공급 폭탄에 집값 휘청일 때도…되레 폭등한 이 동네

부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심지역 둘러보기] ⑦ 집값 오르락 내리락하는 충남 천안

[땅집고] 충청남도 인구는 212만명이다. 8개 시와 7개 군이 있다. 이 중 인구 10만명 내외 도시를 제외하면 4개 시(천안·아산·서산·당진) 중 초보 투자자가 관심을 가져야할 지역은 인구 60만명이 넘는 천안과 30만명이 넘는 아산이다.

천안은 인구 66만명으로 주거 수요가 탄탄하다. 천안은 서북구와 동남구 2개 행정구역으로 나뉜다. 두 지역은 가격 차이가 꽤 크다. 서북구는 3.3㎡(1평)당 820만 원이 넘고 동남구는 600만 원 수준이다.

서북구와 동남구의 평당가 시세 흐름을 보면 그래프 모양이 다르다. 서북구는 큰 하락 없이 지난 10년간 꾸준히 올랐고, 동남구는 2015~2019년까지 5년 내내 하락세였다가 2019년 말 바닥을 찍고 1년 만에 전 고점을 회복했다.

그렇다면 동남구 아파트 가격이 오르락 내리락했더 이유는 뭘까. 2016~2018년 천안은 공급 폭탄을 맞았다. 천안 인구를 감안한 적정 공급량은 약 3000가구인데, 그 4배가 넘는 물량이 3년간 내리 쏟아졌다.

하지만 이 시기 서북구는 가격이 하락하지 않았다. 천안에서 최상급지인 신불당은 오히려 계속해서 상승했다. 지방 아파트 시장도 1급지 아파트는 하방 경직성이 더욱 강하다는 걸 보여주는 증거다.

서북구에서는 불당동이 압도적인 1급지다. 불당동과 큰 차이를 두고 백석동과 차암동이 2급지, 두정동과 성정동·쌍용동 등이 3급지로 꼽힌다. 그 아래로는 투자처로 크게 고려하지 않아도 좋다.

■ 천안시 투자지역 분석 1 : 불당동

천안에 공급이 줄어드는 것을 고려할 때 지금은 불당동을 주목해야 할 시점이다. 천안 서북구 아파트의 전용 84㎡ 기준 실거래가 순위를 살펴보면 불당동이 압도적이다. 불당동은 KTX(고속철도)와 SRT(수서발고속철도)를 모두 이용할 수 있는 천안아산역 바로 옆 동네로 천안아산역에서 KTX로 서울역까지 30여 분, SRT로 수서역까지 20여 분이면 각각 갈 수 있다.

불당동 한복판을 가로지르는 왕복 10차로 번영로를 중심으로 서쪽이 ‘신불당’, 동쪽이 ‘구불당’이다. 신불당 대장 아파트인 ‘천안불당지웰더샵’은 2021년 2월 기준 실거래가 9억 원을 돌파했다. 천안불당지웰더샵 중심으로 20여 개 단지가 포진해 있는데 84㎡ 매매가는 중심부를 기준으로 7~9억원, 전세금은 5~6억원 정도다. 매매가와 전세금 갭이 2~3억 원을 넘나드는 수준이라 투자자 입장에서는 현실적으로 진입하기 힘들어졌다.

투자자들이 접근해 볼만한 곳은 길 건너 구불당이다. 구불당에서는 흔히 삼대장 아파트로 꼽히는 ‘불당아이파크’, ‘동일하이빌’, ‘대동다숲’을 기억해 두자. 세 아파트는 동일 주택형 기준 신불당보다 저렴한 4억원 후반, 5억원 초반대에 거래되고 있으며 신불당 아파트 가격을 따라 상승하고 있다. 갭(투자금)은 동, 층수, 향 등에 따라 다르지만 보통 1억 원 언저리다.

구불당 삼대장 아파트에 들어가는 실투자금이 부담스럽다면 구불당 내 2군 아파트인 ‘한성필하우스’, ‘대원칸타빌’, ‘호반리젠시빌스위트’, ‘불당한화꿈에그린’ 등도 눈여겨볼만하다.

■ 천안시 투자지역 분석 2 : 백석동

천안 2급지에 해당하는 백석동 아파트 전용 84㎡ 기준 실거래가 순위를 살펴보면 ‘백석아이파크2차’, ‘백석아이파크3차’, ‘백석더샵’ 등은 5억 원을 상회한다. 신불당보다 저렴하지만 구불당보다 비싸다. 실제로 백석동 주민들은 신불당으로 이사가고 싶어 하지만 구불당으로 갈 생각은 거의 없다. 구불당으로 가느니 그대로 사는 편이 낫다고 생각한다.

백석동 대장 아파트들이 구불당 아파트보다 가격이 더 비싸기 때문에 투자에 필요한 가용 자금이 더 많다. 따라서 구불당에서 이미 투자금에 대한 부담을 느끼고 온 투자자라면 백석동에서는 그보다 아래 군의 아파트를 봐야 한다. 반대로 구불당에서는 실투자금에 대한 부담을 크게 느끼지 않았지만 신불당에서는 부담을 느낀 투자자라면 백석동 1군 아파트를 적극 살펴볼 필요가 있다. 백석그린빌1~2차, 브라운스톤천안 등 백석동 2군 아파트들은 2억원 초중반대에 거래되고 있다.

결국 2급지의 2~3군 아파트를 살지, 3급지로 내려가볼지를 두고 고민이 생긴다. 이 때 서둘러야 한다. 이미 1급지에서 시세 상승을 목격했다면 더 늦기 전에 빨리 다음 급지 매물을 살펴봐야 한다. 아직 해당 지역에서 기회가 끝난 게 아니기 때문이다. 천안 서북구의 3급지에 해당하는 두정동을 사례로 의사 결정 과정을 살펴보자.

■ 천안시 투자지역 분석 3 : 두정동

3급지인 두정동에서 최상위권을 차지하는 ‘두정효성해링턴플레이스’, ‘포레나천안두정’ 전용 84㎡ 실거래가가 5억 원을 돌파했다. 이들은 각각 입주한 지 1년 남짓한 신축이거나 분양권이라도 선호도가 높은 편이다. 이때 눈을 돌려 두정동 일대 2군 이하 아파트들을 살펴봐야 한다. 상승세는 주변으로 퍼지기 때문이다. 더구나 같은 동(洞)에 새로 들어선 아파트가 치고 나가는 게 보인다면 2군 이하 아파트들도 백이면 백 속도를 내어 쫓아간다. 상승세를 뒤쫓는 아파트들 가운데 최대한 덜 오래되고 대단지 위주로 목록을 추려야 한다. 다만 오래된 단지이면서 가구 수가 적은 아파트는 피해야 한다. /글=김수영 김부투TV, 정리=전현희 기자

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