[땅집고] “새 세입자와 상가임대차계약을 맺으면서 법원에 ‘제소 전 화해’ 조서를 신청했습니다. 법원이 안내한 절차대로 따랐는데 조서가 불성립했다는 통보를 받았습니다. 도대체 무엇이 문제였을까요?”

최근 세입자와 상가·주택 임대차계약을 맺을 때 혹시 모를 갈등에 대비해 제소 전 화해(提訴前和解)를 신청하는 건물주와 집주인이 늘고 있다. 제소 전 화해란 민사 분쟁이 발생할 경우 제소(소송)를 하기 전 화해한다는 뜻으로, 서로 약속을 잘 지키겠다는 조서를 작성해 법원 판사 앞에서 확인받는 제도다. 분쟁 상황이 발생하기 전 당사자끼리 미리 합의해 놓는 것이다. 그 자체로 확정 판결문과 같은 효력을 내 제소 전 화해에서 정한 약속을 위반하면 강제집행이 가능하다.

하지만 최근 법원으로부터 제소 전 화해 불성립 통보를 받는 사례가 적지 않아 주의해야 한다. 대부분 임대차계약 당사자들이 법률을 잘 몰라서 벌어지는 실수로 파악된다. 엄정숙 법도종합법률사무소 부동산전문변호사는 “통상 변호사를 선임해 제소 전 화해 신청하는 경우가 많은데, 개인이 접수하면 보정명령이나 화해조서가 성립되지 않을 수 있다”고 했다

제소 전 화해가 불성립하는 경우는 크게 세 가지로 나뉜다.

첫째는 건물주와 세입자 중 한 명이라도 화해기일에 출석하지 않아서다. 제소 전 화해를 접수하면 법원에서 화해기일을 지정하고, 통상 양측이 선임한 변호사가 대리 출석해 조서를 성립시킨다. 하지만 일방 당사자가 기일을 착각하거나 조서 내용에 동의하지 않아 출석하지 않으면 화해조서는 기각된다.

둘째는 제소 전 화해를 신청할 때와 화해기일 사이에 계약 내용이 변경되는 경우다. 제소 전 화해를 접수하면 화해기일까지 여러 달이 걸린다. 이 때 계약 기간·계약 당사자 등 계약 내용을 변경하는 경우, 기존 계약내용으로 받았던 화해조서는 효력을 상실한다. 따라서 변경된 계약 내용을 조서에 정확히 수정·반영하는 것이 중요하다.

마지막으로는 조서에 강행법률 위반 사항이 포함된 경우가 있다. 건물주가 본인 이득을 위해 제소 전 화해 조서에 ‘임대료를 연체한 세입자는 권리금과 계약갱신요구권을 포기해야 한다’는 등 현행 법에 위반된 사항을 넣는 경우가 종종 있다. 법원은 이런 조서는 기각하거나 보정 명령을 내린다.

엄 변호사는 “건물주와 세입자가 제소 전 화해 조서를 작성할 때부터 원만하게 합의해야 한다”며 “화해기일 출석 여부를 꼼꼼히 체크하고, 화해기일까지 제소 전 화해 조서와 계약서 내용이 달라지지 않도록 주의해야 불성립 통보를 피할 수 있다”고 조언했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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