지방에 아파트 12채 산 미성년자…수법 알고 보니

[땅집고] 미성년자 A씨는 공시가격 1억원 이하 지방 저가 아파트12채를 갖고 있다. 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않아 여러 채 갖고 있어도 취득세 등 다주택자 중과를 피할 수 있었기 때문이다. 임대보증금을 승계하고 매매가격에서 전세금을 뺀 가격만 지불하는 방식으로 집을 거래했다. 그러나 A씨가 임대 보증금 외 필요한 자금을 A씨의 부친이 매도인에게 송금한 것이 드러났다. 국토교통부는 이 사례는 편법증여가 의심된다며 국세청에 관련 거래 내역 일체를 통보했다.

국토교통부가 3일 A씨와 같은 저가아파트 위법 거래를 570건 적발했다고 밝혔다. 2020년 7월부터 작년 9월까지 전국에서 저가 아파트를 매수한 법인·외지인 거래 8만9785건 가운데 이상 거래로 분류된 1808건 중 적발된 위법 의심 사례다.

국토부는 재작년 7·10 대책 발표 이후 공시가격 1억원 이하 아파트가 규제의 사각지대로 알려지며 다주택자의 투기 대상이 됐다는 지적이 나오자 작년 11월부터 지난달까지 3개월 동안 대대적인 실태 조사를 벌였다.

적발된 유형과 건수를 통보 기관별로 보면 법인 명의신탁 위반 등으로 경찰청 통보 45건, 가족 간 편법증여 등으로 국세청 통보 258건, 소명자료 미제출 등으로 관할 지방자치단체 통보 322건, 대출용도 외 유용 등으로 금융위원회 통보 2건 등이다.

이번 조사 결과 2020년 7월 전체 아파트 거래의 29.6% 수준이었던 법인·외지인 거래 비중은 같은해 12월 36.8%, 지난해 8월 51.4%로 급증한 것으로 나타났다.

조사 기간 법인·외지인의 저가아파트 매수 거래에서 자기자금 비율은 29.8%, 임대보증금 승계금액 비율은 59.9%로 파악됐다.

국토부는 통상적인 아파트 거래에서 평균 자기자금 비율이 48.1%, 임대보증금 승계 비율이 23.5%인 것과 비교하면 법인과 외지인 거래의 경우 본인 돈은 적게 들이면서 임대보증금을 통한 ‘갭투자’ 비율이 2배가량 높은 셈이라고 지적했다.

지역별로 법인·외지인 매수가 집중된 지역은 충남 천안·아산(약 8000건), 부산·경남 창원(약 7000건), 인천·경기 부천(약 6000건), 충북 청주(약 5000건), 광주(약 4000건) 등의 순으로 조사됐다.

법인·외지인의 평균 매수 가격은 1억233만원으로 1억원을 살짝 넘겨 공시가격 기준으로는 1억원 미만에 해당됐다. 단기 매수·매도한 사례는 6천407건으로 나타났다.
이들의 평균 매매차익은 1천745만원으로 전체 저가아파트 거래 평균 차익(1천446만 원)보다 20.7% 높은 것으로 분석됐다.
단기 매수·매도한 경우 아파트 평균 보유기간은 129일에 불과했으며 매도 대상은 현지인(40.7%)이 가장 많았다.

국토부는 "법인과 외지인이 저가아파트를 '갭투기'로 매집해 거래가격을 높이고 단기간에 실수요자에게 되팔아 높은 시세차익을 거둔 것으로 추정된다"며 "거래가액 중 임대보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 '깡통전세' 우려도 있는 것으로 보인다"고 분석했다.

위법 의심 사례를 살펴보면 법인을 이용한 이상 거래가 많았다.

B씨는 본인과 배우자, 친형의 소유로 된 아파트 총 32채를 대금 수수도 없이 본인이 대표인 법인 명의로 소유권을 이전한 뒤 단기간에 모두 팔아 시세 차익을 챙긴 혐의로 경찰청에 통보됐다.

국토부는 법인이 납부해야 할 취득세를 C씨가 납부하고 단기간에 주택을 모두 매도한 점 등으로 미뤄 볼 때 이 거래가 다주택자에 대한 양도세 중과를 법인 명의를 앞세워 회피하려고 시도한 거래로 의심했다. 혐의가 사실로 드러날 경우 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

개인사업자 C씨는 여신전문업체(캐피탈)로부터 받은 기업자금대출로 저가 아파트를 매수했다가 대출용도 외 유용 혐의로 적발됐다. 금융위 조사 결과 유용 확정 시 대출금은 회수된다.

김형석 국토부 토지정책관은 “이번에 적발한 위법 의심 거래 570건은 관계기관 조사를 통해 후속 조치가 이뤄질 예정”이라며 “위법 거래 적발을 위한 후속 기획조사도 강도 높게 추진할 계획”이라고 밝혔다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com



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