4차 사전청약지 유일한 서울인데…군관사·모텔촌이 발목잡네

오는 10일부터 수도권 공공택지에서 총 1만7000여가구가 4차 사전청약을 받는다. 3기 신도시인 고양 창릉과 부천 대장을 비롯해 구리갈매역세권지구, 안산장상지구 등 관심 지역이 많아 수요자 관심이 쏠린다. 땅집고가 4차 사전청약 대상지를 집중 분석했다.

[4차 사전청약 완전정복] ④ 대방역 도보 7분 서울 대방 신혼희망타운

[땅집고] 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지에서 제 4차 사전청약 물량 1만7000가구가 공급된다. 서울에서는 영등포구 신길동 1284 대방아파트 자리에 ‘서울 대방 신혼희망타운’이 공급된다. 전용면적 55㎡ 115가구로 서울시 거주자에게 100% 우선 공급된다.

이 단지는 전철 1호선 대방역이 도보 7분 거리로 가깝고, 여의도와 영등포역으로 접근하기도 쉽다. 4차 사전청약에서 유일한 서울지역으로 상당한 인기를 끌 것으로 보인다. 다만, 단지 규모가 작고 민간개발사업이 제한되는 군관사와 같이 들어선다는 점에서 가치 상승이 어려울 수 있다는 분석도 나온다.

입주 시기는 1년 11개월 뒤로 사전청약 단지라는 점을 감안하면 상당히 빠르다. 이미 철거가 진행 중으로 2023년 12월 준공될 예정이다. 사전청약 단지들이 대부분 짧게는 4~5년, 길게는 7~8년 뒤 입주하는 것과 비교하면 엄청난 장점이다. 본청약(2023년 4월 15일)과 일정 차이도 거의 없어 향후 분양가도 큰 변동이 없을 전망이다.

■ 입지는 좋은데…주변에 모텔과 노후주택 많아

‘서울 대방 신혼희망타운’은 전철 1호선 대방역까지 7분 걸리는 역세권이라는 것이 가장 큰 장점이다. 하행선 한 정거장 거리 신길역에서 5호선으로 환승할 수 있고, 상행선 노량진역에서 9호선으로 갈아탈 수 있다. 1·5·9호선은 종로·광화문, 여의도, 강남 등 서울 주요 업무지역으로 연결된다. 여의도와 영등포는 버스를 이용하면 환승 없이 갈 수 있다.

오는 5월 개통을 앞둔 경전철 신림선도 호재다. 신림선은 서울대역에서 관악구 신림역(2호선), 동작구 보라매역(7호선), 대방역을 거쳐 여의도 샛강역까지 이어지는 노선이다. 신림선이 개통하면 서울 대방 신혼희망타운이 위치한 여의대방로 일대는 서울 남쪽에서 여의도로 들어가는 관문이 된다.

그러나 주변 지역이 낙후됐다는 것은 단점이다. 단지는 대방동과 신길동 경계에 있다. 여의대방로 건너편 단지들은 준공 15~20년됐지만 아직 재건축을 하기에는 기한이 많이 남았다. 단지 배후에는 2급 종합병원인 성애병원과 공군호텔 정도를 제외하면 모텔과 오래된 다세대‧다가구 주택만 빼곡히 들어서 있다.

근방에 주목할 만한 개발예정지가 없다. 직선거리 800m 떨어진 공군항공안전단 부지를 1500가구 규모 주거단지로 개발한다는 계획이 세워진 정도다. 반경 1.5㎞ 떨어진 주택가가 신길뉴타운과 노량진뉴타운 사업을 통해 신축 아파트로 변모하고 있는 것과 대비된다.

■ 단지 작고 주택형도 소형인데…7억 넘는 분양가 부담

‘서울 대방 신혼희망타운’의 추정 분양가는 7억2463만원(3.3㎡당 2853만8000원)이다. 현 시세 대비 3억원 정도 저렴한 가격이다. 하지만 현실적으로 신혼부부가 사기에는 다소 부담스러운 가격이다. 단, 대출 조건은 유리하다. 신혼희망타운은 연 1.3％ 고정금리로 최장 30년간 총 4억원까지 대출할 수 있다. 나머지 3억2000만원을 자력으로 조달해야 한다.

하지만, 집을 팔면 시세차익을 정부와 나눠야 한다는 점을 반드시 고려해야 한다. 대출 기간에 따라 차이가 있는데, 대출 기간이 9년 이내이고 자녀가 없으면 양도차익의 최대 50%를 주택도시기금과 공유해야 하는 구조다. 하지만, 대출 규모가 LTV(주택담보대출비율) 50% 이하이고, 자녀가 1명 정도만 있으면 20%만 기금에 떼어 주면 되기 때문에 그다지 나쁜 조건이라고 할 수는 없다.

전매제한과 실거주요건도 있다. 본청약 당첨자 발표일 기준으로 10년간 전매 제한된다. 최초 입주가능일로부터 5년 간 실거주를 해야 한다. 서울 거주 예비신혼부부 A씨는 “신혼부부 중 전세를 끼지 않고 3억2000만원 현금을 조달하려면 부모 도움을 받지 않는 한 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 게다가 정부는 결혼 때 ‘부모 도움’을 많이 받으면 증여로 간주하고 세금을 징수해 가기 때문에 조심해야 한다.

전체 3개동 283가구 중 59%인 168가구가 정부 소유인 것도 걸림돌이다. 3개동 중 동측에 위치한 103동(100가구) 전체가 군관사로 사용된다. 장기임대주택은 68가구다. 전매제한 10년 후 5년만 지나면 리모델링 건축 연한이, 20년 뒤면 재건축 연한이 도래한다. 전체 지분의 59%를 소유한 정부의 동의 없이는 이러한 개발사업을 전혀 할 수 없다.

향후 가치상승 기대감도 상대적으로 낮은 편이다. 전체 283가구인 데다, 이마저도 중소형인 55㎡로 상승 여력이 떨어진다. 건설업계 관계자는 “보통 500가구 이상이어야 단지 가치를 상승시킬 수 있는 조경이나 커뮤니티시설을 배치할 만한 공간이 나온다”면서 “서울 대방 신혼희망타운의 경우 부지가 작은 데다 주변이 병원과 군 시설 등 수용하기 힘든 건물들로 이뤄져 확장성이 거의 없어 크게 매력적인 단지라고 보기는 힘들다”고 말했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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