생판 모르는 지역이라도 단숨에 1급지 찾는 방법

서울·수도권이 아니더라도 몇 가지 기준으로 지역과 아파트를 잘 선정하면 최대한 손실 위험을 줄이면서 최대 이익을 보는 투자도 가능하다. ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’ 저자 시크릿 브라더는 적어도 2~3년 간 무조건 성공할 수 있는 부동산 투자 7가지 필터링 기준을 제시한다. 땅집고는 이 중 6가지를 소개한다.

[절대로 잃지 않는 투자법] ⑤지역 내 급지 나누는 방법

[땅집고] 지역 내 급지를 나누기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 그 지역에서 가장 가격이 비싼 아파트가 어디에 밀집해 있는지 파악하는 것이다. 가격이 비쌀수록 좋은 아파트일 확률이 높고, 아파트가 밀집돼 있을수록 편의시설이 많을 확률이 높기 때문이다. 다만 입지가 좋지 않더라도 신축 브랜드 아파트는 일정 기간 해당 지역에서 1급지 아파트 보다 가격이 비쌀 수도 있다. 이런 경우를 가려내기 위해 아파트 밀집 여부를 파악하는 것도 중요하다.

■ 해당 지역에서 가장 비싼 아파트 어디인지 파악하기

급지를 나눌 때 먼저 살펴볼 것은 해당 지역에서 가장 가격이 비싼 곳이 어디인지를 파악하는 것이다. 예를 들어 경북 구미시 1급지가 어디인지 찾아보자. ‘호갱노노’에서 구미시를 찾았다면 확대해서 어느 지역(동·면 단위)이 비싼지 확인한다. 여기에 추가로 사람들이 많이 보고 있는 지역도 확인한다. 왕관표시가 있는 지역이 사람들이 많이 보는 지역이고, 이 지역이 좋은 지역일 확률이 높다.

그 다음 왼쪽에서 ‘분위지도’ 탭을 클릭해 실거래가 분위가 높은 지역부터 살펴본다. 이때 지도상으로 구미시 산동읍 신당리 쪽이 가장 가격대가 높은 것으로 나온다. 이 지역 가격 순위별로 아파트 목록을 확인한다. 가격이 비싸면 높은 급지일 확률이 높기 때문에 가격순으로 메모한다.

지역별 평당가를 살펴보면 인덕리가 산동읍보다 더 비싼데 지도를 보면 산동에 있는 ‘중흥S클래스에코시티’가 인덕리에 있기 때문이다. 구미에서 가격이 비싼 아파트가 몰려있는 이 곳을 ‘확장단지’라고 부르고 가격만 봤을 때 구미에서 가장 비싼 1급지일 확률이 높다.

■ 아파트 밀집지역 찾기

해당 지역의 급지를 따질 때 두번째로 파악해야 할 것은 비싼 아파트가 많이 밀집해 있는지 여부다. 비싼 아파트가 밀집해 있을수록 급지가 높을 확률이 높다. 입지는 교통·상권·교육·환경 등 다양한 요소에 따라 결정되는데 아파트가 밀집돼 있지 않으면 학원가를 비롯한 상권이 형성되기 어려워 편의시설과 교통이 좋지 않은 경우가 많다. 이 때문에 가격으로 1~3급지를 나눈 후 꼭 아파트 밀집도를 확인해야 한다.

예를 들어 구미시에서 문성리의 경우 가격은 높지만 분위지도를 통해 확인한 결과, 3개 정도의 아파트만 가격이 높다. 신축 단지가 들어오면서 해당 지역 가격이 높아진 것으로 추정된다. 따라서 문성리가 구미시 1급지는 아니라고 볼 수 있다. 실제 구미의 대장 아파트는 과거에는 도량동 도량롯데캐슬이었고, 현재는 원평동 원평아이파크더샵이다.

가격(지역의 평균가와 분위지도)으로 본 구미의 2급지 후보지는 옥계동, 3급지 후보지는 봉곡동이다. 중소도시의 경우 규모가 크지 않아 3급지까지 세부적으로 구분하는 게 쉽지 않지만 이런 방식으로 가격이 비싼 아파트가 모여있는 지역을 가격순으로 줄 세우는 것이 5차 필터링 과정이다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 땅집고 기자

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