 10%를 부과합니다.
의외로 많은 투자자들이 부가가치세를 고려하지 않았다가 나중에 큰 낭패를 당합니다. 몇 년 전 지인이 서울 한강변에 10억원짜리 아파트를 경매로 8억원에 낙찰받은 적이 있었습니다. 덩치가 큰 물건이어서 나름대로 미리 절세 방법을 고민하다가 법인 명의로 낙찰받았죠. 시세가 10억원이니까 당장 팔면 시세차익이 2억원인데 세금은 법인추가과세 20%와 법인세만 내면 되겠다고 단순하게 생각한 겁니다.
그런데 정작 이 아파트를 팔았더니 과세당국에서 부가가치세 6000만원을 내라는 통지서가 날아왔습니다. 10억원 중 건물 가격을 6억원으로 보고 10%를 부가가치세로 납부하라는 내용이었죠. 절세하려고 일부러 법인을 만들었는데 예상치 못한 세금을 수천만 원씩 내야 하는 상황이니 얼마나 당황스러웠을까요.
법인 설립을 생각 중이라면 부가가치세 개념을 반드시 이해해야 합니다. 부가가치세는 양도차익이 아닌 거래가격의 10%여서 금액이 상당히 큽니다. 양도차익은 1000만원밖에 얻지 못했어도 매매가격이 6억원이라면 부가가치세는 6000만원입니다.
주의할 점은 계약서에 별도 특약을 넣지 않는다면 매매가격에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 게 일반적이라는 겁니다. 이미 거래가 끝난 마당에 뒤늦게 매수자를 찾아가 부가가치세를 내야 하니 6000만원을 더 달라고 할 수 있을까요. 혹은 처음부터 부가가치세를 생각해서 6000만원 더 높은 가격에 매물을 내놓았다면 과연 이 아파트가 팔렸을까요. 이래저래 매도자 입장에서는 수익이 6000만원 줄어드는 수밖에 없는 것입니다.
이런 딜레마를 해결할 방법이 있습니다. 바로 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없습니다.
부가세는 법인에게만 부과하는 게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용하고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦은 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단해 과세하기도 합니다.
‘법인으로 투자하면 무조건 절세된다’는 생각은 위험합니다. 개인보다 훨씬 유리한 조건에서 투자할 수 있지만 만병통치약은 아니죠. 이렇게 예상치 못한 세금 하나하나에 대처하려면 투자를 결정하기 전에 철저하게 확인하고, 반드시 세무사 등 전문가와 상의하셔야 합니다.
오래가는 투자를 하려면 반드시 세금을 고려해야 합니다. 투자 경험이 많아질수록 결국 투자 성패는 세금에 달렸다는 것을 절실히 느끼게 될 것입니다. /글=지성, 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com
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