5·9호선 지나고 마곡 가깝지만…신통기획 해도 이건 참 문제네

서울시가 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 완료되면 약 2만5000가구의 주택이 공급됩니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 크게 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중분석했습니다.

[신통기획 후보지 심층분석] ⑩강서구 방화뉴타운 ‘방화2구역’

[땅집고] 서울 강서구 방화동 일대 방화뉴타운은 총 8개 구역으로 나뉘어 있다. 이 중 1곳이 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 방화·공항동 일대 방화2구역으로 대지면적 3만4906㎡에 약 700가구를 짓는다는 계획이다. 주민 344명 중 동의율 80% 이상을 채운 것으로 알려졌다.

방화2구역은 김포공항이 가깝고 지하철 5호선 개화산역과 9호선 공항시장역을 이용할 수 있는 소위 ‘더블 역세권’이다. 재개발 구역인데도 경사지형이 아닌 평지인 것도 장점이다. 다만 주변 지역이 상당히 노후하고 인프라가 많이 부족한 것은 단점이다. 바로 옆에 공항이 있어 소음도 우려된다.

■ 5호선·9호선 ‘더블역세권’…인프라는 부족

김포공항과 마곡지구 사이에 있는 방화2구역은 2003년 지정된 방화뉴타운 8개 구역 중 한 곳이었다. 지하철 5호선 개화산역과 9호선 공항시장역이 도보로 10분 이내다. 방화동에서도 교통이 편리하다는 평가다. 개화산역을 이용하면 여의도역과 광화문역까지 각각 29분, 42분이 걸린다. 9호선 급행열차 환승을 활용하면 고속터미널역까지는 36분이 걸린다.

초등학교와 중학교를 끼고 있는 것도 장점이다. 방화초, 방화중이 직선거리로 500m 이내에 있다. 다만 가장 가까운 고등학교인 한서고는 대중교통으로 15분 정도 떨어져 있다.

김포공항은 가깝다. 버스를 이용하면 10분 이내에 닿을 수 있다. 다만 주변 인프라는 부족한 편이다. 대형마트 등 편의시설이 부족하고 주변 상가로는 자동차 공업소, 철물점, 창고, 페인트가게 등이 있다. 단지 앞에 놓인 초원로는 왕복 4차로인데 도로 폭이 좁아서 출퇴근시 교통 정체가 심하다.

■ 신통기획하면 사업성 좋아질까?…“고도제한 걸려 불가능할 것”

방화2구역 주민들은 신통기획으로 재개발 사업성이 개선될 것이라고 기대한다. 기존 방식으로 230% 안팎이던 용적률을 최소 240~250% 로 늘리고, 층수 규제 완화를 받아 최고 15층 넘는 아파트를 지을 수 있을 것이라고 기대한다.

그러나 실질적으로 주민들이 기대하는 수준으로 사업성이 높아지기는 어려울 가능성이 높다. 방화2구역은 공항 근처 고도제한이 적용돼 높이 15층(57.86m)을 넘는 건물이 들어설 수 없다. 인근 대단지 아파트 ‘마곡엠밸리’도 최고층이 15층이다. 기존 사업계획상 용적률 약 230%를 적용해 최고 15층 아파트로 지어질 가능성이 높다. 이는 주민 기대에 못 미치는 수준이다.

현재 방화2구역에서 전용 84㎡ 아파트를 받을 수 있는 것으로 추산되는 대지지분 약 36㎡(12평) 매물 시세는 12억원 정도다. 신통기획 후보지 발표 전후로 호가는 약 1억원 뛰었다. 방화2구역 인근 공인중개사사무소 관계자는 “대지지분이 작은 매물은 거의 나오지 않는다. 그나마 나왔던 매물조차 신통기획 발표 이후 다 사라져 시세 파악이 쉽지 않다”고 했다.

■ “입주까지는 10년 봐야…현금청산도 유의”

서울시와 방화2구역 준비추진위원회는 2023년쯤 구역 지정이 가능할 것으로 내다본다. 그러나 서울시에서 아무리 신통기획으로 사업 속도를 앞당기더라도 실제 입주까지는 일러야 10년 정도 걸릴 가능성이 높다.

서울시는 신통기획 후보지로 선정된 지역을 이달 2일 토지거래허가구역으로 지정·공고했다. 분양권을 늘리기 위한 '지분 쪼개기'를 막기 위해 후보지 권리산정기준일을 공모 공고일인 작년 9월 23일로 고시하고, 후보지 선정일을 기준으로 건축허가 제한 절차도 추진하기로 했다. 향후 권리산정기준일 이후 이 구역에서 신축 빌라 등을 취득한다면 현금청산 대상이 될 수 있어 주의해야 한다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

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