'임대소득 절세' 강력 무기…곧 날아올 이 안내문 잘 챙겨라

베테랑 세무사 20여명이 모여 출범한 국내 최대 부동산 세무 전문가 그룹 ‘케이텍스’ 세무사들이 현장 상담 사례 중심으로 절세 노하우를 풀어내는 ‘K 택스톡’ 시리즈를 땅집고를 통해 연재합니다.

[케이택스 택스톡] 주택임대소득 과세 전 반드시 챙겨야 할 ‘사업장현황신고’

[땅집고] 주택임대소득세는 과세 체계가 복잡해 해마다 민원이 속출한다. 주택 보유·임대 유형, 타 소득 여부 등에 따라 유리한 신고방법이 다르고, 세무신고 자료가 건강보험 피부양자 자격에도 영향을 미치는 탓이다. 2019년부터 2000만원 이하 임대소득도 과세하면서 관련 문의는 해마다 급증하는 추세다.

주택임대소득세 절세를 위해선 세금 신고에 앞서 사업장현황신고부터 요령껏 작성해야 한다. 사업장현황신고는 의무사항인데 제출하지 않아도 별도 가산세가 붙지는 않는다. 하지만 소득세 신고 기초 자료여서 미리 준비만 잘하면 절세할 수 있는 강력한 무기가 된다.

매년 1월 중순엔 5월 소득세 신고를 위한 사업장현황신고 안내문이 날아온다. 안내문을 받은 대상자는 2021년 귀속 주택임대소득의 수입금액을 신고하면 된다. 만약 계산서나 세금계산서를 주고받았다면 매출·매입처별 계산서 합계표와 매입처별 세금계산서합계표를 함께 제출해야 한다. 제출 기한은 2월 10일까지다.

사업장현황신고서는 주택 소유자 명의로 작성하면 된다. 공동명의라면 대표 공동사업자 중 한 명이 작성하되, 수익금액은 공동사업장의 전체 매출액을 기재하고 수입금액 부표에 구성원에게 분배한 수입금액을 기재하면 된다. 특히 공동사업자의 경우 수입금액 분배가 소득세뿐만 아니라 건강보험과 국민연금에도 영향을 미치는 탓에 미리 전문가와 상담 후 신고하는 것이 좋다.

만약 맞벌이부부가 아니라면 부부 공동명의 주택을 소유한 임대사업자의 경우 소득을 일방 배우자에게 몰아주는 것이 유리할 수 있다. 건강보험 피부양자 자격 인정기준이 2020년 10월에 개정돼 다른 소득이 없어도 주택임대소득이 연 400만원을 초과(등록임대주택의 경우 1000만원)하면 피부양자 자격이 상실되기 때문이다. 예를 들면 부부 합산 2주택자이라도 월세 수입을 남편에게 모두 귀속시키고 남편만 소득세를 신고 납부하면 아내는 건강보험 피부양자 자격을 유지할 수 있는 것.

다만 사업자를 부부 공동사업자로 냈다면 손익분배비율에 따라 각자에게 분배한 금액을 각 사업자별 소득으로 신고하고 세금을 내야 한다. 부부가 단독명의로 각각 주택을 보유했다면 소득이 각자 발생하기 때문에 세금도 그대로 납부해야 한다.

부부 합산 2주택 이하라면 월세보다 전세를 놓는 것이 주택임대소득 절세에 도움이 된다. 2주택 이하는 보증금 수입이 주택임대소득에 포함되지 않기 때문이다. 반전세를 고려한다면 월세 수입에 대한 소득세와 건강보험 영향을 감안해 비율을 조절해야 한다.

이는 주택임대소득 과세 여부는 부부 합산 주택수로 판단하지만, 실제 과세는 주택임대소득의 귀속자에게 이루어지기 때문에 가능한 일이다. 주택임대소득 과세 대상은 2주택 이상 소유자의 월세 수입이 3억원을 넘거나, 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자의 보증금 수입이다. 주택 수는 부부 합산으로 계산한다. 주택을 1채만 소유해도 기준시가 9억원 초과 주택이거나 국외 주택인 경우 해당 주택임대소득은 과세대상에 포함된다.

근로소득과 임대소득이 같이 있거나 임대소득이 큰 경우 노령연금과 공무원연금의 감액 또는 정지 기준도 미리 확인해 볼 필요가 있다. 노령연금 수급권자의 경우 수급개시 연령부터 5년 동안 월평균 소득금액이 평균소득월액(2021년 기준 253만9734원)을 초과하는 경우 노령연금액이 일부 감액될 수 있다. 공무원연금 수급권자도 월평균 소득금액이 전년도 평균 연금월액(2020년 기준 239만원)을 초과할 경우 초과소득금액에 따라 연금지급의 일부가 정지될 수 있다. 월평균 소득금액은 근로소득과 사업소득(부동산임대소득 포함)이 있는 경우로서 근로소득공제액과 필요경비를 차감한 금액을 말한다.

주택임대소득이 2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고할 수 있다. 만약 다른 종합소득이 있다면 분리과세가 대체로 유리하다. 그러나 주택임대 관련 필요경비가 수입금액의 50%(등록임대주택의 경우 60%) 이상이라면 종합과세가 유리할 수 있다.

특히 2021년 종합부동산세 부담이 커진 상황에서 종합과세가 더 유리한 경우가 많아질 것으로 보인다. 주택임대 관련 필요경비로는 해당 주택 관련 지출한 수수료, 수선비, 이자비용(주택구입 또는 임대에 직접 관련한 이자에 한함), 재산세, 종합부동산세 및 공실시 직접 부담한 관리비 등이 있다. /글=김대중 세무사 withdj01@gmail.com, 정리=장귀용 기자 jim332@chosun.com

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