이 그래프 지켜보다 딱 이 타이밍 되면 집 사라

투자에서 가장 중요한 것은 ‘손실을 입지 않는 것’이지만 투자 위험을 낮추는 방법을 택하는 만큼 수익도 떨어지기 마련이다. 하지만 몇 가지 기준으로 지역과 아파트를 선정한다면 최대한 손실 위험을 줄이면서 최대 이익을 보는 투자를 할 수 있다. 책 ‘나는 1000만원으로 아파트 산다’ 저자 시크릿 브라더(필명)는 책에서 적어도 2~3년 간 무조건 성공할 수 있는 부동산 7가지 필터링 기준을 제시한다. 땅집고는 이 중 6가지를 소개한다.

[절대로 잃지 않는 투자법]③ 절대 잃지 않는 투자 타이밍 : 매매지수·전세지수 동반하락 하다 전세지수 횡보 후 상승

2편에서(기사 바로 가기) 향후 입주물량이 적고, 미분양이 발생할 확률이 낮은 지역을 추렸다면 그 다음으로 적용해봐야 할 기준은 ‘매매가격지수’와 ‘전세가격지수’다. 해당 지역의 매매지수와 전세지수가 동반하락하다가 전세지수가 일정기간 횡보하면서 상승하는 모습을 보인다면 주목해야 한다. 특히 전세지수의 움직임에 주목해야 한다. 매매가보다 전세금이 올라 역전세 현상이 발생했을 때 버틸 힘(돈, 인내, 확신)이 있는 경우가 아니라면 향후 전세가격이 내릴 지역에 투자하면 안 된다.

1. 부자로 가는 지름길 1단계 : 매매지수가 최근 몇 년 간 하락한 지역 찾기

우선 최근 몇 년 동안 매매 지수가 하락한 지역의 아파트는 ‘절대가격’이 싼 아파트일 확률이 높다. 지수라는 것은 평균을 나타내기 때문에 개별 아파트마다 가격은 다르겠지만 보통 몇 년 동안 하락한 지역의 파트라면 1급지의 대장아파트도 조정받았을 확률이 높다. 그렇다면 고점 대비 현재 가격은 저렴하다는 의미다.

매매지수가 하락할 때 시장 심리는 다음과 같다. 이 때에는 부동산 경기가 좋아서 건설사가 분양하는 아파트가 족족 완판된다. 건설사는 신이 나서 분양을 계속한다. 분양이 잘되면 잘 될수록 분양가는 오른다. 분양가가 부담하기 어려운 수준으로 오르고 공급이 많아지면 어느 순간 사람들은 청약을 하지 않게 된다. 그렇게 미분양이 발생한다. 미분양이 발생하면 해당 지역은 고점이라는 심리가 팽배하고 거래가 멈추며 호가가 내려간다. 호가가 내려도 아파트가 팔리지 않아 급매로 처분하는 사람들이 생기고 이 가격이 실거래가가 되면서 호가는 더 내려간다.

2. 부자로 가는 지름길 2단계 : 하락 후반부, 전세지수가 횡보하다가 상승 전환한 지역 찾기

그렇다면 매매가가 내려간 아파트가 언제부터 다시 상승할까. 상승 시점을 파악하기 위해 제일 먼저 살펴봐야 하는 것이 전세금 흐름이다. 하락장에서는 내려가는 매매가에 떠밀려 전세금도 내려가게 된다. 보통 전세금은 매매가보다 저렴하기 때문이다. 예를 들어 매매가 2억 5000만원, 전세금 2억원인 아파트가 있는데 매물이 팔리지 않아 가격을 2억 2000만원으로 낮췄다고 가정해보자. 매매가가 내리자 전세금도 같이 하락해 1억 8000만원까지 내린다. 이 때 매매를 하려던 사람들은 매매 대신 전세 매물을 구하기 시작한다. 집값이 계속 내릴 것 같은데 전세금이 저렴하다고 인식하기 때문이다.

그러다가 1억 8000만원에 형성된 전세금이 저렴하다고 인지한 사람들이 전세로 몰리면서 전세금이 오르는 시점이 찾아온다. 하지만 매매가가 계속 2억 2000만원에 머물러 있는 시기가 있다. 매매가가 머무른 상황에서 전세금이 2억원까지 올랐다고 했을 때 갭이 2000만원밖에 차이가 나지 않는다. 이렇게 갭이 줄어들며 매수심리는 다시 강화한다. 이 모습이 하락장 후반부에서 나타나는 전형적인 모습이다.

보통 하락장에서는 전세지수가 횡보하다가 상승하더라도 매매지수는 여전히 하락하고 있을 확률이 높다. 하지만 매매가는 곧 상승을 준비하고 있는 경우가 많다. 때문에 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점부터 투자를 고려해야 한다. 위험을 감수하고라도 높은 수익을 원한다면(High Risk, High Return) 이 시점에 투자하는 게 좋다.

수익이 조금 낮더라도 가격 하락의 위험을 피하고 싶다면(Low Risk, Low Return) 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점부터 적어도 해당 시장에 관심을 가져야 한다. 실제로 이 시점부터 매매지수는 더 하락하는 경우가 대다수다. 하지만 지수라는 것은 평균을 나타내는 것이라 이 시점부터 이미 1급지는 서서히 상승의 움직임을 보이는 경우가 많다. 해당 지역의 1급지를 노리는 사람이라면 약간의 위험을 감수하더라도 이 타이밍에 지역 대장아파트부터 살펴보는 게 좋고, 조금 불안하다면 주시하다가 1급지 대장아파트가 올라가는 것을 확인한 후 향후 흐름이 올 1급지의 구축이나 2급지의 대장을 선점하는 게 좋은 투자 방법이다.

예를들어 포항시 남구의 매매·전세지수 그래프를 살펴보면 2018년 11월 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려간 후 전세는 완만한 하락을 그리다 횡보한다. 하지만 매매지수는 조금 더 내려가다 횡보한다. 그래프로 알 수 있는 포항 투자의 최적기는 2018년 11월(매매지수가 전세지수를 뚫고 내려간 시점)부터 20년 5월(매매지수가 상승을 시작한 시점)사이다. 이 타이밍에 들어갔다면 가장 좋은 수익률을 올릴 수 있었다. 실제 포항의 대장아파트인 포항자이는 2018년 말부터 조금씩 오를 기미를 보이면서 2019년 초부터 본격적으로 상승한다. 과거 대장이었던 효자동 풍림아이원도 2019년 7월 정도부터 상승하기 시작한다. 포항의 매매·전세지수 그래프상 투자 최적기 시점과 정확히 일치한다.

즉 매매지수가 최근 몇 년간 하락한 지역이면서 전세지수가 횡보하다가 상승전환한 지역의 부동산을 매입하면 향후 2~4년 간 집값이 하락할 확률은 0%에 가깝다. 현재 시점의 매매·전세지수를 봤을 때 가장 좋은 타이밍인 지역은 거의 없다. 그렇다면 이제 투자를 못 하는 걸까? 아니다. 위에서 말한 것처럼 지수는 평균을 나타내는 것이기 때문에 1급지가 상승할 때 아직 덜 오른 2~3급지 물건들은 아직 남아있다. 이러한 물건을 찾는 기준은 다음 편(유료화_하이퍼링크)에 제시한다. /글=시크릿 브라더, 정리=전현희 기자

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인


▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]