부동산, 법인으로 투자하니 절세 효과 기막히네

[땅집고] 문재인 정부 출범 이후 부동산 투자자에 대한 압력이 커진 것은 사실입니다. 정부는 작심하고 부동산 시장을 잡겠다며 나서왔습니다. 정책 방향은 다주택자들, 특히 투자자들에게 향하고 있습니다. 이제는 집이 한 채만 있어도 담보대출을 받아서 집 사기가 어려워졌고 조정대상지역 내 주택을 팔려고 하면 양도소득세가 무시무시하게 중과됩니다. 최근 몇 년의 상승기 동안 주택을 여러 채 매입한 분들이 많을 텐데 정부 정책이 그야말로 날벼락 같을 겁니다

한동안 다주택자를 임대사업자로 등록하게끔 유도하는 분위기가 강했습니다. 임대사업자로 등록하면 혹독한 세금 규제를 어느 정도 피할 수 있기 때문에 관심도 꽤 높았지요. 물론 최근에는 임대사업자 규제도 강화됐지만 장기적인 관점에서 생각해 보면 임대사업자 등록도 나쁘지는 않을 겁니다.

그러나 여전히 문제가 있습니다. 임대주택으로 등록하면 10년 정도는 팔기가 어렵고 임대료도 연 5% 이상 높일 수가 없다는 것이죠. 게다가 개인사업자 자격이라면 담보대출을 받기도 어렵습니다.

어차피 사업자등록을 한다면 좀 더 유리한 방법이 있습 니다. 바로 ‘법인 설립’입니다. 법인(法人)은 자연인, 그러니까 진짜 사람은 아니지만 법적으로는 사람과 같은 지위를 인정받는 존재입니다. 법인 회사를 하나의 사람처럼 대하는 거죠. 권리도 부여하고 법적 책임도 물으면서요. 부동산 법인을 설립한다는 것은 내 말을 잘 따라주는 가상의 친구를 만들어 공동투자를 하는 것과 같습니다.

■ 지금은 중과의 시대…법인이 필요한 이유는 ‘절세’

법인 투자의 가장 큰 장점은 세금이 획기적으로 절약된다는 겁니다. 개인과 비교했을 때 법인이 얼마나 절세에 효과적인지 구체적인 사례를 통해 살펴봅시다. 개인 투자자인 김개인씨는 서울에서 두 채의 주택을 매입한 후 2년 후 둘 다 팔아서 총 2억원 양도차익을 얻었습니다. 김씨는 양도세로 얼마를 내야 할까요?

아마 양도세 계산법을 알고 계신 분이 많을 테니 간단히만 설명하겠습니다. 양도세는 양도차익에서 몇 가지 항목을 공제한 후 남은 금액(과세표준)에 세율을 곱하고 누진공제액을 빼서 계산합니다. 과세표준이 커질수록 적용 세율도 높아지죠. 이 때 이전 구간과의 세율 차이 때문에 생기는 차액을 빼주는 게 누진공제액입니다. 여기에서는 ‘양도세=(과세표준×세율)―누진공제액’이라는 공식만 알고 넘어갑시다.

김씨의 양도차익은 2억원이지만 여기에서 취득세, 법무비, 중개수수료 등 각종 비용을 공제받고 수리비 중 일부도 공제받을 수 있습니다. 공제금액은 총 1000만원이라고 합시다. 그리고 2년 만에 팔았으니 장기보유특별공제는 받을 수 없고, 기본공제는 250만원이므로 모든 공제액을 빼고 남은 과세표준은 1억8750만원입니다.

이때 김씨는 양도세율 38%를 적용받습니다. 하지만 이 집은 중과지역에 있고 김씨는 중과지역에 2주택을 보유했기 때문에 20%포인트가 추가된 58% 세율이 적용됩니다. 누진공제액은 1940만원이므로 계산해보면 김씨의 양도세는 약 8935만원입니다. 여기에 지방소득세 등 기타 세금이 추가됩니다. 만약 김씨가 3주택을 보유했다면 양도세는 1억원이 넘을 겁니다.

그런데 똑같은 투자를 개인이 아니라 ㈜법인이라는 회사가 진행했다면 어떨까요? 똑같이 총 2억원 양도차익이 발생했고 1000만원 비용을 공제받는다고 합시다. 이 주택을 임대사업용 또는 매매사업용으로 등록하지 않았다면 ㈜법인은 법인추가과세 20%를 내고, 다시 남은 금액의 10%를 법인세로 내야 합니다. 이렇게 계산해 보면 ㈜법인의 세금은 모두 합쳐 약 3610만원으로 김씨와 비교하면 절반도 안됩니다.

그런데 여기서 끝이 아닙니다. 실제로 ㈜법인이 내야 할 세금은 그보다 훨씬 적을 겁니다. 법인세를 계산할 때 사업 활동을 위해 지출한 돈을 필요경비로 공제받기 때문입니다. 사무실 임대료, 임직원 인건비, 비품 구입비, 차량유지비, 식대 등으로 쓴돈이 약 1억원이라고 합시다. 그러면 법인세는 약 520만원으로 줄어듭니다. ㈜법인의 세금 총액도 4320만원으로 줄어들겠죠. ㈜법인이 필요경비를 많이 쓰면 쓸수록 법인세는 줄어듭니다.

개인의 양도세와 종합소득세(종소세) 세율은 최소 6%에서 최고 45%이고, 중과까지 고려하면 최대 75%까지 적용될 수 있습니다. 반면 법인세는 최소 10%에서 최고 25%입니다. 최소 세율은 개인보다 법인이 더 높죠. 하지만 개인은 과세표준이 연 1200만원만 넘어도 세율이 15%로 껑충 뛰어오르는 반면, 법인은 2억원 이하까지 10%가 적용되고 법인추가과세 세율도 20%로 고정돼 있습니다. 양도차익이 1200만원 이하로 적다면 모를까 그 이상을 넘어서면 법인세율이 더 낮은 것입니다. 이처럼 적용되는 세금 체계가 다르다 보니 법인은 개인에 비해 세금을 적게 낼 수 있습니다.

■취득세 측면에서도 법인이 유리…단, 취득세 중과는 ‘주의’

취득세 측면에서도 법인은 개인보다 유리하다고 할 수 있습니다. 현재 개인이 주택을 취득할 때 내는 취득세가 몇 %인지 아시나요? 1주택은 기타 세금을 포함해 1.1~3.5%입니다. 참고로 세율 차이는 주택 크기와 가격 때문이며 농어촌특별세 등이 붙느냐, 아니냐에서도 차이납니다.

그렇다면 법인을 설립해 주택을 취득한다면 어떻게 될까요? 조정지역 여부와 상관없이 지방세 포함 13.2%입니다. 조금 이상하죠? 개인일 때보다 법인일 때 세율이 높은데 굳이 법인을 설립할 이유가 있을까 싶으실 겁니다. 하지만 걱정할 필요는 없습니다. 법인은 개인에 비해 취득세는 높지만 법인세와 법인추가과세 등을 놓고 보면 훨씬 절세 효과가 큽니다. 다만 한 가지 유의해야 할 점은 법인의 사무실(본점) 주소가 수도권 과밀억제권역 내에 있다면 취득세가 중과된다는 사실입니다.

세금 문제는 각자가 처한 상황에 따라 변수가 다양하기 때문에 조심 또 조심해야 합니다. 엄밀히 말해서 저는 세무 전문가는 아닙니다. 제 의견을 참고로 하되 절대적으로 믿고 의사결정을 내리지는 마시기 바랍니다. 의사결정을 내리기 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 협의하시길 바랍니다. 그래야 후회할 일도 없을 뿐더러, 그 과정을 통해서 새로운 것을 많이 배울 수 있습니다. /글=지성, 정리=손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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