멈춰있던 아파트값이 쑤욱…저평가된 아파트 찾는 비법

서울·수도권이 아니더라도 몇 가지 기준으로 지역과 아파트를 잘 선정하면 최대한 손실 위험을 줄이면서 최대 이익을 보는 투자도 가능하다. ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’ 저자 시크릿 브라더는 적어도 2~3년 간 무조건 성공할 수 있는 부동산 투자 7가지 필터링 기준을 제시한다. 땅집고는 이 중 6가지를 소개한다.

[절대로 잃지 않는 투자법]④ 저평가된 아파트 찾는 방법은?

[땅집고] 인구·가구수, 수요·공급, 매매·전세지수를 파악해 앞으로 집값이 오를 지역을 투자 후보지로 추렸다면 다음으로는 어느 지역, 단지가 저평가 됐는지 파악해야 한다. 이때부터는 일일이 수작업으로 전국의 가격 흐름이 비슷한 아파트들을 선정해 비교해야 한다.

가격 흐름이 비슷한 이른바 ‘쌍둥이 아파트’들은 통상 같은 지역 안에 있는 게 아니라 다른 지역에 있는 경우가 많다. 그렇다면 시세 흐름이 비슷한 아파트를 어떻게 찾을 수 있을까. 또 어떤 아파트가 저평가된 것일까. 아파트를 비교 평가하려면 다음 두 단계를 거쳐야 한다.

■1단계: 대장 아파트 가격 비교해 지역별 저평가 판단

어떤 지역의 저평가 여부를 판단하기 위한 첫째 과정은 지역 대장 아파트끼리 비교하는 것이다. 전국에는 셀 수 없이 많은 아파트가 있고 모든 아파트 가격을 비교하는 것은 불가능하다. 각 지역 대표 아파트들을 비교해 해당 지역이 저평가됐는지 판단한다.

예를 들어 대전과 대구 중 어느 곳이 저평가됐는지 비교해 보자. 대전 서구 둔산동 크로바 아파트와 대구 수성구 범어동 범어sk뷰 아파트는 각각 대전과 대구를 대표하는 아파트들이다. 두 아파트 시세 흐름을 살펴보면 2009~2014년까지 비슷하다.

하지만 2014년이 되자 대구 공급량이 부족해지면서 범어SK뷰 집값이 오르기 시작한다. 반면 대전 크로바는 2016년까지도 2014년 가격 수준에 머물러 있다. 당시 세종시 입주물량이 늘어나며 인근 대전까지 영향을 준 것이다. 두 아파트의 가격은 2016~2017년에는 3억원까지 벌어졌다.

그런데 2017년 대전 크로바 아파트 실거래가가 다시 오르더니 지금은 거의 비슷해졌다. 둘은 전혀 다른 지역이지만 가치가 비슷한 아파트라서 어느 한쪽이 순간적으로 저평가가 받았을 때 이른바 ‘키맞추기’를 하는 것이다.

중요한 것은 관심 있는 아파트와 최대한 가치가 비슷한 아파트를 찾아내는 것이다. 비슷한 가치를 지닌 아파트를 파악하려면 지역과 지역을 비교하기 위해 많은 임장(현장방문)을 다녀야 하고, 그 아파트 가치를 정확히 이해하기 위해 최대한 많은 아파트를 보려고 노력해야 한다.

■2단계: 개별단지 비교군 찾기

어느 지역이 저평가됐는지 확인했다면 다음으로는 개별 단지의 저평가 여부를 판단해야 한다. 아파트는 개별성이 강하기 때문에 평당가가 비슷한 동(洞) 단위라고 하더라도 가격은 천차만별이다.

내가 궁금한 아파트를 비교하려면 최대한 조건이 비슷한 단지를 필터링해서 과거 가격 흐름이 비슷했던 아파트를 찾아야 한다. 그런데 조건이 비슷한 전국 수백개 아파트 중 과거 흐름이 비슷했던 아파트는 많지 않다. 일일이 수작업을 통해 최대한 비교군으로 적합한 아파트 단지를 잘 선정해야 한다. 비교군만 정확히 설정하면 저평가 여부를 명확하게 판단할 수 있고, 더 나아가 투자 시 안전마진과 예상 매도 타이밍까지 계산할 수 있게 된다.

예를 들어 경남 거제시 수월동 거제자이 아파트가 현재 저평가된 상태인지, 아닌지를 확인해보자. 저평가 여부를 판단하려면 거제자이와 평형, 세대수, 입주연도 등의 조건이 비슷한 아파트를 찾아야 한다. 해당 조건에 부합하는 아파트를 찾기 위해 프롭테크 사이트인 ‘호갱노노’와 ‘아실’을 이용해보자.

우선 거제자이 주요 주택형은 전용 84㎡이므로 호갱노노의 ‘필터’ 탭에서 32~36평으로 ‘평형’을 선택한다. 이 때 ‘가격’은 건드리지 않는다. 가격을 필터링하면 현재 거제자이와 비슷한 가격대 아파트만 보이기 때문에 과거 거제자이보다 가격이 낮거나 비슷했는데 현재 거제자이보다 비싸진 아파트들을 찾기 어렵다. ‘입주년차’는 최대한 비슷하게 설정하는 것이 좋은데 거제자이가 2008년 입주했으니 2005~2011년에 지어진 아파트가 보이도록, ‘가구수’는 대략 500가구 이상 정도로 설정한다.

이렇게 설정한 후 ‘아실’ 사이트로 가서 ‘여러아파트 가격비교’를 선택한 후 거제자이 해당 주택형을 찾아 추가한다. 이제 다시 호갱노노로 돌아와 기존에 설정했던 기준 그대로 거제 수월동과 비슷한 인구 수인 경남 진주시 평거동과 비교해보자. 호갱노노에서 설정한 필터에 따르면 진주 평거동에는 2개 아파트가 나오는데, 이 중 84㎡ 기준 가장 비싼 4억2000만원짜리 평거휴먼시아 3단지를 골라서 아실의 ‘여러아파트 가격비교’에 추가한다.

2개 단지를 비교했을 때 2011~2016년에는 거제자이 가격이 높았는데, 지금은 똑같아졌다. 즉 두 지역 중 현재 거제자이가 저평가됐음을 알 수 있다. 본래 가격이 높았던 아파트는 현재 과도한 공급이나 지역 경기 등으로 인해 가격이 침체돼 있을 뿐 본래 가치에 맞게 다시 올라갈 확률이 높다.

이런 방식으로 비교 아파트를 20~30개 이상 계속 검색해 보는 것이 이 과정의 핵심이다. 과거 데이터가 비슷한 기간이 길면 길수록, 비교군이 많아지면 많아질수록 더욱 더 정확한 비교 평가가 가능하다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 땅집고 기자

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