'판교 옆세권'에 분양가도 매력적인데…"평면도가 왜 이래"

오는 10일부터 수도권 공공택지에서 총 1만7000여가구가 4차 사전청약에 들어간다. 3기 신도시인 고양창릉과 부천대장을 비롯해 구리갈매역세권지구, 안산장상지구 등 관심 지역이 많아 수요자 관심이 쏠린다. 땅집고가 4차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[4차 사전청약 완전정복] ⑥성남 금토지구, 판교역까지 버스로 20분 걸려

[땅집고] 이번 4차 사전청약에 경기 성남 금토지구에서는 A4블록에 신혼희망타운 700여 가구가 나온다. A4블록은 공공분양 792가구, 임대주택 397가구 등 총 1189가구다. 이번 사전청약 대상은 공공분양 727가구다. 2024년 4월 본청약을 거쳐 2027년 3월 입주 예정이다.

금토지구는 성남시 수정구 금토동 일대 58만2962㎡(17만6350평)로 총 3671가구, 약 9300명을 수용하게 된다. 금토지구는 IT기업이 밀집한 판교1·2테크노밸리와 붙어있어 ‘제3 판교테크노밸리’로 개발될 것이라는 기대감이 크다. 특히 판교는 물론 서울 강남과 지리적으로 가깝다는 점에서 신혼부부 청약자 관심도 높다.

하지만 A4블록 신혼희망타운은 판교신도시 옆이지만 걸어서 이용할 수 있는 지하철역이 없다는 것이 큰 약점으로 지적된다. 727가구 모두 전용 55㎡ 소형인 데다 신혼희망타운으로만 공급하는 것도 아쉽다는 평가다. 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 둔 (예비)신혼부부나 한부모가정만 신혼희망타운에 청약할 수 있다.

일부 주택형의 경우 침실이 사각형이 아닌 사다리꼴로 설계돼 공간 활용도가 떨어진다는 지적도 나온다. 예비 청약자들 사이에서는 “처음에 평면도를 보고 방이 찌그러져 있는 줄 알았다. 사전청약에선 평면을 고를 수 없는 점도 딜레마”라는 말이 나온다.

■ 판교역 가려면 버스로 20분…도로망은 좋은 편

금토지구 A4블록 신혼희망타운은 인근에서 유일한 전철인 신분당선을 이용해 서울로 출퇴근하기에는 상당히 불편하다. 신분당선 판교역은 직선거리로 약 2.5km 떨어져 있다. 마을버스로 20분 이상 가야 한다. 출퇴근 시간에는 더 걸릴 가능성이 높다. 지리상으로는 판교와 접하고 있지만 서울외곽순환고속도로를 경계로 남북으로 단절된 것도 약점이다.

다만 도로 교통망은 우수한 편이다. 주변에 고속도로 3개 노선이 지난다. 경부고속도로 판교IC와 대왕판교IC, 서울외곽순환도로와 만나는 판교JC, 용인서울고속도로 금토IC를 이용할 수 있다. 대왕판교IC를 이용해 서울 강남역까지 자동차로 20분 안팎이면 도착한다.

단지 옆 서쪽에 초등학교 용지가 계획돼 있어 향후 이른바 ‘초품아’ 단지가 될 전망이다. 하천을 끼고 있고 근린공원도 인근에 들어선다.

■ 사다리꼴처럼 생긴 55㎡ D 타입…"찌그러진 집인가?"

금토지구 A4블록 신혼희망타운은 전용 55㎡ 단일 주택형이다. 타입은 A·B·C·D 등 4가지 있다. 이 가운데 D타입은 기존 아파트에서 보기 드문 기형적 구조여서 논란이 되고 있다.

D타입은 통상적인 아파트 내부 구조가 직사각형인 것과 달리 사다리꼴 평면으로 설계됐다. 이 때문에 침실 2개 중 하나는 오각형 모양이다. 흔히 신축 빌라나 다가구주택 건물 코너에 위치한 원룸에나 있는 구조여서 상대적으로 인기가 떨어진다.

문제는 사전청약에서는 원하는 타입을 고를 수 없다는 점이다. 일반청약 방식과 달리 2년 뒤 본청약을 끝내고 동호수 추첨까지 마쳐야 청약자가 어느 주택형에 배정되는지를 알 수 있다. 예비 청약자들은 “난생 처음 보는 방 구조다”, “처음에 평면도를 보고 방이 찌그러져 있는 줄 알았다”는 반응이 나온다. 한국토지주택공사(LH)도 D타입에 대한 선호도가 떨어지는 것을 염려하고 있다. LH 관계자는 “구조적 단점을 보완하기 위해 단지 내 커뮤니티시설을 D타입 세대와 가장 가까운 곳에 조성하고 남향 위주로 타입을 설계하는 등 대안을 마련할 계획”이라고 밝혔다.

■분양가 5억 중반대…10년 전매제한에 5년 실거주해야

금토지구 A4블록 신혼희망타운 추정 분양가는 5억5916만원이다. 3.3㎡(1평)당 2237만원이다. 성남 구도심인 수정구 일대 아파트 평당 평균 가격인 2041만원에 비하면 10%쯤 높다. 하지만 판교신도시와 분당신도시 평당 평균가격이 3500만원에 육박하는 것에 비하면 상당히 낮다.

이 아파트에 청약하면 시세차익을 기대할 수 있을까. 단지에서 직선거리 약 2km 떨어진 판교신도시 내 ‘산운마을9단지노블랜드’ 59㎡가 지난해 9월 14억원에 신고가를 경신했다. 하지만 금토지구는 지하철이 없고, 판교신도시보다 규모가 작아 같은 시세를 형성할 가능성은 없다. 판교신도시 시세 대비 70~80% 수준이 적정하다는 평가도 나온다.

신혼희망타운은 연 1.3％ 고정금리로 최장 30년간 총 4억원까지 대출받을 수 있는데 중간에 집을 팔면 시세차익 최대 50%를 기금과 공유해야 한다.

전매제한과 실거주요건도 있다. 본청약 당첨자 발표일 기준으로 10년간 전매가 제한된다. 최초 입주가능일로부터 5년 간 실거주를 해야 한다.

땅집고 자문단은 “판교 아파트값을 따라잡지는 못하겠지만 판교 업무지구와 인프라를 이용할 수 있다는 점에서 금토지구는 배후 주거지로서 매력이 높아질 것”이라며 “다만 신혼희망타운 전용 모기지에 가입해 대출을 받는다면 향후 정부와 시세차익을 절반(50%) 공유해야 하는 점, 매매거래가 제한된다는 점 등을 염두에 두고 주거 계획을 세밀하게 짜야 한다”고 했다. /손희문 땅집고 기자 shm91@chosun.com

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

▶돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여편] [재개발편]