입력 : 2022.02.04 03:40
[땅집고] “모아주택은 재개발과는 다릅니다. 재개발 같은 효과를 기대하고 노후 빌라(다세대·연립주택)를 무턱대고 매입하는 건 사과나무 밑에서 사과가 떨어지기를 기다리는 것과 다르지 않습니다.”
서울시 주택정책 콘트롤타워로 불리는 김성보 서울시 주택정책실장은 최근 땅집고와 가진 인터뷰에서 “모아주택은 선정된다고 해서 전체 구역이 통으로 개발되는 게 아니다. 투기 세력이 빌라 시장에 들어가도 별 재미를 볼 수 없을 것”이라고 말했다. 김 실장은 1998년 서울시에 첫발을 들인 이후 도시계획국·주택건축본부 등 요직을 거쳐 지난해 7월부터 주택정책실장을 맡고 있다.
오세훈 서울시장이 최근 발표한 모아주택은 신축·구축 건물이 뒤섞여 재개발이 어려운 저층 주거지를 개발하기 위해 새롭게 만든 정비사업 모델이다. 대지면적 1500㎡(약 453평) 이상 확보하고 주민 동의율 80%를 채우면 추진할 수 있다. 김 실장으로부터 오세훈 서울시장 역점 사업 중 하나인 모아주택과 모아타운에 대해 들어봤다.
―모아주택·모아타운은 어떤 이점이 있나.
“재개발 등 재정비 사업은 준공까지 통상 8~10년 정도 걸리지만, 모아주택은 2~4년이면 완료가 가능하다.
모아타운(소규모주택정비관리지역)은 블록 단위인 모아주택을 10만㎡ 이내 규모로 묶어 아파트 단지처럼 관리하는 개념이다. 모아타운은 2종(7층 이하) 일반주거지역이라도 최고 층수를 10~15층까지 완화하고, 필요하면 용도지역을 상향해 준다. 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민공동이용시설을 조성할 수 있도록 국·시비로 모아타운 한 곳당 최대 375억원까지 지원한다. 서울시 공공건축가가 기본설계에 참여한다.”
―이 모델을 도입한 이유는.
“서울시 전체 주거지 중 42%가 저층 주거지다. 면적으로 131㎢에 달한다. 그런데 이 중 87%는 그냥 방치돼 슬럼화하고 있다. 저층 주거지의 고질적인 문제는 도로·주차장·공원 등 기반시설 부족이다. 서울시는 재개발 요건을 절대 충족할 수 없는 저층 주거지를 하나로 모아 기반시설을 지원해 열악한 주거환경을 개선하려고 한다. 모아타운은 건물 1층에 도서관·어린이집 등 편의시설을 설치하면 용적률 산정에서 제외하고 층수 완화도 적용한다. 그동안 서울이 잃어버렸던 ‘마을’의 형태를 되찾고자 했다.
모아주택은 열악한 주거환경을 개선하고 주택 공급을 확대하기 위해 오 시장이 내세운 핵심 주택공약 중 하나다. 모아주택은 우리나라를 넘어 전세계에서 처음 도입하는 저층 주거지 개발 패러다임이다. 저층 주거지 트렌드가 단독주택에서 빌라로 바뀐 것처럼 모아주택이 앞으로 대세가 될 것이라고 본다.”
―재개발과 모아주택은 무엇이 다른가.
“재개발은 특정 지역을 묶어서 하나의 아파트 단지로 통개발한다. 모아주택과 모아타운은 같은 구역 내에서도 똑같은 방식으로 개발하지 않는다. 모아주택·모아타운 구역 내에서 지역에 따라 가로주택정비사업, 신축, 자율정비사업 등이 자유롭게 이뤄진다. 기반시설을 계획하고 거기에 맞춰 점진적으로 정비한다는 구상이어서 건축물 정비는 소유자들 의사에 맡긴다. 예컨대 모아주택 구역 내에 빌라를 샀더라도 끝내 개발이 안 될 수 있다. 지역 주민들이 개발할 생각이 없으면 사업을 할 수 없다.”
―모아타운도 재개발처럼 강제 수용방식을 적용하나.
“재개발 사업에서는 토지등소유자 75%가 개발에 동의하면 나머지 25%는 강제 수용할 수 있다. 그러나 모아주택 동의 요건은 80% 이상이고, 강제 수용이 아닌 매도청구소송으로 진행한다. 조합설립 과정에서 반대 주민이 있다면 조합과 협의해 해당 필지를 제외하고 사업을 추진할 수 있다.”
―모아주택 대상지가 띄엄띄엄 있다면 모아타운 조성이 불가능할 수도 있지 않나.
“만약 묶이지 않을 정도로 거리가 멀게 띄엄띄엄 있어 점식 개발만 가능하다면 모아주택이 아닌 개별 가로주택정비사업으로 진행할 수밖에 없다. 그렇게 되면 도로나 주차장 등 모아타운에 적용하는 기반시설 확충 혜택은 받을 수 없다.
그런데 가로주택정비사업은 사업성이 낮아 잘 진행되지 안되는 편이다. 제대로 된 정비없이 건물만 고치다보면 동네는 계속 슬럼화한다. 주민끼리 잘 협의해서 모아타운 혜택을 받을 수 있도록 하는 것이 유리하다.”
―모아타운으로 주택 공급 부족을 채울 수 있겠나.
“현재 모아타운 추진 대상지 25곳만 완료해도 약2만5000가구 공급이 가능하다. 매년 약 20곳씩 모아타운을 지정한다면 공급 효과는 매우 높을 것으로 기대한다.”
―빌라 가격이 자극받을 수 있다는 우려도 나온다.
“단기적으로 빌라값이 영향을 받을 수도 있겠지만 장기적으로 주택 공급 확대에 따라 안정될 것으로 보고 있다. 모아타운 대상지 선정시 지분 쪼개기 등 투기 수요 방지 대책도 시행한다. 시범 사업지의 경우 올 1월20일을 권리산정일로 고시했고 새로 선정하는 지역도 공모 결과 발표일을 권리산정일로 고시할 예정이다.”
―사업 걸림돌이 있다면.
“저층 주거지는 빌라나 연립주택으로 구성돼 소유주 대지지분이 제각각이다. 누구는 10평을 갖고 있고, 누구는 100평 넘기도 한다. 원래 권리가액이 높은 조합원은 조합 정관에 따라 3채도 분양받을 수 있다. 그런데 현행 법에서는 다주택자가 세금 폭탄을 맞기 때문에 3채를 그대로 받기가 힘들다. 결국 대지지분이 많거나 임대사업자 등 다주택자는 작은 평수를 가진 조합원보다 혜택이 없다고 생각해 모아주택에 참여하려고 하지 않을 가능성이 높다. 이런 점을 감안해 서울시도 정부 세제 개편 방향을 지켜보면서 사업을 추진할 생각이다.” /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com
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