[칸타빌수유팰리스] 시장통 한가운데 우뚝…"이 입지에 이 분양가 뭔데?"

[땅집고] “아무리 서울 새 아파트가 귀하다지만 꾀죄죄한 시장통에 짓는 아파트가 11억(32평)이라니….”

서울 새 아파트 공급이 씨가 마른 가운데 이달 모처럼 분양 소식이 나왔다. 강북구 수유동 강북종합시장 재정비사업으로 짓는 주상복합 ‘칸타빌수유팰리스’다. 최고 15층 3개동에 216가구인 소규모 아파트다. 그러나 걸어서 10분 정도면 지하철 4호선 수유역에 도착하는 역세권 입지가 강점이다. 후분양 아파트라 입주가 올해 6월로 비교적 빠르다. 자금 여력만 돈만 있다면 재빨리 내 집 마련할 수 있다는 장점이 있다. 이달 25일 1순위 청약을 받는다.

하지만 이 아파트 입지와 분양가에 대한 평가는 다소 인색한 편이다. 단지가 도심 속 낡은 재래시장 한복판에 들어선다. 시장통 한 가운데 들어서는 아파트여서 주변이 낡은 상가와 빌라로 둘러싸이는 형태다. 그럼에도 32평(전용 78㎡) 분양가가 최고 10억8840만원이다. 최근 분양시장에서 수요자들의 ‘심리적 마지노선’으로 여겨지는 중도금 대출 상한선(9억원)을 넘겼다. 기존 아파트와 비교해도 가격이 비싼 편이고, 주변 신규 분양 아파트에 비해서는 분양가격이 높다. 청약가점이 높은 수요자는 이 아파트에 청약하면 손해다. 가점이 낮은 실수요자는 청약을 고려해 볼 수도 있다.

■시장통 한가운데 자리잡고 있어, 4호선 수유역 역세권

서울 강북구 수유동에는 1975년 문을 연 재래시장인 강북종합시장이 있다. ‘칸타빌수유팰리스’는 이 강북종합시장 부지 5109㎡를 개발해서 짓는 아파트다. 단지는 지하철 4호선 수유역까지 걸어서 10분 걸리는 역세권 입지다. 지하철을 타면 서울 핵심 노선인 2·5호선이 지나는 동대문역사문화공원역까지 20분 걸린다. 환승하면 광화문까지 30분, 강남까지 55분 정도 걸려 서울 주요업무지구 출퇴근 여건은 양호한 편이다.

주변 환경은 열악하다. 노후시장 부지에 들어서는 아파트라 단지가 낡고 꾀죄죄한 상가 및 빌라로 둘러싸여 있다. 학군도 약점이다. 입주자 자녀들이 쌍문초를 배정 받는다. 학교까지 15분 이상 걸어야 한다. 횡단보도도 여러번 건너야 한다. 초등학교 저학년 자녀를 둔 자녀 입장에선 생각해 봐야 할 대목이다. 중학교는 도보 5분 거리에 강북중이 있다. 걸어서 통학 가능한 거리에 고등학교는 없다. 직선 1.5㎞ 거리 신일고, 1.7㎞ 거리 혜화여고가 가까운 학교다.

■주택형 무려 22개…오피스텔처럼 ‘풀옵션’ 무상 제공

‘칸타빌수유팰리스’는 ㈜대원이 시공하는 후분양 아파트다. 지난해 12월 말 기준 공정률이 67.74%다. 건물 골조는 물론이고 내부까지 거의 지어둔 상태라 발코니확장비와 시스템 에어컨이 이미 설치돼있다. 발코니 확장·설치비는 분양가에 포함돼 있다.

총 216가구인 소규모 아파트인데 주택형이 22개나 되는 점이 눈길을 끈다. 원룸형인 18㎡부터 방 2~3개로 구성하는 59㎡, 침실 3개짜리 4베이 설계를 적용한 78㎡까지 있어 소비자들의 선택 폭이 넓다. 건물 2~3층에 원룸 등 소형 주택을 몰아서 배치하고, 4~15층을 그 외 주택형으로 구성한다. 각 주택형별로 공급물량이 1~74가구로 천차만별이기 때문에 경쟁률을 고려한 청약 전략이 필요할 것으로 보인다.

서울 신축 아파트 치고는 이례적으로 커뮤니티 시설이 없어 상품 경쟁력이 떨어진다. 최근 수도권 외곽이나 지방에 짓는 아파트라도 피트니스 센터· 스크린 골프연습장· 독서실 등 입주민 전용 시설을 여럿 조성하고 있는 추세인 것과 비교된다. 주차대수는 가구당 1.07로 적은 편이다. 새 아파트지만 입주 후 주차난을 피하기는 힘들다.

4층에 배치하는 59·78㎡ 주택은 거실창 앞에 조성하는 테라스 형태의 정원을 이용할 수 있다. 공용공간에 산입됐지만 해당 가구에서만 출입할 수 있도록 설계돼있어 사실상 전용 공간이나 다름 없다. 이 정원에 잔디가 시공될 예정이다. 각 가구가 조경을 관리해야 할 책임이 있지만, 매력적인 부분이다.

커뮤니티 시설이 없는대신 가전 제품을 무상으로 제공한다. 분양회사 관계자는 “삼성 비스포크 라인 냉장고를 비롯해 세탁기, 건조기, 전기오븐, 비데, 식기세척기 등을 추가비용 없이 무상으로 제공한다”고 말했다.

■상품성 떨어지는데 32평이 11억, 고분양가 논란도

‘칸타빌수유팰리스’는 후분양이라 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받지 않아도 되며, 분양가 상한제 미적용 단지다. 이 때문에 예비청약자들 사이에선 “분양가가 너무 비싼 것 아니냐”는 불만이 터져나오고 있다.

면적이 가장 크면서 총 74가구로 주력 주택형인 전용 78㎡(32평) 분양가가 10억3840만~10억8840만원이다. 중도금 대출 상한선인 9억원을 초과한다. GS건설이 단지 인근 미아3구역을 재개발해서 짓는 1000여가구 규모 ‘북서울자이폴라리스’(이달 24일 청약) 84㎡(34평) 분양가가 9억2700만~10억3100만원인 것보다 더 비싸다. 지은 지 20년쯤된 아파트와 비교해서는 2억원 이상 비싸다. 단지에서 직선 500㎡ 정도 떨어진 ‘쌍문동삼성래미안’(2002년 입주·407가구) 84㎡가 지난해 8월 8억1500만원에 팔린 후 현재 8억5000만원에 매물로 나와 있는 것보다 ‘칸타빌수유팰리스’ 분양가가 최대 2억3000만원 이상 비싸다.

반면 방 한 개짜리 원룸아파트인 전용 18~24㎡ 분양가는 2억1000만~2억7000만원으로 비교적 저렴하다. 최근 서울 웬만한 오피스텔 분양가가 3억원대를 초과하는 점을 감안하면, 오피스텔보다 ‘칸타빌수유팰리스’ 원룸아파트를 분양받는 것이 더 나을 수 있다는 평가도 있다.

이 아파트 청약에 나선다면 자금 계획을 잘 짜야 할 것으로 보인다. 후분양아파트라 입주가 2022년 6월로 비교적 빠르기 때문에 분양대금 납부 일정이 촉박하다. 오는 4월까지 중도금(40%)을 세 차례에 걸쳐서 낸 뒤, 입주할 때 잔금 50%를 납부하는 구조다. 분양가가 9억원을 넘지 않는 주택에 대해서는 시행사가 중도금 대출 은행을 알선할 예정이다.

최근 서울 새아파트 공급이 꽉 막힌 상태인 점을 감안하면 ‘칸타빌수유팰리스’가 1순위 청약은 거뜬히 마감할 것이라는 전망이 나온다. 하지만 막상 계약을 포기하는 청약당첨자가 적지 않을 가능성도 있다. 최근 서울 입지여도 상품성이 떨어지는 단지에서 미계약이 발생하고 있기 때문이다.

땅집고 자문단은 “모처럼 서울에 분양하는 새아파트긴 하지만, 올해 ‘둔촌주공’ 재건축이나 방배5구역, 이문1구역 등 대형 아파트 분양이 풀리는 점을 감안하면 ‘칸타빌수유팰리스’ 경쟁력이 떨어지는 것은 사실”이라며 “재당첨제한도 10년으로 긴 편이기 때문에 신중하게 청약에 나서야 할 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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