"이런 데 샀다간 쪽박"…올해 수익형 부동산 성공 전략은

[땅집고] “새해에는 수익형 부동산에서도 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 뚜렷해질 것입니다.”

지난해 수익형 부동산은 용도에 따라 희비가 크게 엇갈렸다. 주거용 부동산 대체 성격을 띤 오피스텔·생활형 숙박시설·도시형생활주택 등은 주택 시장 규제에 따른 풍선효과로 인기가 크게 올랐다. 반면 업무용 소형 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 여파로 어려움을 겪었다.

2022년 새해 수익형 부동산 시장에서는 상품별로 양극화가 더 극심해질 것이란 전망이 나온다. 3월 대통령 선거와 6월 지방선거로 불확실성이 커진 데다, 올해부터 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되며 수익형 부동산 시장에서 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 나타날 것이기 때문이다.

지난해 하반기 건설사들이 주변 아파트 분양가격보다 최고 두배 가격으로 ‘배짱 분양’을 했던 오피스텔은 청약 경쟁률은 100대1도 넘어서지만, 계약 이후에는 전매가 되지 않아 전전긍긍하는 투자자가 적지 않다. 생숙이나 도시형생활주택도 마찬가지다. 청약 경쟁률만 보고 달려 들었다가는 엄청난 손실을 볼 수도 있다. 전문가들은 “서울·수도권에 있어 입지가 뛰어나거나 확실한 이점을 가진 상품에 집중해야 한다”고 조언했다.

■ '아파트 대체제' 아파텔·생숙·도생…"지역·역세권·브랜드·면적유형 꼼꼼히 따져야"

아파트 대체재로 인기를 끌었던 주거용 부동산은 올해도 인기가 유지될 가능성이 높다고 입을 모았다. 국책·민간 연구기관들과 전문가들이 올해도 아파트값 상승세가 이어진다는 분석을 내놓고 있기 때문이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “차주 단위 DSR 2·3단계가 적용되지만, 이미 1단계는 시행되고 있기 때문에 더 강화된다고 해서 매수세가 끊긴다고 보진 않는다”며 “비 아파트 주거상품의 경우 실질적으로 아파트 등 주택시장의 영향을 받는데 당분간 서울 아파트 수급이 개선될 여지가 크지 않기 때문에 대체재 시장에 대한 풍선효과는 당분간 여전하다고 예상된다”고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “이른바 ‘아파텔’로 불리는 대형 주거용 오피스텔이나 생숙, 도생은 거주용으로 인기가 높아 주택공급 부족이 지속될 올해도 임대차 수요는 꾸준할 전망”이라고 설명했다.

다만 아파트 시장과 마찬가지로 지역·역세권·브랜드·면적유형 등에 따라 양극화가 일어날 가능성이 높다는 예상이 나온다. 예를 들어 서울·수도권 등 인기 지역 비아파트 주거상품과 달리, 최근 아파트값이 하락세를 보이는 수도권 외곽이나 지방 지역은 약세를 보일 수 있다. 또 아파트 대체 상품이라고 해서, 올해처럼 고분양가로 분양하는 사람은 대규모 미분양이 발생할 가능성도 있다. 이 때문에 분양가는 다소 조정될 가능성이 크다는 전망이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “최근 아파트 가격이 조정되는 지역은 비 아파트 주거상품들 역시 가격이 조정될 수 있다. 서울 강남권 등 지역은 괜찮겠지만, 소외 지역에서 단지 규모가 작거나 주변 입지가 상대적으로 약하면 가격 유지조차 힘들 수 있다”고 했다.

■ 업무용 오피스텔·상가 상업용 수익형부동산은 “양극화 더욱 극심해진다”

업무용 오피스텔이나 상가 등 상업용 부동산은 시장에서는 올해부터 본격적인 양극화가 나타날 것이라고 전문가들은 예상했다. 탄탄한 일자리나 배후 주거수요를 갖춘 지역은 강세장을 이어가겠지만, 그렇지 않은 지역은 더욱 힘들어진다는 관측이다.

송승현 도시와경제 대표는 “임차를 목적으로 하는 업무용 오피스텔이나 오피스 등은 주변 일자리 환경이 매우 중요하다”며 “고용 중심지 등 일자리가 많은 지역은 오피스텔 시장이 유지되겠지만, 일자리가 없어서 소비력이 낮고 지하철역과의 거리가 떨어지는 등 교통이 안 좋은 지역은 더욱 힘들어질 것”이라고 말했다.

특히 코로나19 사태로 직격탄을 맞은 상가는 양극화가 가장 극심하게 일어나고 있다. 명품상권이나 SNS 상권으로 불리며 객단가(1인당 구매금액)가 높은 청담·홍대 등 상권은 유지되고 있는 반면, 외국인 관광객 의존 상권인 명동, 특색이 없는 종각 상권은 완전히 무너지고 있다. 온라인 시장이 오프라인을 대체하면서 대중상권의 주요 업종도 변했다. 기존 식음료에서 테이크아웃·밀키트·배달 업종으로 완전히 변환됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “코로나19 변이와 재확산 우려가 있긴 하지만, 상가에 대한 소비심리는 다소 개선될 전망”이라면서도 “다만 여신심사 가이드라인이 점차 강화하고 있고 전자상거래 등 온라인 유통시장이 강화되며 오프라인 상권이 양극화되고 있으며, 소비트렌드에 좌우되는 진통이 있을 수 있다”고 지적했다. 선종필 상가뉴스레이더 대표는 “여기에 최근 비대면 소비가 활성화하면서 새벽배송, 당일배송을 넘어 ‘10분 배송’ 시대가 열렸다. 이는 업종을 불문하고 동네 상권에 대기업이 들어온 격”이라면서 “앞으로 일반 소비 상권은 지각변동을 맞게 될 것”이라고 했다. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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