역 코앞에 3800가구…'신통기획' 최고 기대주 상계5동

서울시가 지난 12월 28일 신속통합기획 민간재개발 사업 1차 후보지로 21곳을 선정했습니다. 후보지들은 새해 초부터 정비계획수립을 추진해 2023년부터 순차적으로 구역지정합니다. 정비사업이 모두 완료되면 약 2만5000가구의 주택이 공급됩니다. 신속통합기획은 기존 재개발보다 3~5년 이상 사업기간이 크게 줄어든다는 점에서 수요자 관심이 쏠립니다. 땅집고가 1차 신속통합기획 후보지를 집중분석했습니다.

[신통기획 후보지 심층분석] ① 상계뉴타운·상계역 바로 옆 상계5동, 규모 크고 사업성 좋아

[땅집고] 서울 노원구 상계5동은 신속통합기획 후보지 가운데 가장 주목되는 지역으로 꼽힌다. 사업부지 면적이 19만여㎡로 가장 크고, 지하철 4호선 상계역과 딱 붙은 역세권으로 상계뉴타운과 경계를 맞대 투자 가치가 크다는 평가다. 다만 소형 신축빌라 소유주 중심으로 재개발 반대 여론이 존재하고 이미 추진 중이던 가로주택사업을 정리하는 과정에서 돌발 변수가 생길 가능성은 있다.

서울시와 상계5동 추진위원회에 따르면 2023년 구역지정과 조합설립을 거친 후 2025년 철거, 2027년 일반분양을 목표로 사업을 추진한다. 건설업계에서는 사업 규모를 고려할 때 2030년쯤 입주가 가능할 것으로 내다보고 있다.

■ 대지지분 평균 23㎡ 넘어 사업성 충분…상계역 바로 옆

정비업계는 상계5동의 사업성이 나쁘지 않다고 본다. 현재 예상 조합원이 1972명으로 총 3853가구 중 1881가구를 일반 분양한다는 계획이다. 평균 대지지분은 97.6㎡(29.5평)로 큰 편이다. 현재 주택 대부분이 5층 이하 다가구주택과 단독주택으로 이뤄진 까닭이다. 통상 평균 대지지분이 23㎡가 넘으면 사업성이 좋다고 평가한다.

향후 가치 상승 잠재력도 높은 편이다. 현재 재개발 사업이 한창인 상계뉴타운과 가까워 사실상 뉴타운 후광 효과를 볼 수 있다. 상계뉴타운에서 가장 빠른 2020년 1월 입주한 노원 센트럴푸르지오(상계4구역)의 경우 전용 59㎡가 지난 9월 10억1500만원, 전용 84㎡가 11월에 12억5000만원에 거래됐다. 분양가에 비해 7억원가량 오른 가격이다. 상계5동은 노원 센트럴푸르지오와 경계를 맞대고 있다는 점에서 비슷한 시세 형성이 예상된다.

현재 상계5동 주택 가격은 3.3㎡(1평)당 2200만원 수준이다. 대지지분 6평 기준 약 4억5000만원에 매물이 나와 있다. 신속통합기획 발표 후 수요자가 몰려 가격이 계속 오르는 추세다. 상계동 A 공인중개사무소 관계자는 “신속통합기획 후보지 발표 전후로 투자 문의가 많은데, 딱 맞는 매물이 많지 않아 가격이 계속 오르고 있다”면서 “인근 상계뉴타운 입주권 매물과 비교하면 절반 정도 가격이라서 찾는 사람이 많다”고 했다.

다만 상계5동 구역 내 주택을 구입하는 경우 실거주를 해야 아파트를 받을 수 있다. 서울시가 신속통합기획 후보지를 토지거래허가구역으로 지정하면서 기준일을 후보지 발표일인 지난 12월28일로 정했기 때문이다.

■ 가로주택사업 추진 주민들 반대가 걸림돌

상계5동은 사업성이 좋지만 신속통합기획 반대 주민이 많다는 것이 향후 사업 추진 과정에서 걸림돌로 꼽힌다. 사업예정구역 내에 이미 추진되던 가로주택사업지가 2곳이나 된다. 가로주택사업을 추진 중인 주민들은 구역을 분리해 별도로 사업을 추진하겠다는 입장이어서 신속통합기획에 참여하겠다는 주민들과 갈등을 빚고 있다. A씨가 이끄는 재개발 반대파 목소리도 만만치 않다. 신속통합기획에 찬성하는 추진위원회도 2개로 나뉘어 일부 이견을 보이고 있다.

상계역과 가까운 상계5동 동남쪽 일대에 몰려있는 신축빌라 소유주들도 재개발 사업에 부정적이다.신축 빌라의 경우 입주권을 받는데 문제가 없지만, 대지지분이 적어 추가부담금이 커질 수 있기 때문이다. 신축의 경우 권리산정기준일(2021년 9월23일) 이후 주택을 취득했다면 현금청산 대상이 되기 때문에 최근 입주했거나 현재 공사 중인 토지주도 재개발에 반대하고 있다. 신축빌라 소유주 N씨는 “기존 주택의 경우 매도자가 실거래만 한다면 관리처분인가 전까지 거래할 수 있는데, 신축빌라는 구역지정이 될지 모르고 공사를 진행한 것인데도 청산대상이 된다. 이것은 형평성에 어긋나는 일”이라고 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “신속통합기획은 공공이 계획 수립과 구역지정을 행정적으로 도와주지만 본질적으로 민간개발이어서 기존 재개발 사업에서 발생할 수 있는 각종 문제들이 똑같이 일어날 수 있다”면서 “신속통합기획은 작년 9월23일 이후 신축 주택 취득자는 무조건 현금 청산되기 때문에 일반 재개발을 주장하는 목소리도 적지 않아 향후 추진 과정에서 걸림돌이 될 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 했다. /장귀용 땅집고 기자 jim332@chosun.com

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