그때와 똑 닮았다…평행이론 대입하니 집값 이때부터 하락

[데이터로 읽는 부동산] 과거·현재 부동산 시장은 비슷하게 흘러간다…평행이론에 관해서

[땅집고] 이번에는 조금 색다른 이야기를 해볼까 합니다. 부동산에서 주기설을 믿는 편은 아니었지만 지금의 상황이 과거 상승장과 비슷한 내용이 많아 한번 알아봤습니다. 제가 2023년 전후를 중장기 고점으로 생각한다는 내용을 여러 매체를 통해 밝힌 바 있어 현 상승장이 2023년에 마무리된다는 가정하에 이야기를 풀어보겠습니다. 조금은 가벼운 마음으로 봐주셔도 될거 같습니다

서울 부동산의 과거 상승장(1999~2008년)과 현재 상승장(2014~23년)의 흐름을 시계열별로 비교해보았습니다.

① 상승장 6년차에 맞이한 조정 (2004년·2019년)

1999년부터 상승한 서울 부동산은 상승 6년차인 2004년 조정장을 겪었고 2014년부터 상승한 서울 부동산은 상승 6년차인 2019년 상반기 조정장을 겪었습니다. 2004년과 2019년의 공통점은 5년 연속 상승으로 피로감이 누적된 상황에서 5만호가 넘는 입주 물량이 몰린 영향이 있었다고 보여집니다. 참고로 2018년 12월 31일 입주를 개시한 헬리오시티는 2019년 입주 물량으로 간주했습니다.

② 폭등의 도화선이 된 다주택자 양도세 중과 (2005년·2017년)

2005년 8·31 대책을 통해 2006년부터 2주택자 양도세 중과를 시행한 뒤에 서울 아파트 시장은 곧바로 +24% 폭등으로 반응했습니다. 마찬가지로 2017년 8·2 대책을 통해 2018년 4월부터 다주택자 양도세 중과를 시행하였고 서울 아파트 시장은 곧바로 +14% 폭등으로 반응했습니다. 참고로 2003년부터 2020년 18년 동안의 시간에, 양도세 중과를 시행한 시점 직후인 2006년과 2018년이 각각 상승률 1위와 2위를 기록했습니다.

③ 상승 동력을 제공한 토지보상금 지급 (2006년·2021년)

수년간의 상승장으로 피로감이 계속 누적되던 때에 2006년 광교신도시 토지보상금 지급은 다시 한번 서울 부동산에 상승 동력을 제공하며 시장을 폭등시켰습니다.

수년간의 상승장으로 피로감이 계속 누적되던 때에 2021년 3기 신도시 토지보상금 지급은 다시 한번 서울 부동산에 상승 동력을 제공하며 시장을 폭등시켰습니다. 2003년 이래 현재까지 2006년이 상승률 1위이며, 2021년은 2018년을 제치고 상승률 2위를 기록했습니다.

​④ 주택구입부담지수 최대치 갱신 (2008년·2023년?)

주택구입부담지수는 제가 자주 인용하는 지표입니다. 간단히 말하면 해당 지역의 중위소득 가구가 중위가격 주택을 구입할 때 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담을 수치화 것입니다. 금리 부담을 고려했다는 점에서 집을 구매하려면 소득을 한 푼도 안쓰고 어느 기간을 모아야 하는지를 알려주는 PIR(Price Income Ratio·소득대비 주택가격비율)지표보다 현실성 있는 지표입니다.

2008년 2분기는 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 때 주택담보대출 원리금 상환에 소득의 41%를 사용하면서 당시 상승장의 최고점이었습니다. 한편 2021년 3분기는 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 때 주택담보대출 원리금 상환에 소득의 50%를 사용하면서 현 상승장에서 현재까지 최고점입니다.

이 지표는 제가 중장기 고점으로 전망하는 2023년 전후까지 상승하지 않을까 보고 있습니다.

⑤ 다시 만난 입주 물량 확대 (2008년, 2023년)

지난 상승장 10년차였던 2008년 서울 아파트는 잠실을 중심으로 입주 물량이 급증하며 상승장에 제동이 걸렸습니다. 이번 상승장 10년차인 2023년 서울 아파트는 둔촌 주공과 개포우성1·4차, 래미안 원베일리 등을 중심으로 입주 물량이 급증하며 상승장에 대한 부담으로 작용할 전망입니다.

⑥ 물량 부담을 가중시키는 신도시 입주 (2009년 2기 신도시, 2026년 3기 신도시)

2008년 입주 물량 확대로 주춤했던 서울 부동산은 2009년 판교, 2011년 광교 등 2기 신도시 입주로 물량 부담이 커져 하락장의 길을 걷게 됩니다. 2023년 입주 물량 확대와 맞닥뜨리는 서울 부동산은 2026년부터 3기 신도시 입주로 물량 부담이 가중될 것으로 보입니다. 참고로 판교·광교·위례가 토지보상금이 지급되고 5년 후부터 입주를 시작하였는데 3기 신도시가 2021년부터 토지보상금이 지급되기 시작했으므로 5년후인 2026년부터 입주를 시작할 것으로 예상하고 있습니다.

이처럼 과거 상승장과 현재 상승장이 생각보다 시계열별로 비슷한 흐름을 보이고 있어 상당히 흥미로움을 느끼며 조사를 했습니다.

그러나 과거 상승장과 현재 상승장에서 가장 눈여겨 볼 차이점이 하나 있습니다. 바로 ‘전세가율’ 입니다.

제가 글 제목에서도 언급했듯이, 2006년과 2021년이 유사하다고 말씀드렸습니다. 그 이유는 상승장 8년차라는 단순한 공통점뿐 아니라 장기간 상승에도 불구하고 신도시 토지보상금이라는 신규 유동성이 유입되면서 다시 상승 동력에 불이 붙은 해이기 때문입니다. 또한 입주 물량이 다시 늘어나는 해(2008년·2023년)를 2년 앞두고 있다는 공통점도 있습니다,

다만 전세가율은 큰 차이를 보이고 있습니다. 구체적으로 예를 들면, 2006년 12월 서울 아파트 전세가율은 44%였으며 2021년 11월 서울 아파트 전세가율은 54%입니다.

개인적으로는 전세금을 "주택 사용 가치", 매매가를 "주택 사용 가치 + 주택 투자 가치"로 보는데 그만큼 매매가와 전세가의 괴리가 클수록 전세가(사용 가치) 대비 매매가(투자 가치)에 거품이 크게 들었다고 보고 있습니다.

그런데 전세가율은 2006년보다 2021년이 상당히 높습니다. 2021년 매매가의 거품이 2006년보다 적다고 볼 수 있는 부분입니다. 이유인 즉, 과거 상승장보다 현재 상승장의 전세 대출이 훨씬 활성화됐고, 2020년 시행한 임대차3법이 전세금을 내재가치 이상으로 밀어올린 점을 들 수 있겠습니다.

어찌됐든 2021년 전세가율이 2006년보다 높은 것은 팩트입니다. 이러한 높은 전세가율은 2023년 전후에 중장기 고점이 오더라도 매매가를 하방에서 지탱시켜 조정폭이 커질 수 있는 여지를 당분간 낮춰주는 부분으로, 3기 신도시 입주가 시작되어야 의미있는 수준의 하락이 시작될 것이라는 결론에 이르게 합니다. /글=삼토시(강승우), 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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