"세금폭탄 너무해" 열받은 다주택자들 초고가 아파트 행렬

[땅집고] 50대인 A씨는 주택 2채의 매도 호가 합이 총 50억원이 넘는 다주택자다. 반면 60대 B씨는 50억원대 고가 주택 한 채를 보유한 1주택자다. A 씨와 B씨 중 누가 내는 세금이 더 많을까. 답은 2주택자인 A씨다. B씨보다 2.5배 이상 이상의 세금을 물어야 한다.

부동산 시장에서 강남권, 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 지역 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 극심해지고 있다. 문재인 정부 들어 다주택자에게는 세금 폭탄이 떨어지는 반면, 1주택자는 각종 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 전문가들은 다음 정권에도 똘똘한 한 채 선호 현상이 이어지면서 시장 양극화와 전월세 시장 불안이 심화할 수 있다고 내다봤다.

■아파트값은 비슷한데…2주택자 종부세, 1주택자의 2.5배 이상

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원이 땅집고에 제공한 시뮬레이션 자료에 따르면 A씨는 총 가액이 53억원에 달하는 주택 두 채를 가지고 있다. 매도호가 26억원대인 서울 용산구 이촌동 한강대우 50평 아파트와 매도호가 27억원대인 한강로3가 시티파크 52평 아파트다. 반면 B씨는 매도호가 53억원대의 서초구 반포래미안퍼스티지 62평 한 채를 가지고 있다.

지난해 공시가를 기준으로 공정가비율 100%를 적용해 종합부동산세를 계산해보면 A씨는 7495만원을 내야 한다. 반면 초고가 주택 한 채를 소유한 B씨는 2814만원만 내면 된다. 다주택자는 양도세·보유세 부담이 커지면서 1주택자가 절세 우위에 있는 셈이다.

■거래량 줄었어도 고가 주택은 여전히 신고가 행진

다주택자가 줄어 들고 1주택자도 세금 문제로 갈아타기가 쉽지 않아지면서 전반적인 주택 거래량은 대폭 줄어들었다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 거래량은 2015년 22만1700여 건에서 2020년 9만3784건으로 줄어들었으며, 지난해 3분기 3만9099건으로 대폭 꺾였다.

거래절벽 속에서도 고가 아파트는 신고가가 속출하고 있다. 통상 거래량이 많아야 가격도 오르는데 정반대의 양상을 보이는 것이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2020년 준공된 용산구 한남동 ‘장학파르크한남’ 전용 268㎡(97평)는 지난달 120억원에 실거래되며 전국 최고가를 갱신했다. 2004년 준공된 강남구 삼성동의 449가구 규모 강남구 삼성동 ‘아이파크삼성’ 전용 195㎡(74평)는 지난달 70억원으로 신고가에 거래됐다.

고가 대형 아파트는 부동산 대란과 코로나19 사태가 맞물리면서 인기가 높아졌다. 다주택자보다 세금을 적게 무는 데다가 집에 머무는 시간이 늘어 넓은 집이 각광을 받고 있는 것. 예전에는 한 채는 자신이 직접 살고 다른 주택은 세를 주는 식으로 했지만, 다주택자들을 향해 세금 폭탄이 떨어지면서 재력가들이 초고가 아파트로 몰리고 있다.

■1주택자 비중도 쑥…"전월세 시장 불안으로 이어질 수도"

통계를 봐도 1주택자 비중은 커졌다. 국세청 국세통계연보를 보면 2020년 기준 1주택자의 종합부세 결정세액은 3170억6300만원으로, 전체 주택분 종부세(1조4590억4000만원)의 21.7%를 차지했다. 10%대 수준에 불과하던 1주택자의 종부세 비중이 10년 만에 20%를 넘긴 것이다.

전문가들은 차기 정부에도 똘똘한 한 채 선호 현상은 이어질 것으로 전망한다. 대통령 후보들이 모두 현 정부와 마찬가지로 1주택자나 무주택자는 우대를 강조하고 다주택자에 대한 규제를 언급하면서다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “다주택자에 대한 세제가 완화되지 않는 이상 다음 정권에서도 이 같은 추세는 이어질 것”이라고 했다.

일각에서는 다주택자들의 매물이 사라지면서 전월세 시장이 위태로워질 수 있다는 우려도 나온다. 정 위원은 “다주택자들이 실거주용 한 채로 돌아서면, 민간 전·월세 주택을 공급하는 공급자가 사라진다는 의미여서 임대 시장이 불안정해질 수 있다”며 “당장 정부가 추진하는 3기 신도시 사전청약에 당첨된 수분양자들이 입주 전까지 지낼 전월세 매물이 사라지는 부작용이 나타날 것”이라고 말했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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