'25평 4억' 혹했다가…18m 방음벽·코앞 하수처리장에 기겁

오는 10일부터 수도권 공공택지에서 총 1만7000여가구가 4차 사전청약을 받는다. 3기 신도시인 고양 창릉과 부천 대장을 비롯해 구리갈매역세권지구, 안산장상지구 등 관심 지역이 많아 수요자 관심이 쏠린다. 땅집고가 4차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[4차 사전청약 완전정복] ⑤구리갈매역세권, 25평 4억대로 저렴한데…

[땅집고] 국토교통부가 이달 경기 구리시 갈매역세권지구 A1블록 1125가구에 대한 4차 사전청약을 받는다. 구리갈매역세권지구는 서울에서 직선거리 5㎞로 가깝고, 경춘선 별내역과 갈매역을 끼고 있어 예비 청약자 관심이 많다. 별내역에는 수도권광역급행철도(GTX) B노선과 지하철 8호선 연장선도 개통할 예정이어서 교통 호재에 따른 집값 상승 기대감도 크다. 2024년 9월 본청약을 진행하고 2027년 7월 입주할 예정이다.

다만 전체 1125가구를 신혼희망타운으로만 공급해 일반인 청약은 제한된다. 혼인기간이 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 둔 (예비)신혼부부나 한부모가정만 도전할 수 있다. 상품성이 다소 떨어진다는 지적도 나온다. 단지가 18m 높이 방음벽으로 둘러싸여 저층이나 중층 가구는 조망권 침해로 우려된다. 공공하수처리시설과 저류시설이 단지 옆에 들어올 예정이어서 추후 악취와 벌레에 시달리는 것 아니냐는 걱정도 나온다.

■ GTX·8호선 들어오는 별내역이 걸어서 20분

갈매역세권지구는 구리시 갈매동 일대 79만8103㎡ 대규모 택지지구다. 북쪽으로는 남양주 별내지구, 남쪽으로 서울 중랑구 신내동, 서쪽으로는 서울 노원구 태릉골프장을 각각 접하고 있다. 핵심 교통망은 경춘선 별내역과 갈매역이다. 경춘선을 타면 1호선과 수인분당선이 지나는 서울 청량리역까지 환승 없이 20분이면 도착한다. 앞으로 서울 접근성은 더 개선될 전망이다. 국토부가 별내역에 GTX-B노선과 8호선 연장선을 추가로 개통하겠다고 발표했다.

다만 이번에 사전청약을 받는 A1블록은 갈매역세권지구에서 비(非) 역세권 입지다. 별내역과 갈매역까지 가려면 각각 20분 정도 걸어야 하는 것. 추후 지구를 지나는 버스 노선이 개통하면 역까지 이동시간은 10분 내외로 단축될 것으로 보인다. 자녀 통학 환경은 안전한 편이다. 단지 서쪽에 학교 예정부지(유치원 1곳·초등학교 2곳·중학교 1곳)가 몰려 있다.

■단지 코앞에 18m 장벽…바로 옆엔 하수처리시설

예비청약자들 사이에는 A1블록 아파트의 상품성이 떨어지는 것 아니냐는 평가가 나온다. 입주자모집공고에 따르면 ‘환경영향평가에 따라 단지 북측과 동측에 18m 높이 방음벽(흡음형)이 설치될 예정이며, 완공 후 저층과 중층 세대 조망권이 침해될 수 있음’이라고 돼 있다. 인근 경춘북로와 경춘선 철도에서 발생하는 교통소음을 줄이기 위한 조치지만, 최근 주택 수요자들이 조망권을 중시하는 점을 감안하면 단지 코앞에 장벽이 들어서는 것은 악재다.

입주 후 악취와 벌레 피해를 겪을 가능성도 제기된다. 단지 동쪽에 조성하는 근린공원2 부지에 혐오시설로 꼽히는 공공하수처리시설과 저류시설이 설치되기 때문이다. 구리갈매역세권지구에 총 6389가구(1만6000여명)가 들어서면서 하수 슬러지(침전물 찌꺼기) 양이 많아지면, 바로 옆 A1블록 입주민들은 오물 냄새를 피할 수 없을 전망이다.

■25평 분양가가 4억…주변 시세의 70% 수준

신혼희망타운은 소형으로만 구성한다. 최근 수요자들이 자녀가 한 명만 있어도 34평(전용 84㎡) 아파트를 선호하는 추세인데, 집이 비교적 좁게 느껴질 수 있다. 갈매역세권지구 A1블록의 경우 총 1794가구 대단지인데, 이번에 1185가구를 우선 공급한다. 3베이 판상형으로 짓는 46㎡가 277가구, 4베이 판상형과 타워형 설계를 적용하는 55㎡가 848가구다.

A1블록 추정분양가는 3.3㎡(1평)당 1685만원으로 책정됐다. 인근 구리 갈매동이 2438만원, 남양주 별내동이 2310만원인 것과 비교하면 시세의 70% 수준이다. 주택형별 분양가는 ▲46㎡ 3억3987만원 ▲55㎡ 4억1348만원. 현재 갈매역세권지구와 맞붙은 구리갈매지구나 별내지구에는 30평대 이상 아파트가 대부분이라 시세차익을 예상하기는 어렵다.

그나마 가까운 서울 중랑구 신내동 외곽 아파트 집값과 비교해볼 수 있다. 25평(59㎡) 기준으로 ‘신내우디안1단지’가 지난해 11월 8억원, ‘신내데시앙포레’가 지난해 6월 7억원에 각각 팔렸다. 갈매역세권지구 A1블록에 당첨되면 3억~4억원 정도 차익이 예상된다.

구리시 도시개발팀 관계자는 “현재 갈매역세권지구 토지보상은 100% 완료된 상태인데, LH에서 잔여 지장물 처리만 남겨두고 있는 상태”라고 했다. 땅집고 자문단은 “구리갈매역세권지구는 서울과 물리적으로 가까워 광화문·강남 등지로 1시간 내외로 통근할 수 있으면서, GTX-B노선 등 교통 호재를 끼고 있어 앞으로 집값 상승을 기대해볼 수 있다”며 “다만 이번에 사전청약을 받는 신혼희망타운은 전매제한 최대 10년, 거주의무기간 최대 5년을 적용받는 등 규제가 강하다. 또 신혼희망타운 전용 모기지에 가입해 대출을 받으면 향후 정부와 시세차익도 공유해야 하는 점은 잘 따져봐야 한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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