용도변경 잘못해 1주택자가 4주택자로…세금폭탄 된통 맞았네

부동산 투자전문가 앤디 킴이 장성수 회계법인 새시대 회계사와 함께 신간 ‘아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라’를 펴냈다. 세부담이 늘어난 다주택자에게 상가주택을 통한 절세 전략을 소개한다.

[아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라] ⑤ 단독주택 1개층 용도변경 잘못했다간 ‘세금 폭탄’

[땅집고] 서울 강남에 고가 주택을 2채 보유한 다주택자는 아파트를 처분할 때 세금 폭탄을 맞을 각오를 해야 한다. 아파트는 2채가 되는 순간 장기보유특별공제 혜택이 거의 사라지고 중과세율이 붙기 때문이다.

하지만 매도가격이 동일하더라도 상가주택으로 보유한 경우 세제상 이점이 많다. 조건만 맞으면 실제로는 주택을 여러 채 보유했어도 1가구 1주택처럼 절세 효과를 볼 수 있다. 하지만 모든 상가주택에 이런 혜택이 주어지는 것은 아니다. 상가주택을 통해 양도소득세 등을 절세하려면 요건이 필요하고, 주의할 점도 많다. 주택을 구입할 때부터 잘 따져봐야 한다.

■주택 3개층, 총 660㎡ 이하 단독주택만 1주택자로 간주

주택은 가능한 1채만 보유하라는 것이 과세 당국이 주는 분명한 정책 방향이다. 하지만, 상가주택은 실제로 다주택이어도 양도세를 낼 때는 주택 1채로 간주한다.

일반적으로 상가주택은 다가구주택처럼 전체 호실이 하나의 소유권 등기로 이뤄진 단독주택이 많다. 물론 세제상 이점은 이렇게 하나의 등기로 이뤄진 경우에만 주어진다. 예를 들어 호실별로 소유주를 구분해 개별 등기하면 다주택자로 간주하기 때문에 주의해야 한다.

하나의 소유권 등기로 이뤄진 단독주택을 보유했다고 해도 무조건 1주택자가 되는 것은 아니다. 상가주택에서 주택 부분은 총 3개 층 이하여야 하고, 이 주택이 차지하는 총 면적이 660㎡ 이하여야 양도시점에 해당 주택을 1채로 인정받을 수 있다.

예를 들어 5층짜리 단독주택을 보유한 소유주가 1~2층은 상가, 3~5층은 층별로 1가구만 있는 다가구주택으로 활용하고 있는 경우를 살펴보자. 그런데 소유주가 2층을 주택으로 용도변경하면 3개층이 아닌 4개층이 주택이 되는 바람에 소유주는 1주택자에서 갑자기 4개 주택을 보유한 다주택자로 간주된다. 결국 양도할 때 세금 폭탄을 맞게 된다. 이 경우 모든 호실이 모조리 개별등기된 주택으로 간주되는 것이다. 용도변경을 하지 않았다면 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있었다. 하지만 용도변경 이후 양도하면 과세대상 양도가액의 72%(조정대상지역 3주택자에 30% 추가 중과세 및 매매차익 5억원 이상에 양도세율 42% 적용)까지 세금을 내야 한다.

■ 무허가 옥탑방도 잘못하면 ‘주택 수 포함’

옥탑방을 둔 단독주택은 더욱 조심해야 한다. 최근 옥탑방 하나 때문에 다주택자가 되어 양도세 폭탄을 맞는 경우가 적지 않다. 옥탑방은 무허가인 경우가 많고 지자체도 정식 주택으로 취급하지 않는 경우가 많았다. 하지만 최근 조세심판원과 국세청은 “옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다”고 밝혔다. 옥탑방에 대한 판정은 건축 인허가 시에 욕실·주방 등 기본적 생활 시설을 갖췄는지로 판단하고 있다.

단, 옥탑방 면적이 옥상 바닥 면적의 8분의 1 이하인 경우 옥탑 자체가 건축물로서 면적에 산입되지 않아 요건상 다주택자 과세는 피할 수 있다.

하지만 옥탑방을 제외하고도 기존 건물의 주택 부분 층수가 3개 층 이상이거나 옥탑 면적을 더했을 때 660㎡를 초과한다면, 해당 건물을 매도하기 전 옥탑방을 창고로 만들거나 주택으로 간주될 시설물을 없애는 것이 좋다. 주택으로 임대해서도 안 된다. /글=앤디킴 이언이노랩 대표·장성수 회계사, 정리=김리영 땅집고 기자

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