여수 인구 적어 투자처로 꽝?…집값 상승률 보면 "어라!"

부동산 전업 투자가이자 유튜버로 활동하는 김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표가 ‘3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트(리더스북)’를 펴냈다. 책의 주요 내용을 발췌해 소액 투자가 가능한 지방 부동산 주요 시장을 둘러보고, 주의할 점을 소개한다.

[지방 관심 지역 둘러보기] ⑥ 전남 대표 도시 여수, 성장성과 발전성 보면 매력적

[땅집고] 전라남도는 5개 시와 17개 군으로 이루어져 있으며 총 인구는 184만 명이다. 순천이 28만 명으로 가장 많고 이어서 여수, 목포, 광양 순이다. 객관적으로 전남은 인구 규모로 봤을 때 다른 도에 비해 주목을 덜 받는 지역이다. 하지만 투자자 관심도가 낮을 수록 저평가된 지역일 가능성이 높아 투자처로 매력적일 수 있다.

전남 부동산 시세는 2010년부터 꾸준하게 상승했다. 다만 그래프의 기울기는 다른 지역과 비교했을 때 상대적으로 완만한 편이었다. 2012~2014년 3년간은 제자리걸음을 했다. 전남의 3.3㎡(평)당 시세 흐름 그래프를 살펴보면, 실거주 내 집 마련은 언제든 바로 해도 괜찮았겠지만 상승률을 감안할 때 2016년 무렵이 가장 좋았을 것이다.

하지만 투자자는 다르다. 투자자는 보유기간을 짧게는 2년, 길게는 4년 정도로 잡는다. 만약 2010년에 진입했다면 짧은 기간 바로 큰 수익을 냈을 것이고, 공급이 늘어났던 2012년에 접근했다면 아주 힘든 시기를 보냈을 것이다. 2012년에 진입한 투자자가 2015년이 되어 원금을 회복하자마자 참지 못하고 팔았다면 이후 3년 상승장을 놓쳤을 것이다. 2018년에 꼭지를 잡았다면 역시 아주 괴로운 시간이 되었을 것이다. 지방 투자자들은 가장 먼저 공급량을 고려해 정확한 매수매도 시점을 잡는 것이 중요하다.

여수는 광역시인 광주를 제외하면 전남 제1의 도시다. 여수 인구는 현재 28만명 정도로 투자처로 권하는 50만명 이상 중소도시에는 해당하지 않으며, 투자처 마지노선인 소도시 30만명을 약간 밑돈다. 다만 전남에 이보다 큰 도시가 없다는 점, 다른 도에 있는 시보다 인구는 적지만 전남을 대표하는 랜드마크 도시인 점, 여수 내 1급지 신도시의 성장성과 발전성 등을 감안하면 상당히 매력적인 투자처다. 실제 여수는 전남 대표 도시인 만큼 전남 평균 아파트값 상승률 그래프보다 기울기가 훨씬 가파르다.

서울에서 여수까지 이동한다면 자가용 대신 KTX(고속철도)를 이용하자. 장시간 운전하고 내려가면 이미 진이 빠져 제대로 살펴볼 여력도 없을 것이다. 서울에서 여수까지 KTX를 이용한다면 3시간이면 충분하다. 실제 물리적 거리에 비해 체감 거리가 상당히 줄어든다.

■ 여수시 투자지역 분석 1 : 84㎡ 6억 넘긴 웅천동

서울 아파트에 투자할 때는 항상 강남지역 재건축이나 신축 아파트 매매가 흐름을 살펴야 하듯이 지방에 투자할 때도 항상 그 지역 1급지 랜드마크 아파트의 시세 흐름을 예의주시해야 한다.

여수에 투자하고 싶다면 웅천동을 우선 주목하자. 웅천동 집값은 현재 여수 내 압도적 1등이며 이 차이는 여수 내 다른 지역과 앞으로 점점 더 벌어질 가능성이 높다. 실제 여수 웅천동에 있는 ‘여수웅천포레나 2단지’는 지난 9월 84㎡(이하 전용면적)가 6억5700만원에 팔리며 최고가를 경신했다. 실제 여수 시민들의 해당 아파트에 대한 인식은 서울시민이 한남더힐이나 아크로리버파크 거주자에 대해 생각하는 것과 별반 다를 것이 없다.

하지만 현실적으로 소액 투자자들이 진입하기에는 어려움이 있을 수 있다. 갭(gap)이 커서 억대 투자금이 필요하기 때문이다. 상승 흐름을 타면 전세금보다 매매가의 움직임이 훨씬 더 가팔라 갭이 점점 더 벌어진다. 이럴 때는 청약 당첨자에게 웃돈을 주고 분양권 구입하는 것을 고려해보거나 인프라가 잘 갖춰진 기존 구도심 내 준신축 갭 투자를 노리는 편이 낫다.

■ 여수시 투자지역 분석 2 : 학원가 밀집한 문수동·학동

웅천지구 중심으로 동쪽이 문수동, 서쪽이 학동이다. 지방은 교통보다 학원가나 상업시설이 형성 여부가 입지를 따질 때 최우선적으로 고려해야 하는 조건인데, 문수동은 여수 대표 구도심으로서 학원가가 밀집해 있다. 특히 2020년 입주한 ‘문수대성베르힐’이 동 전체를 리딩할 것으로 예상되므로 문수동 내 모든 아파트에 대해 사전 분석을 마친 상태에서 대성베르힐 움직임을 예의 주시하면 좋은 기회를 잡을 수 있다. 학동에는 문수동 쪽에 버금가는 학원가가 형성돼 있다. 학동만 보기보다 학동-신기동-안산동을 묶어서 같이 살펴보면 된다.

어느 도시 할 것 없이 지역의 대단지(1000가구 이상) 브랜드 새 아파트라면 언제든 주목을 끈다. 그런 아파트를 초기에 웃돈 주고 구입하거나 입주시 갭이 벌어져 있을 때 얼마 지나지 않아 전세금이 오를 것을 예상하고 여윳돈을 넣는 것이 가장 좋다. 소액투자자라면 이러한 흐름과 지역적 위상을 인지한 상태에서 그 후광효과를 받을 수 있는 2급지를 노리는 것이 핵심이다. 이때는 경매 투자를 활용하면 더더욱 좋다. /글=김수영 김부투TV(김수영부동산투자학교) 대표, 정리=전현희 기자

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