입력 : 2022.01.24 07:17 | 수정 : 2022.01.24 07:22
서울시가 지난 12월 28일 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 완료되면 약 2만5000가구의 주택이 공급됩니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 크게 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중분석했습니다.
[신통기획 후보지 집중분석] ⑧동작구 상도14구역
[신통기획 후보지 집중분석] ⑧동작구 상도14구역
[땅집고] “신통기획으로 가장 신이 난 곳 중 하나가 상도14구역 아니겠어요. 그동안 도시재생으로 묶여서 아무런 개발도 못 했는데, 앞으로 1000가구 이상 대규모 아파트로 바뀌게 된다니….”
신통기획 후보지로 뽑힌 서울 동작구 상도14구역(상도동 244 일대)은 5만142㎡ 규모로 동작구 한복판에 자리잡은 노후 저층주택 밀집지다. 토지 등 소유자는 총 780명이며 향후 새 아파트 1000가구 정도를 신축할 계획이다.
남쪽으로 높이 179m 국사봉을 끼고 있는 경사진 구릉지다. 지하철 7호선 신대방삼거리역과 장승배기역 사이에 있다. 각 역까지 가려면 걸어서 15분 정도 걸려 역세권 입지는 아니다. 하지만 서울 핵심업무지구인 여의도까지 직선 3㎞ 거리로 가깝다. 광화문과 강남 접근성도 나쁘지 않아 투자자 관심이 많다.
■7년만에 도시재생 족쇄 풀려…최고 25층 아파트 기대
상도14구역은 1차 신통기획 후보지 중 최대 수혜지 중 하나다. 2014년 12월 ‘상도4동 도시재생 시범사업지구’로 묶이는 바람에 새 아파트 개발이 불가능했기 때문이다. 서울시는 2015~2018년 도시재생 ‘마중물사업’ 명목으로 이 일대에 골목 공원 조성 등에 총 100억원을 들였다. 당장 개발이 필요한데도 동네가 도시재생으로 묶여 지난 7년 동안 점점 더 낡아가고 있던 셈이다. 지난해 초에는 공공재개발 후보지 공모에 도전했지만 도시재생구역 배제 방침에 따라 고배를 마시기도 했다. 하지만 서울시가 ‘오세훈표 재개발’인 신속통합기획 공모에선 도시재생지역도 후보지에 포함하기로 하면서 상도14구역 개발 가능성이 열린 것이다.
상도14구역은 원래 2종 7층 구역이다. 그런데 지난해 서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 아파트를 짓는 경우 최고 25층까지 층수를 허용해 주기로 하면서 이 일대를 고층 단지로 개발할 수 있게 된 것도 큰 호재다.
다만 서울시는 상도14구역을 아파트로 개발하더라도 25층인 동(棟)은 많지 않거나, 아예 없을 수도 있다고 본다. 서울시 도시계획조례 개정안에 따르면 구릉지나 주변 경관을 보전할 필요가 있는 지역에선 평균 층수를 13층으로 제한하기로 했기 때문이다. 서울시 주거정비과 관계자는 “평균 13층이란 건 한 단지에 20층과 7층이 섞여있을 수 있다는 것이다. 상도14구역이 구릉지여서 어느 정도 층수 제한을 받을 가능성이 있다”면서 “그래도 개정안에 따라 기부채납 10% 의무가 사라진 것은 토지주 입장에선 이득일 것”이라고 했다.
■16평 빌라 4.7억에 거래…상도15구역에 투자자들 기웃
후보지로 지정되기 전 상도14구역에선 단독주택과 빌라 거래가 적지 않았다. 1982년 준공한 ‘정경연립’ 1층 55㎡가 지난해 6월 2건 팔렸다. 실거래가는 각각 4억4000만원, 4억7000만원이었다. 이어 1998년 지은 지하 1층~지상 2층짜리 대지 129㎡ 다가구주택은 지난해 7월 8억1000만원에 거래됐다.
현재 상도14구역에선 실수요자가 아니면 투자가 불가능하다. 신속통합기획 선정 이후 토지거래허가구역으로 묶여서다. 이 때문에 투자 수요가 인근 상도15구역으로 옮겨가고 있다. 상도15구역도 지난해 12월 말부터 신속통합기획을 위한 주민 동의서를 걷고 있는 것으로 알려졌다. 상도동 A공인중개사사무소 관계자는 “전세 9000만원을 낀 대지지분 7평짜리 주택이 2억7000만원, 대지 22평짜리 빌라가 5억원에 주인을 찾고 있다”고 했다.
상도14구역에서 가장 가까운 신축 아파트는 2016년 입주한 7호선 장승배기역 바로 옆 ‘상도두산위브트레지움’(582가구)이다. 34평(전용 84㎡)이 지난 8월 16억6000만원에 팔렸다. 반경 1㎞ 안에는 입주 10년 이상 단지가 대부분이다. 2007년 입주한 ‘상도더샵1차’(1122가구)가 지난해 8월 14억1000만원, 2010년 입주한 ‘보라매e편한세상’(386가구)이 지난해 9월 13억8300만원에 각각 거래됐다. 상도14구역은 1000가구 이상 대단지이지만 비역세권이란 점을 감안하면 현재 기준 입주 후 시세가 13억~15억원 정도 될 것으로 보인다.
땅집고 자문단은 “현재 동작구 시세를 견인하는 아파트는 ‘한강뷰’를 갖추고 9호선 이용이 가능한 흑석뉴타운에 몰려 있다”며 “주변에 별 다른 인프라가 없는 상도14구역 입지가 애매하다고 느껴질 수 있지만, 신속통합기획으로 대단지 새 아파트가 들어서면 동네 분위기가 바뀌면서 동작구 핵심 주거지가 될 수 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인